8月28日全国推行现房销售制度，开发商必须自有资金把楼盖到封顶才能卖，资金成本剧增。过去期房制度下开发商拿地抵押贷款、预售回款、滚动开发，一分钱本金撬动整个项目；现在至少两年才能回钱，开发商不敢拿地、不敢创新。

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璞月258是2000多万的房子，豪宅级别，不是用一句值得或不值得来讨论的。这种客户需要VIP一对一服务。

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从朝堂晚月69平、住总青年万72平到现在市面上70多平全是这个格局：两面宽、边户转角、北向两个卧室、中间多隔出一个卫生间。被验证过真有人买，开发商全部复制这个成功户型。

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北京市面上第四代住宅大概一万多套，未来一年半加速卖光。每个月少500套，不用全卖完，少20%-30%大家就紧张了。虎哥判断不用两个月就能体感感觉到涨价，供应量卖一套少一套。

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75平做3居2卫，其中一个卫生间没窗户是暗卫，但多一个卫生间对刚需家庭是实实在在的便利。不能拿豪宅标准挑剔刚需产品，市场已经验证这个户型成功。

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虎哥是实名主播，姓曾，曾国藩的曾，祥龙伏虎的伏，叫曾伏虎。之前在京东做副总裁，在这行干了20多年，任何一个北京在售项目的营销总的门都敲得开。

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运河酒院是孤盘，一圈没有房子，但产品做得真好。中建酒河集冒挺大风险做这个项目，之前没有人做，独一份创新。以后芙蓉西路月亮河旁边新地也就是学，没有产品能超过运河酒院。接下来都是大面积互行。

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通州今年肯定是热点，接下来还有很大发展。但通州基本上六七八号线（6号线、7号线、8号线）盯着这三条线来就比较踏实，别往远了去，尤其是通州没有地铁的地方都别去。

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长江一号卖掉亏一把了，买山水文院三期非常非常不划算，不是普通反对是严重反对。

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景旭跟海旭不一样，海旭进来时旁边一堆比它贵的，所以卖得好。景旭周边有长安越西、学府里、长安园境都比它便宜，马路对面又是沁山水和洋山水两个超级大盘，位置和城市界面都不太好。

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9月3号下午，北京两块地拍卖。结果非常说明问题：一边是后沙峪，华润花了83个亿拿下，溢价率17.37%；另一边是驼房营，直接流拍（官方叫暂停挂牌）。

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8月28号中央三部门联合发的现房销售制度，今天9月3号刚好落地一周。这事儿我前前后后写了三份研究报告，今天直播又把核心逻辑重新捋了一遍。

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上周五我刚发了一份19号线研究报告到群里，好多兄弟来问到底怎么看。今天直播正好有群友问到大兴西红门东、未来园柱这些19号线南延沿线的盘，再加上9月3日两条线（19号线主线+南延…

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今天9月3日直播，我反复强调了一个方法论，当下北京买房只看三个要素——第四代+地铁+周边土拍热度。三要素齐了就是真安全牌，缺一个就要打折预期，缺两个就直接放弃。

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今天9月3日直播问得最多的两个问题——"我1300万怎么买？"和"我600-700万怎么买？"

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有1300-1500万的预算，东坝+奶西+望京+亚奥各自特征不一样。东坝和奶西属于'年轻朝阳'，产品新+客群年轻+配套逐步成熟但房价仍算未来范畴；望京和亚奥属于'成熟朝阳'，配套成熟+保值但可挑选的房源有限+年龄结构偏成熟。建议年轻买家侧重东坝/奶西，注重保值和现状侧重望京/亚奥。

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有人问我1300万怎么买，当然奔着现在市场上最好的房子去就别世纪城了；六七百万在世纪城弄一个小户型倒是有道理的。这就是'只够一套'和'两套以内'的差别。1300万只能选一套就要选最好的标的，600-700万可以分散配置可以选择有抄底价值的标的。预算决定了策略，一刀切不动。

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虎哥专门做了19号线研究报告发布到未来援助购房群和北京一专购房群里供大家免费领。基于2029年国家曾回复通车计划、当前勘察分标段设计已开展、两轮还平与节能审查已启动等节点判断，2029年通车不是承诺是计划，比较可能的节点是2031-2034年之间。32年相对比较悲观，32年相对比较保险。买了19号线南延沿线的群友可对照报告判断房子持有周期。

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9月3日下午两场土拍结果很说明问题。后沙峪地块华润花了83个亿拿下，溢价率17.37%，市场化真金白银的看好；另一边驼房营地块直接流拍（官方叫暂停挂牌）。一边愿意多花钱买，一边撤退宁愿违约。说明现房制度下开发商的恐惧和理性，已经被真实数据验证。能行的东西会被加码冒险的举棋不定了。

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丽泽台版住宅在北京没见过，很可能是未来五年内都难得一见的台版住宅，北京改善住宅创新天花板。现房制度后不会再有开发商敢做这种根本创新，丽泽将带起丰台一轮热度。

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在传统行业老板的眼里，创新就是未知，未知就是风险，越传统的行业越是这样。现在房地产就不再是金融行业了，金融属性又被砍掉一大半。你拿地不能融资了，竣工备案才挣点钱，所以金融属性少了它就更像传统行业，对新东西的接纳和容忍度都降低了。虎哥认同上官网友'创新就是风险'这个判断，非常正确。

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一直认为保利的产品平均水平超过中海，中海太保守。景山河絮在石景山广宁村，产品很在线。价格四万五左右可以入。石景山可选项目不少：景热长安、瑞文里、长安圆镜、长安月喜等。

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保利太平桥和万寿寺B地块两个项目8月28号夜里抢着领规划许可证——能卖了。两个营销总跑到通州堵领导门签证。万寿寺不会卖到10万以下。价格段差很远，看好买好的、一般好的各选一头。

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今天北京有个新盘一梯一户、270度采光、所有户型独立入户。户型具体怎么样需要现场体验，但虎哥转发让粉丝'品一品'。在第四代住宅成为绝唱的当下，这类代表设计师认真下功夫的产品值得细细研究。后续虎哥会给户型详细点评。

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半山观澜卖得太不好，开发商远洋/中焦都是爆雷或准爆雷之间的项目。优势不明显，能不碰别碰。虎哥强调'开发商暴雷烂尾'是当前买房最大的风险点之一，比地段、户型、价格的优先级都高。

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华润为什么愿意花大价钱拿后沙峪？因为之前人家盖润园盖得好卖得火，客户有沉淀有积累，团队也有经验。这种'我能算得过来账'的项目就敢继续来，哪怕贵点都敢拿因为他踏实心里有数。后沙峪+祥云小镇+15号线辐射+周边配套成熟，是已经被验证的产品和市场。

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和凤九里户型在全北京比较各（别扭），故意把南北通透挡上。离地铁近但退休养老不需要离地铁那么近。建议选长安月喜——稳定、简单、未来交易也容易。不要搞幺蛾子产品。

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嘉华天珺分东西区，西区改规划后亮相，价格调整到7万多，835/895户型。有人想给老人买，虎哥可帮砍价选房评估。供给减少后涨是必然，但当下仍存在相对好价格的空间。1200多套的大盘体量决定了它的销售周期比较长，可以慢慢挑。

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虎哥在0802直播重点推的两个项目延续到本场话题：嘉棠樾（西南四环岳各庄，邻今日家园）+嘉棠雅旭（丰台花乡新盘）。两个项目都适合预算800万以下、北京西南方向的购房群体。当前销售情况比较稳定，可以现场体验。

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很多网友在群里讨论土拍'会连续吃瓜'，但虎哥提醒这不是吃瓜而是被验证。能行的东西会被加码，有点悬有风险的东西开发商就举棋不定了。土拍结果就像现房制度的'市场投票箱'——贵的有人抢说明被市场验证，不确定的就流拍。市场本身就在给我们讲课。

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大兴重点就是西红门东、未来园柱（19号线南沿线）。虎哥专门做了19号线南沿研究报告，分析到底什么时候通、窗口期多长。interested的来群里领报告。

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虎哥解释新房和二手价格倒挂的本质：新房拿地成本是两三年前的低地价，预售制度下开盘可以比同地段二手房便宜30-40%。现房制度实行后一二线热点城市核心区放开的项目（新地块+新方案+新定价）反而价格预期继续上行。新房便宜是结构性的低，是能持续的两三年；二手房降价是结构性的高，是越来越难维持。

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我们的房价说上涨，不是因为你房子本身涨了。是因为你周边这一圈其他的东西涨了，给你顶起来的。房本身不会涨。十万一平的房子，旁边出一个差不多的地块，卖到八万一平，你的房子涨不涨？必须涨。所以大家最近都关心土拍是对的，但你别瞎感兴趣，重点是看你心仪的小区/新房周边还有没有地还有多少地，新地还热不热。

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房山有两个盘不错：河之洲博瑞和房山华侨城。华侨城紧赶慢赶在现房制度前拿到了该有的证。

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网友问星河湾和泛海世家怎么选。虎哥态度很直接——住着舒服就行。这句话背后是：当下一二手价格不会大幅波动，建议用'住着舒服'做第一标准。两个项目都是豪宅定位，星河湾偏新+大平层+园林感强，泛海世家户型更稳重+地段更深。预算允许都看过都对比，最后选自己能接受的小瑕疵的那个。

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望京标杆改善1300-1500万预算，建议关注香河园+北小河公园+望京新城+季景沁园几个小区。香河园改善户型大+北小河公园环境好+望京新城配套齐+季景沁园楼龄新。各有侧重，需要看具体户型。建议从'楼龄+户型+视野+物业'四个维度交叉打分挑出最适合自己的。

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未来之境和星耀未来对比（昌平未来科学城板块），虎哥的态度是'掐尖买未来之境'。星耀未来位置较差+产品力一般+通勤距离也偏，和未来之境的差距大。市场上供应量减少了仅有需求一定挑最好的，所以建议上最好的那个。

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未来城逸境是石景山新房+最便宜的第四代住宅。具体亮点需现场体验，但'最便宜'这个词本身就是卖点。在第四代住宅绝唱的窗口期里，每个新盘第四代都值得关注。

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汇制里在沙河高教园紧东头，离地铁站约四公里。市场最好时开盘卖五万，现在三万五都卖不动。第三代住宅里都算差的，位置不行。

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汇智里在回龙观北侧，价格三万五相对实诚。第三代住宅在第四代绝唱之后进入'接盘'区间，价格弹性大+产品一般+临近地铁的'基本盘'仍在。三万五是合理的入场价，不追高也不贪便宜，刚需可以纳入对比。

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王四营四个项目：保利锦上（已没房）、融创长江一号（剩200多套）、中绿冬月府（剩100多套），加起来不到400套，每月卖30套，十个月即没。5万多单价，现房制度下供应不再补充。建议盯价格变化。

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现房销售制度使得大家创新的欲望大大下降。你得把这房子全盖完、竣工备案都得弄完，你才能把钱收进来，那时候压力就大了。所以开发商会非常小心不创新，看着能成的这般来。台板、风雨连廊、架空层、阳台、设备平台、飘窗这些过去一年半的创新大概率不再出现。第四代住宅成了'绝唱'。

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8月28日中央三部门联合下发现房销售制度，到今天9月3日不到一个礼拜，市场已经发生不少变化。第一开发商拿地心态变了，过去一年半多激进什么新鲜上什么，现在会趋于保守看着能成的再来；第二创新大幅下降，因为房子全盖完竣工备案才能收钱，谁也不敢搞幺蛾子了；第三金融属性被砍掉一大半，房地产更像传统行业，对新东西接纳度容忍度都在降低。

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虎哥总结出当下选房的三要素：第一必须第四代（得房率90%+碾压第三代）；第二必须有轨道交通；第三必须是'有人捧'的—周边土拍热度高能持续给房子'抬轿子'。什么样的房子能涨？不看房子本身，看周边这一圈其他东西涨了给你顶起来的。所以你就要观察市场上什么样的房子周边还有地而且这些地还比较热。三要素同时满足的项目才是真正的安全牌。

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有网友说'1300万够不着换房想减杠杆'。虎哥建议换个角度：星河湾单价3.4万~3.7万、好户型、可入。如果结构、视野、采光都满意，这就是降维选择。二手房不涨，但好产品一直稀缺。1300万的预算没有必要往最高价格打，星河湾这种'好产品+合理价格'才是当下减杠杆的正解。

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顺义刚需首选青年万叙（15号线首发站凤博站）；刚改选青云国院（祥云小镇边上后沙峪）；豪宅看北京润园/诺德月树。本地人不看地铁边可看龙湖尘海/和方华里。龙湖尘海卖得好，陈玉也快出了。

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驼房营地块位置很好，但是那么贵的房子能不能卖得动？不确定。旁边还有万里九旭+蒲月+朝官天君+金豹满玉都在虎视眈眈还没卖完呢。开发商心里没底，没底就等等没底就跟有关部门谈谈能不能便宜点。所以流拍的本质是市场对未来去化和产品定位不够明朗。跟现房销售制度的逻辑一模一样。

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丰台整体不会降价，今年下半年丽泽火爆会带起一轮热度。丽泽台版住宅是改善天花板，很长时间北京难得一见。现房制度后不会有人敢做这种创新。

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丽泽台版住宅在北京没见过，很可能是未来五年内都难得一见的台版住宅，北京改善住宅创新天花板。现房制度后不会再有开发商敢做这种根本创新，丽泽将带起丰台一轮热度。

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有人问一两年前买的新房是不是买早了。不会，早住早享受。时间也是成本，不能永远等待。已经住上了没什么不好。

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