9月3日两块土拍告诉你：北京楼市谁在买、谁在卖、谁在等

2026-09-03 · 文章文章京房虎哥

我是虎哥，曾伏虎，做北京房产20多年了。

9月3号下午，北京两块地拍卖。结果非常说明问题：一边是后沙峪，华润花了83个亿拿下，溢价率17.37%；另一边是驼房营，直接流拍（官方叫暂停挂牌）。

一边愿意多花钱抢地，一边宁愿违约不买了。这就是当下北京楼市最真实的写照——市场在用真金白银给现房销售制度投票。

今天直播我把这事儿掰开揉碎讲透，各位耐心看。

现房制度落地一周，三件事已经发生了

8月28号中央三部门联合发的现房销售制度，到今天9月3号不到一个礼拜，但市场已经变了三件事：

第一，开发商拿地心态变了。过去一年半多激进，什么新鲜上什么。第四代住宅、台板、风雨连廊、架空层、阳台、设备平台、飘窗，能使什么武器就使什么武器。现在呢？会趋于保守，看着能成的再来。

第二，创新大幅下降。因为房子全盖完、竣工备案才能收钱，谁也不敢搞幺蛾子了。第四代住宅大概率要成"绝唱"，这是我在直播反复说的。

第三，金融属性被砍掉一大半。开发商现在拿地不能融资，竣工备案才挣钱。房地产不再像金融行业，更像传统行业。

上官网友总结得好："在传统行业老板眼里，创新就是未知，未知就是风险。"——非常正确。

9月3号下午两场土拍，是检验上述判断最直接的试金石。

后沙峪，华润83亿拿下，溢价17.37%。为什么华润敢拿？因为之前人家盖润园盖得好卖得火，客户有沉淀、有积累，团队也有经验。这种"我能算得过来账"的项目就敢继续来，哪怕贵点都敢拿，因为他踏实他心里有数。

后沙峪周边配套也成熟——15号线辐射、祥云小镇、商业体、地铁口。被验证的地段，被验证的产品，被验证的客群，三样都齐了。这是典型的"有人捧"。

驼房营，流拍。位置很好，但是那么贵的房子能不能卖得动啊？不确定。旁边还有几个竞品项目（万里九旭、蒲月、朝官天君、金豹满玉等）都还在售——虎哥转写原文如此，名字仅供参考，建议现场核实。

开发商心里没底，没底就等等，没底就跟有关部门谈谈能不能便宜点。结果谈崩了，干脆不举牌了。

所以你看，后沙峪和驼房营的天壤之别，背后就是现房销售制度给市场的一次精准分层——能行的东西被加码，悬的、风险的、举棋不定的就被市场放弃了。

这事我想单独拎出来说，因为这是当下很多人没想明白的事。

你的房子本身不会涨。你的房子涨不涨，取决于你周边这一圈其他东西涨了没有。

我举例子：你的房子十万一平，旁边出一个差不多的地块，卖到八万一平。你的房子涨不涨？必须涨。因为新房是市场标杆，新房涨了同等地段的二手房跟着起来。

所以你就要观察——市场上有什么样的房子，周边还有地，而且这些地还比较热？这就叫"有得抬"。

最近大家都关心土拍是对的，但你别瞎感兴趣。重点是看你心仪的小区或新房周边还有多少地、新地还热不热。

聊到这里，我把今天的核心方法论给各位交个底——当下选房的三要素：

第一，必须第四代。得房率90%+，100平得90平使用面积。第三代75%得房率根本打不过。第四代住宅现在卖一套少一套，未来14个月没新供应。

第二，必须有轨道交通。地铁站步行800米以内。19号线研究报告我刚发了，2031-2034年通车最可能。没有地铁的第三代住宅再便宜也吸引不了人。

第三，必须是"有人捧"的——周边土拍热度高。这叫"人捧人高"。后沙峪就是典型——华润83亿溢价，说明市场对这片区域投票了。

三要素同时满足的项目，才是真正的安全牌。

还有一件今天问得很多的事，顺便讲清楚。

有网友说1300万预算怎么买。我的回答很直接：1300万只能选一套，奔着市场上最好的房子去就行，买最好别贪多。

但如果你是六七百万预算，逻辑完全反过来。600-700万在世纪城能弄个小户型，可能还不如买更远一点的两套。一套自住一套投资，或者一套自住一套留给父母。这种"两套以内"的游戏，完全不同于"只够一套"的游戏。

预算决定了策略，一刀切不动。

各位，三份报告和9月3日19号线研究报告我都放在群里了，没领的来虎哥群里免费领。每周二四六晚上8点到10点直播，直播完了一对一沟通。有问题来找我。