9 月 15 号直播我把话撂这儿：10 月一过，北京第四代住宅的涨价就藏不住了

2026-09-15 23:30·京房虎哥

昨天（2026 年 9 月 15 号）晚上我做了一场两个半小时的直播。关于涨价这件事，我在直播间里又把判断完整说了一遍，今天整理成文字，留给没法进直播间的朋友。

我把话撂在这儿：最多两三个月，北京第四代住宅新房就会出现明显体感的涨价——不是某个项目某个户型，是明显体感。 10 月 8 号之前开发商还绷得住劲，10 月之后开始动。这句话我 9 月 4 号在微信群的小作文里就写过，直播间里我又讲了一遍，现在放到明面上，让所有看我文章的人都能作证。

一、逻辑还是那条逻辑：现房制度把供给摁住了

为什么我敢反复说这句话？底层逻辑就一条——现房销售制度会严重抑制供给。

828 政策之后，所有房子必须全盖完才能卖。已开工没盖完的项目还按老规矩卖，但接下来新拿地的，每一个都得等现房。这意味着市场上至少一年半没有新增供应。房子卖一套少一套，以现在的成交流速，不用太久就没房了。

开发商一定比你先知道没房——那不涨价，等什么？

供需定价就两条：需求不变、供给下降，一定涨价；供给不变、需求下降，一定降价。现在北京的情况就是前者。

二、市场上的动静，已经开始对上我的判断了

我昨晚在直播间里举了几个正在发生的例子：

• 东小口有个盘，为了涨价连 17 号楼都不卖了，憋着涨价呢。买的没有卖的精，这就是开发商的体感动作。
• 懋源雁熙台快涨价了，不用太久。 开发商本来就不是愿意打折卖房的开发商，又赶上 828 政策，如果全北京有一波开始涨价，它绝对是率先的那一波。
• 现房房源一定涨价。 金茂满耀都快卖没了，就是例证——转现房的房源在供应收缩的市场里最先被扫掉。

还有一件事大家要留意：828 之前拿地的项目，大概率不用等竣工就能预售。开发商都在等北京细则，估计推出时间不会太晚。

三、全款打折这件事，本质是开发商在抢回款

直播里我还讲了现房制度下的新买法，很多朋友没听全，我再捋一遍：

交定金（5 万到 20 万）锁房号，签正式合同、可以网签，银行的大头按揭等到竣工备案之后才放款，贷款利息也是竣工备案后才付。这是制度层面对购房人的保护——银行把买房人大头的钱攥在手里，保证市场安全稳定。

至于全款，开发商会按付款条件阶梯定价：1000 万的房子全款交，可能退 100 万，相当于 9 折。这笔账两年算下来就是 10% 的回报，相当于对冲。所有开发商都在研究这件事——营销团队第一 KPI 就是回款。828 出来所有开发商都晕，一定会用利益诱惑引导你多交定金。

四、给犹豫的朋友三个提醒

• 手里有第四代新房票的，别把窗口等没了。 两三个月说长不长，等你想明白的时候，售楼处的价格可能就不是这个数了。
• 盯着那些"卖得好+旁边有地"的盘，这样的盘最先动，具体哪几个我直播里点名了，群里也同步。
• 第三代和第四代不要放在一起比较着犹豫。 第四代各方面都在往前走，市场已经分层了，第四代跟第四代 PK，第三代跟第三代 PK，不在一个层面上。

这一篇我没写的，是每个板块具体的项目点位、现在的单价和剩余房量——这些数据每周都在动，我直播间里说了，群里每天也在同步。

想了解具体项目情况、拿地节奏、近期成交数据的——欢迎到虎哥的微信群里来。抖音的朋友点屏幕上那个小风车，输入 11 位手机号就能拉你进群。视频号的朋友扫屏幕上的二维码。小红书的朋友点下面的卡片。我们群里每天发市场行情、特价房信息、当周数据复盘。

结尾再说一句：10 月 8 号之前是窗口期，窗口这个东西，关的时候从来不提前打招呼。

——虎哥，写于 2026 年 9 月 15 号直播当晚