828 新政的分界线我讲明白了：到年底，北京新房肯定要涨，二手房接着横盘
2026-09-17 23:30·京房虎哥
昨天直播（2026 年 9 月 17 号）我把 828 现房销售新政的执行细节、和到年底北京房价怎么走，一口气讲透了。今天整理成文，给没赶上直播的朋友。
一、828 的分界线：看的是销售许可证
政策是 8 月 28 号出的，北京的具体细则到现在还没落地，但执行层面基本有共识了，分界线划在销售许可证上：
- 828 之前已经拿到销许的项目——银行按揭正常放款，一切照旧，这是 828 之前的事，没问题；
- 828 之前只拿到规划许可、一直没等到销许的项目——我的预测是银行按揭都不会放，都得等竣工备案之后。2026 年国家管银行管得非常严，用一句话说："想放你都不敢，太想借给你钱了，但是管得是非常严的。"
这条分界线直接决定了两件事：开发商的钱什么时候到账，以及买房人的按揭什么时候背身上。这也是为什么这两天全款大折扣的盘会集中冒出来——开发商要拿价格换回款。
二、以后新盘上市节奏：拿地到开盘一年半起步
现房销售制度下，房子得真盖出来才能卖。以后新拿地的项目，大概得一年多、一年半左右才能开盘，可能还要更多。
这就带来一个连锁反应：9 月拍了一块地，月底再拍一块，10 月、11 月、12 月陆陆续续每个月都有一两块，上市也是慢慢流入市场——两年后不是"咚"一下全出来，这对市场反而是利多。反过来，已经开工未上市的存量项目卖一套少一套。
三、到年底的走势：新房 10 月下旬就有体感
我在年初年报里就判断，2026 年北京楼市的关键词是磨底（底部摩擦）。今年到现在，数据完全印证了这个判断：
- 二手房：2 到 6 月连续涨，7 月横盘，8 月环比降了 0.1%——全年的模样就是横盘磨底；
- 新房：因为 828 新政市场直接逆转，到年底之前新房肯定要涨，而且不是年底才有感觉——10 月下旬大家就有体感。
逻辑特别朴素：供应量被制度摁住了，需求没变，价格只跟供给和需求相关，供给缩小价格就得动。卖一套少一套的时候，你不涨价吗？
四、"朝阳库存够卖 28 个月"——这种算法是胡说八道
直播里有朋友转给我一条视频，有博主说朝阳区房屋库存够卖 28 个月，所以现房新政不会让房价涨。我直接回他四个字：胡说八道，经济学素养太低。
我打个比方：你家小区楼下原来 10 个饭馆，每过俩月关一个，关到最后只剩 2 个。你是饭馆老板，你是一直维持原价，还是涨价？哪怕不涨价，减服务也可以——以前 8 个菜现在上 6 个，以前送汤现在不送了。饭馆都懂的道理，愣是说成"库存够卖 28 个月所以不涨价"。
库存这个数字是静态的，供应是动态的。往后朝阳新增供应被现房制度按住，那 28 个月只会在没有新货的情况下越卖越薄。
五、二手房怎么办：至少不能说坚挺
新房会动、二手不同步，这个判断我不变。二手房差别很大——次新房、老破小、有没有学区、有没有轨道，完全不是一个市场。但整体上，二手至少不能说坚挺。如果你的房子品质有明显缺点，我的建议是真要卖就赶紧卖，别拖。
尤其提醒一句：北京的老破小还有没有升值空间？没有，我断然地说，没有。
手里有置换计划的，各种情况都要抓紧。别管别人谁要倒霉谁不行了，每个人都对自己负责，把事想明白——成年人自己管自己。
想了解自己家房子该不该卖、置换怎么排时间表，抖音的朋友点小风车、视频号的朋友扫屏幕上的二维码进群，群里每天同步行情。
——虎哥，写于 2026 年 9 月 17 号直播当晚