买新房保值，我就认七七法则：两个真实盘的账，我算给你看

2026-09-17 · 文章文章方法论七七法则保值长安悦玺晓风印月京房虎哥9月17号直播

2026-09-17 23:30·京房虎哥

昨天直播（2026 年 9 月 17 号）有粉丝连着问了三个盘"现在这个价能不能买、会不会保值"，我把回答它们用的统一尺度——七七法则——完整讲了一遍。有数据统计支撑的方法，今天写下来。

一、什么是七七法则

一句话：一个新盘小区，如果已有 70% 以上的房源网签掉，而你能以这 70% 网签均价的 70%（相当于现在市场价七折）买入，就是相当安全的。

为什么安全？因为小区里绝大多数人的买入价格，要比你高出至少 10%。你的成本锚在大多数人的成本之下，价格就没有向下的空间——业主不会集体割肉卖在成本线以下，这是人性，也是市场。

七七法则最典型的案例，是石景山衙门口的长安悦玺——建发跟融创 2021 年上市的项目，产品很好，现在是现房：

七折还拐弯。 前面 654 户业主的买入成本平均在 7 万 8，你 5 万 2 拿同样的产品，这个安全垫是实打实的。网签均价、网签套数都是公开数据，大家可以自己查证。

第二个案例，朝阳崔各庄的晓风印月：

80% 的房子已经卖完了，剩下的想降也没什么可降的——前期业主的成本在那儿摆着。七成多的网签、七折出头的价格，两个条件都符合，非常安全。

七七法则不是万能公式，用之前要看清楚两件事：

第一，看网签比例离 70% 有多远。 比如昨天有粉丝问的一个尾盘，800 多套卖 700 套、网签 85%，网签均价 68000 多、现在卖 55000——这是八折，不到七七但到了八八，跟七七法则还沾点边，可以考虑。但如果一个盘刚开盘、网签比例还没起来，法则根本无从谈起。

第二，看现在这个价格是怎么来的。 有些盘价格已经挺低了，比如首钢璟悦长安，它的问题不是价格不安全，是你得先弄清楚自己的需求匹不匹配。法则筛选的是"价格安全"，不是"值得买"。

828 现房销售新政之后，往后新房供应是收缩的（新拿地的项目要等一年半起步才能上市），存量项目卖一套少一套。这意味着什么？网签比例高的盘，剩下的房源会越卖越少，前期成本锚越来越难被击穿。

买房这件事，说到底是买确定性。第四代产品给你住得舒服的确定性，轨道给你流通性的确定性，而七七法则给你价格的确定性。三条凑齐了，这个房就可以下手了。

具体哪些盘现在符合七七法则、网签数据去哪查、价格能不能再谈——抖音的朋友点小风车、视频号的朋友扫屏幕上的二维码进群，每周数据复盘都在群里发。

——虎哥，写于 2026 年 9 月 17 号直播当晚