北京国贤府开盘夜：官宣卖了 408 套，我数出来的是 300 出头

今天是 2026 年 9 月 19 号，周末市场上有 7 个盘要开。我昨天在微信群里写小作文的时候就说过：看着热闹，真正能被买房人投票的其实就俩——北京国贤府和招商朝棠揽阅。今晚我把这两件事一层一层讲透，包括官宣数据里那点水分，以及同一天开盘为什么一个火一个凉。

一、现场到底有多火

先说现场。今天北京国贤府开盘，现场是乌央乌央的人，总共 500 多套房。这个场面放在眼下的市场里，已经很久没见了。

更关键的是：它卖得好，不是靠砸特价砸出来的，价格还真没能说有特别大的优惠。这一点我认为比套数本身更重要——靠打折走量的盘和靠产品走量的盘，含金量不是一回事。能原价卖出量，说明市场对这个项目的认可度确实蛮高。

二、408 套这个数字，我打个折听

开发商官宣的是：505 套房子，开盘卖了 408 套，一天超过 80% 的销售量。

我自己的口径是什么？我认为大概 300 套出头。 据我的观察、据我的信息员，300 出头是更接近事实的数字。

但我要强调一句：即便按 300 套算，也已经超出他们自己内部的预期了。这是我今天最愿意替这个盘说的一句话——数据有水分，但扣掉水分之后剩下的部分依然能打。过两天看他们的网签，你就知道谁更准。我建议各位养成习惯：官宣看看就好，网签才是真相。

三、"开盘即售罄"这句话的正确打开方式

有媒体写某盘开盘就卖光了。我跟各位说句实话：媒体说的开盘卖光了，是说他拿出来的那一堆卖光了。

我小时候有亲戚从江苏老家来北京卖黄瓜，他知道怎么卖——把一筐黄瓜往前一放，后头好几筐全藏着。卖完了这一筐就说：你看卖光了吧？剩下这点凑合卖三毛一斤。

你说他懂不懂饥饿营销？他一个来北京谋生的农民，能懂什么饥饿营销。他只知道：你要让人看见你库存还这么多，人家就觉得你不着急、你还得再便宜点。

所以看见"售罄"两个字，别急着焦虑，也别急着掏钱。问一句：这次推了多少套？下次什么时候推？

四、同一天开盘，朝棠揽阅为什么冷清

再说招商朝棠揽阅。同一天开盘，状况远不如北京国贤府热闹，明显就不如。原因很简单，四个字：就是贵。

价格出来了，接近六万——均价五万大几、不到六万，相对来讲有点贵。我们有两个粉丝之前就下了定，后来犹豫了一下，没买。

我给它下的结论是：招商朝棠揽阅在定价策略上，犯了经验主义的错误。另外提一句，这个项目有一个股东是链家，所以你会发现中介都在推。搞清楚谁在推、为什么推，你就明白这种热度里有多少是渠道驱动的。

五、贵的那七千块，是开发商自己加的

这套定价逻辑我算给你们看：中海玖树满和当时卖五万一千，朝棠揽阅要卖到五万八。中间差的这七千块，其实就是把当年拿地贵出去的那七千块钱给加回来了。

开发商心里想的是：我拿地贵了，我还没多挣钱呢。但买房人不是这么算账的。买房人的心态是：你拿地拿贵了，你自己背一半，我帮你背一半。 你贵了七千，我们能接受你多卖三千五——这才是真实的心理账。算不清这个账，开盘就一定会出问题。

六、9 月 19 号这一天，谁躺赢了

最后说个更大的事。今天最受益的其实不是新开盘的人，而是之前买了中海玖树满和的人。

隔壁朝棠揽阅一开盘、价格顶到五万八，等于把九棵树这个地块的预期又抬了一格——隔壁卖成什么样，说明这块地没毛病，前面买了的人跟着被抬轿。 这就是我常说的"新房靠土地推举"。买过玖树满和的朋友，今天晚上值得喝一杯。

北京国贤府自己的价格，我今天能说的是：小区最好的楼层、最好的房子卖到五万四，均价五万左右；77 平的小户型四万七四万八，一房一价；8 号线瀛海站就在边上。具体哪些楼层还有房、还能不能再谈——抖音的朋友点屏幕上的小风车、输入 11 位手机号拉你进群；视频号的朋友扫屏幕上的二维码。群里每天都在同步最新的成交与网签数据。

——曾伏虎，写于 2026 年 9 月 19 号直播当晚