七万八买的房子，现在五万二：石景山这个盘，把捡漏两个字写明白了

2026-09-26 23:30·京房虎哥

昨晚直播讲石景山，讲到长安悦玺的时候，弹幕里刷得最多的一句话是：真的假的？

真的。七万八成交的盘，现在五万出头就能买。今天把这笔账给大家算清楚。

一、长安悦玺：一场六六折的"时空错位"

先把事实摆出来：长安悦玺，衙门口东南，2020年前后开盘，成交均价七万八，900套房卖了650套，七成去化，均价七万八千多。那650多户现在都住进去了，小区园林什么都挺漂亮——但他们是花七万八买的。

然后2023年之后，这个盘因为开发商融创的问题，基本停售。到今年，融创缓过来了，缓过来第一件事是什么？要现金流。 所以这批剩下的不到300套房，五万出点头，五万二左右，重新上市。

七万八对五万二，六六折。

你激动不激动？当然激动。但我也得说句实话：你的开心，是建立在前面六百多户的一片泪海之中的。 人家七万八买的，个个眼泪汪汪。这种大折价的捡漏机会，本质就是别人用真金白银替你趟了雷。

二、石景山的另一条路：璟悦长安

如果你心里过不去这道坎，不想买"别人趟过雷的盘"，石景山还有一条路：首钢璟悦长安。

标准第四代住宅，首钢园附近，开盘的时候想卖六万多，稍微开贵了一点，现在价格慢慢往回调，还剩300套上下。正赶上现在市场上第四代住宅紧缺，估计也很难再往下调太多了。

所以石景山就两条逻辑：要么追最好的——璟悦长安这种第四代；要么捡最狠的折扣——长安悦玺这种。 没有第三条路。

三、衙门口的尾盘，同样的逻辑

石景山刚需还有个选择：衙门口的几个尾盘，折扣打到六七折，位置离龙樾璟序不远，城市界面甚至比龙樾璟序好，还便宜。朝阳卖六万多的盘，这边六七折，这账不用我帮你算了吧。

四、捡漏的三个纪律

大折扣的房子，不是闭眼买，三条纪律给你：

第一，查清楚为什么便宜。 长安悦玺便宜是因为开发商资金问题后的甩货，房子本身交付了、园林成型了，这种便宜才捡得。那种便宜是因为产品硬伤、地段硬伤的，便宜就是它该有的价格。

第二，算上持有成本。 你捡漏省下的钱，要盖得住你的装修、持有周期里的机会成本。

第三，对比周边次新房。 五万二买进长安悦玺之前，看看周边二手什么价、什么成色，你的折扣必须是真折扣。

最后说句掏心窝的：石景山、丰台这些区域，现在就是北京新房市场里"折扣浓度"最高的地方。预算有限又想住得好的朋友，把目光从海淀朝阳挪一挪，五万出头买套第四代或者六六折买套现房园林盘，比你在热点板块摇号抢不着、天天焦虑强多了。

具体哪个盘哪个户型怎么谈价，扫码进群，私信我。