为什么现在该看2028年交房的第四代新房：老房子和新产品，差的不只是得房率

昨天直播，有朋友问："二手房会不会不供应了？"

我说不会。二手房一直在那儿。

真正的问题不是供应，是产品不行。

这话可能不好听，但你去现场看过就知道。

一、一个必须亲眼去看的差距

我直播里说过一段，今天再写一遍：

你只要去市面上看过现在这些第四代住宅——看过它的户型、得房率、装修、楼栋排布、会所和园林，你再回头看早年的二手房，第一反应一定是：

当年这房子是怎么想的？怎么盖成这样的？

这个差距不是装修新旧的问题，是代际差。

平房也是二手房，两千年以后的楼房也是二手房，它们都叫二手房，但根本不是同一个东西。"二手"只说明你是从开发商手里买还是从个人手里买，不代表产品在同一水平线上。

二、120平对120平，差多少

举我昨天讲的具体例子。

以前的三室两厅两卫，120平，是很多家庭的改善目标。

现在呢？北清润府127平的样板间，做的是四面宽、四室两厅三卫。

四面宽是什么概念？采光面、通透度、空间感受，跟老房子完全不是一回事。

而且价格还不贵。

所以有朋友问"09年的一梯两户三室两厅要不要换"，我的判断是：如果你还有周转能力，应该换。

因为你现在住的120平，跟现在市面上的120平，在使用效率、得房率、户型合理性上的差距太大了。

三、为什么现在是窗口期

我说过一句判断：现在该买的是2028、2029年交房的第四代新房。

理由有三层。

第一，供应在收缩。

北京正在从期房销售切换到现房销售。在这个切换过程中，市场的供应量是逐渐萎缩的。供应少了，价格就有上行的基础。

第二，价格还没起来。

我判断未来两三个月，北京的新盘会出现比较明显的涨价趋势。但注意形式——不是直接跳价，而是折扣收回、优惠减少。

也就是说，你现在谈得下来的价格，过两个月大概率谈不下来了。

第三，产品代际刚好在这一批。

2028、2029年交付的这批，正好是第四代产品集中入市的时间。你现在买，买到的是新一代；你现在不买，等两年后，同样的钱买到的是上一代。

四、几个项目的具体观感

昨天聊到的几个，我按自己的真实看法说：

青云国月：产品被同行大量借鉴。北清润府、星环时光近期的产品，几乎都在参考它的思路。原因很简单——顺义的规划相对宽松、得房率高，给了产品更大的想象空间。开发商是中铁建，比较豪横，之前大家担心的防火挑檐问题，基本解决了。

星环时光：借鉴了青云国月的思路，也做了自己的改良。比如它75平做1.5卫、主卧套里没做淋浴——这是为了压成本。产品思路是对的，但你在看的时候要知道它省在哪儿了。

鱼海云凤：开发商是海淀开发，区属国企。海淀的国企最懂海淀人——海淀客群就是标准的"既要、又要、还要"，往死里卷：得房率要高，学校要好，产品要到位。所以它的好楼层、好户型都抢得厉害，另外全款能谈到八六折。

北清润府：127平四面宽四室两厅三卫，产品层级高，价格不贵。首付有压力的，可以去谈。

未来元著（大兴西红门东）：卖得很好，有粉丝想买85平但选不到房，开发商放盘节奏很克制。

五、两类房子我明确不建议

第一类：回迁房。

我不建议买，原因很具体：北京的回迁房几乎没有物业好的。

这不是业主的问题，是回迁性质决定的——物业管不住、物业费收不齐，有的干脆就不收了。这几条直接决定了它的保值能力很差。

有人问玉龙湾（顺义，回迁改商品房，两万多）怎么样。我的看法是：改商品房之后确实好很多，看在便宜的份上喜欢可以买，但它跟纯商品房在圈层上不一样。

同样是刚需预算，我毫不犹豫选纯商品房。纯商品房在居住体验和后续流通上，优势是明显的。

第二类：跌得太狠的项目。

比如后沙峪那边的中海九里、湖光九里，跌得太惨，我的意见是不能买。

价格跌成那样，往往意味着它当初的定价有问题，或者区域支撑不够。不要因为"便宜"就去接。

六、关于老房子，我最后说一句

直播里有人说"我家的房子就不能降价"，我说我真心祝福你。

但我得把话说清楚：现在的新房和过去的新房，产品级别上的差距是巨大的。

这个差距不会因为你的期待而消失。

如果你家是老房子、想置换，现在是个不错的时间点——贴息政策让买家多了，你的房子更容易出手；而你要换进去的那一批第四代产品，正好在交付周期上卡在2028、2029年。

卖旧的窗口和买新的窗口，刚好重叠在这一段。

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（本文整理自2026年9月29日虎哥直播，主讲人虎哥，本名曾伏虎）