朱辛庄星寰时光还没定价：三百多套房里，我只建议你盯105-107㎡
国庆这场直播，从开场到收尾，被问得最集中的就是昌平朱辛庄的星寰时光。
开场就有粉丝问76平的户型能不能选；讲到中段又有人问：为了保值流通，90平的单价多少可以买；快下播的时候还有人在追问：你最后写在屏幕上的那几个盘，为什么没有它。
热度是真的高——我自己在直播间问了一句，虎哥的粉丝在这个项目冻资的，就有十几个了。
但在讲户型之前，我必须先把一句泼冷水的话放在最前面：
这个盘到目前还没有开盘、没有定价、没有正式开卖。你不知道它最终是多少钱。
买，没问题；排队，没问题；冻资，也没问题。但你要清清楚楚地知道一件事：冻资的时候，你并没有锁定价钱。这不是我在泼冷水，这是事实。下面所有涉及的数字，都是我的判断，不是项目方的承诺。
一、先把盘子看清楚：三百多套，主力是105-107㎡
星寰时光这个项目，总共三百多套房。
主力户型是105㎡和107㎡，这两个面积段加起来，占了将近一半。
按我的经验，一个项目的主力面积段，通常是产品定义时投入资源最多的那一段——景观资源、户型打磨、楼层分布都会往它倾斜。这不是巧合，是开发商对目标客群的判断。
所以我给你的第一条建议就是：预算能够得上，优先105、107㎡。
理由很简单，也很实在：这是项目的中间档面积段。买在一个项目的中间档，是最稳的位置——不垫底、不封顶，未来你要转手的时候，受众最宽，同质竞争最可控。
直播间那位问"保值和流通"的朋友，其实问到了点子上。保值流通这四个字的潜台词是：你今天多付的每一分钱，都是未来另一个买家不愿意付的那部分。所以你要买的不是"最便宜"，也不是"最贵"，而是"最容易再卖出去"。
顺带把它在板块里的价位位置也说一下：同样是朱辛庄，跟前几年那批卖到过六万二、开盘即热销的老项目相比，它的位置是偏低的；而跟后续还要入市的一些全新项目相比，它又要贵一些。它卡在中间。这一点很重要——你付的不是板块最高价，买的却是板块里产品力最靠前的那一档。
二、76㎡：不是不能买，但它不是最优解
先说优点：76㎡给你做了一个半卫生间。
这句话你得品一下。76平做出一个半卫生间，产品力上是真下功夫的，这一点我给项目方点赞。
但你要知道它为什么会做成这样——因为开发商需要它把门槛拉低。
76㎡的总价，大概是四百万出头这个量级，往上限说也就是不到四百五十万。这个价格在朱辛庄，属于"够得着"。
我必须提醒你：它在这个项目里不算最抢手的那一档。注意，"热"指的是抢手程度，不是朝向温度。更准确地说，它是为了拉低购房门槛而存在的那一类产品。
为什么我一般不推荐大家去买这种门槛户型？我讲一条自己总结的普遍规律（具体到每个项目会有差异，但它基本成立）：
一个小区里最小的户型，往往是未来挂牌最密集、客户重合度最高、最容易互相压价的那一批。
原因不复杂——买门槛户型的人，预算弹性最小，五年后他们换房的时间点又高度重合，于是就出现了"同一批房子同时挂出来"的局面。你要接盘的人，同时也在挂这套房。
所以我的排序是：能够得上105、107，优先考虑；差一口气，看90；预算确实卡在四百多万，76也能买，但你心里要清楚，你买的是"上车"，不是"最优"。
三、90㎡：单价六万以下才值得考虑，而且必须挑好户型
有人问得很具体：星寰时光90平，单价多少可以买？
我的答案是：六万以下。
而且补了一句：最好买好户型。
这两句缺一不可。90㎡在这个项目里是比较主力的户型之一，但你要注意，同一个90㎡，好楼层好朝向和临路、边户、户内有硬伤的，将来二手市场上的价差会远超你今天的想象。
我的建议是：同样的90㎡，如果预算允许，宁可选中间位置、好楼层、好朝向的那套，也不要为了省几个点去买边角的房源。省下来的钱，会在你卖的时候成倍地还回去。
超过六万的90㎡，我建议你等一等，也谈一谈。
四、整体价位：我判断在五万七、五万八
这是最多人问的问题：星寰时光多少钱一平？
先说事实：截止我直播的时候，具体价格还没有定。
再说我的判断：我判断整体在五万七、五万八这个位置，差不太多。
我这个判断的依据，是朱辛庄这个板块自己的价格史：
这个板块周边，曾经卖到过最高六万二的水平，而且那会儿是秒光的行情——当时那一代产品出来的时候，基本是靠抢的。
但你也别忘了另一件事：那批项目里有一个，因为一半是现房销售，货量一直压到建成之后才卖，等到能签约的时候市场已经变了，价格后来回到了五万五。
这就是我要提醒你的核心：当年的六万二是六万二的行情，今天的五万五是五万五的行情。中间隔着一个完整的周期，别拿最高点当参照系。
所以五万七、五万八这个位置，我的评价是：在整个朱辛庄，它是产品层面的顶流，价格却是中等，甚至偏低。
"产品顶流、价格中档"，这六个字是我对这个盘最凝练的判断——前提当然是最终定价落在这个区间。如果最后报到六万以上，我建议你收一收手。
五、最后还是那句话：热度高，不等于价格确定
直播快结束的时候，我把四个项目写在屏幕上给大家看。
那四个项目有一个共同点：都已经开过盘了。
这里就用得上我刚说的那个前提了——星寰时光热度确实是很高的，我一点不否认，但毕竟没开盘、没定价、没开卖，你不知道它最终是多少。
所以在屏幕上列出来的那四个，我的说法是"稳"。
不是所有人都愿意去追最新的，有人稍微保守一点。第一落点没抢着，我可以抢第二落点。这是完全不同的一套风险偏好，你得先给自己定性。
那四个里面，可以点名说的是：西红门东、19号线南延地铁口的未来元著；亦庄8号线瀛海站始发站附近的亦庄国贤府。这两个是我明确说了"踏踏实实买"的，因为它们已经开盘、价格透明、周边配套看得见，而且旁边都还有后续地块。
最后送你一句我在直播间反复讲的核查标准：看真实网签，不要看行业喜报。网签是购房者用人民币投出来的票，那是唯一不能掺水的东西。开发商的口径、媒体的口径、甚至我在这篇文章里给的判断，都只能当作参考。
六、给你的一页纸结论
- 76㎡：四百万出头可以上车，一个半卫生间是亮点，但它是拉门槛的户型，未来二手挂牌密度最高。预算够别选它。
- 90㎡：单价六万以下才值得考虑，而且一定要挑好户型、好楼层、好朝向。
- 105/107㎡：首选。占据主力、处于中间档面积段，未来的受众最宽、流通性最好。
- 整体价位：我的判断是五万七到五万八。这只是判断，不是定价。
- 最重要的一条：截至直播时项目尚未开盘、尚未定价；冻资不等于锁价，请先接受这个不确定性，再决定要不要入场。
最后再啰嗦一句：任何一个热门盘，最危险的不是买贵了，而是你在"不知道它最终多少钱"的情况下，把它当成了确定的答案。
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