北京买房到底买哪儿才保值？我把话说明白：四条标准，缺一条我都不敢让你下手
我是曾伏虎，朋友们叫我虎哥。
昨天直播的后半段，我花了大概十分钟，讲了一件我认为比推荐任何楼盘都重要的事：在北京，什么样的房子能保值。
我不想学别人那样，上来就说"你买这儿吧、你买那儿吧"。你说了，人家也不一定信，而且尤其不该信。
你得先讲出个一二三来。说得专业一点，你这个结论得能证伪——不能你说什么就是什么。
所以我把话说明白，四条标准。
先破一个误区：保值永远是"相对"的
这房子从六万涨到七万了，是不是涨了？
不一定。如果从六万涨到七万你花了二十年，就不能算涨——这二十年通货膨胀你怎么算？
反过来，这房子稍微赔了点，但通缩了，其实也不是不能接受。
价值这件事本来就是相对的。我们要做的不是追求绝对涨，而是选一个相对的好结果。这就叫保值。
至于"升值"，我说句实话：升值本质上是"笃定的判断"。比如买亦庄国贤府的人，我笃定知道它旁边火箭大街那个产业在中国一定能起来——因为中国商业航天都在那条街上。
把卫星放到天上去，你指望马斯克给你放？指望NASA给你发射？不可能吧，不可能假手于人。这是国家注定要倾尽全力搞上去的行业。
第一条：第四代住宅的新房
2025年，住建部专门下文在全国推广第四代住宅。
这不是瞎推广的，也不只是为了绿色环保。更重要的是：第四代住宅可以更充分地使用阳台，可以更好地使用设备平台，得房率就上去了。
举个例子你就明白了：
- 东小口的观禧，得房率106%左右，这是正经四代宅；
- 中海云境，南边的阳台可以封起来，但北边的设备平台没有，得房率大概88%——它属于"三代半"，严格说不算第四代住宅，虽然也很高了。
以前得房率75%，现在得房率100%。这叫什么？这叫新住宅的红利。
有红利，人家开发商当然要落着。但话说回来，我们买得着，也是赚到这个红利——红利是大家分享的。
第二条：沿着轨道
这条也是有来由的，不是我个人偏好。
2024年11月，北京市的一把手、二把手，两个人会见了交通部的一把手。这次会是有会议公告的，内容是什么？请交通部支持北京做轨道交通建设——北京要沿着已经布局好的这九百多公里运营里程，沿着轨道来做住宅、产业、商业。
这些年，就开过这么一次。
所以在我这儿，买房的逻辑简单说就一句话：沿着轨道买新房。
从中央来讲，交通部、住建部；从地方来讲，北京市——都是朝这个方向干的。这就叫既定方针，你跟着这个方向走，错不了。
第三条：老百姓用人民币投哪儿，你就去哪儿
这条听起来朴素，但做到的人不多。
别拧巴。你别看哪儿网签率才3.7%、剩的房源多，你就觉得"这我来捡个漏吧"。别人都往东你偏往西，别人都说那边好你非挑个不一样的。
现在市场哪儿热，老百姓用人民币投哪儿，你跟着哪儿。别自作主张，别以为自己看得准，别觉得你有小道消息。
我说个最简单的道理：如果跟得上，马云去哪儿买你就去哪儿买，那最好。刘强东在北京买房没亏过——你没那么多资金跟不上，但道理错不了。
第四条：看周边有没有即将供应的土地
这一条最容易被忽略，但它最容易验证。
你想想，咱家这房子没卖，它怎么就保值增值了？是因为咱家旁边那套一模一样的房子成交了，一百万买的，现在一百二了，你就跟着涨了。
所以你买房的时候，得多长个心眼：看看周边的地。
北京今年有两个项目，已经铁定被周边地块抬起来了：
- 一个是中海玖树满和，它旁边出了湖映天青，湖映天青卖5.5万还卖光了，而玖树满和当年卖5.1万——当年买玖树满和的，赚了；
- 一个是龙樾海序，它卖5.3万到5.5万，旁边的观禧肯定5.7万以上。
龙樾海序现在是什么状态？封盘不卖，憋着涨价，还有整栋的房子就是不卖。这是确定的。
那具体买哪儿？我给四个地方
四条标准讲完，我直接把答案打在屏幕上了，四个地方：
第一，海淀宝山。
轨道边上、第四代住宅。海宸元境这几个项目平均网签70%了，不是特别快，但绝对不慢，价格八万多，很稳定。
第二，丰台花香的嘉棠雅序。
这个项目我评价蛮高的：天坛医院和口腔医院旁边，位置很好；6月开盘就爆，540多套房到9月底已经网签400套，70%多了。均价不到7万，99平640、650万就能拿下不太差的楼层——四环以里，这个就很给力了。
它最近把周边项目的价格都压下来了，因为四环外还没它便宜。
第三，大兴西红门东的未来原著。
网签均价5.4万，地铁口。
第四，亦庄瀛海的亦庄国贤府。
网签均价5万，地铁口。这个盘有多火？很大程度上是因为要接续后面的1401-02地块，所以才还留了一些房——不然它要是没有第二个地块，早就跟中建方程国贤府一样咔嚓卖完了。
而且我说个细节：国贤府旁边那块地本来叫1401，因为开发商不愿意给大兴交那么多钱，大兴一生气，把这块地分成了1401-1和1401-2。1401-2接下来地价一定会涨，涨个两三千，我觉得一点都不意外。
这四个地方有什么共同点？它们都是人民币选出来的。
最后说一句
这四条：第一，第四代住宅的新房；第二，沿着轨道；第三，老百姓用人民币投票；第四，观察周边的开发。
四条都满足，就是你该买的、能保值的地方。
反过来，我给大家举两个反例：
- 通州宋庄，我不推荐。就因为没有地铁。北京现在的第四代住宅没有地铁，除非他卖十几万，否则别碰。宋庄没地铁卖3.8万，顺义有地铁的首发站卖3.3万，北清润府卖4.6万，朱辛庄就得卖5.6万——就差一个地铁，差两站。
- 北投张家湾的项目，也不太行。600套房卖了不到200套，一年过去了。没地铁、环境差，好歹便宜，3.6万。跟宋庄、北投和璟一个毛病：好房子，但没地铁、配套一般。
买房这事，别想当然。开发商都挺鬼的，你得有自己能证伪的标准。