75平给你做三居，这不是魔术：四代宅的红利，和你该怎么接住它
我是曾伏虎，朋友们叫我虎哥。
昨天直播里有位朋友说了句特别到位的话："以前新房跟老房子差距不大，现在新房跟老房子就不是一种东西了。"
我回他：几乎是这样的。
这句话，是这两年北京楼市最大的变化，也是很多人还没反应过来的变化。
一个数字的变化：从120平三居到75平三居
以前是什么情况？
- 100平，还是两居；
- 得120平，才敢做三居。
现在呢？75平给你做三居。
你过去怎么敢想？
而这次直播里，我专门点了一个项目：顺义后沙峪的青雲国樾。北京这一阵流行做70平的三居、75平的三居，就是从青雲国樾开始的。开发商是中铁建，大央企。
再往后，昌平南那几个项目跟上来了——90平现在叫"小三居"，99平都敢叫"大三居"了，因为现在最小的三居已经是75平了。
这不是魔术，是得房率
为什么会这样？答案就两个字：得房率。
以前得房率75%，现在得房率100%。
我给大家算笔最直观的账：
早几年你买奥海明月，得房率不到80%，卖五万多。现在同样卖五万多，新盘的得房率奔着100%去了（东小口的观禧是106%左右）。同样花五万多一平，你硬生生多赚20%的使用面积。
这20%不是开发商发善心，是产品换代了。
2025年住建部专门下文在全国推广第四代住宅。推广的理由不只是绿色环保，更重要的是：第四代住宅可以更充分地使用阳台，可以更好地使用设备平台。
阳台能用、设备平台能用，得房率就上去了。
顺义550万：一个能说明问题的价格对比
昨天有朋友问：顺义550万有什么推荐？
我给的答案是青雲国樾。
它在15号线花梨坎地铁站，下来往西几百米。单价五万四。
这个价格是什么水平？我给你一个参照物：
它旁边就是祥云小镇。祥云小镇三年前卖六万二，而且是第三代住宅。
现在青雲国樾是第四代住宅，卖五万四。
四代宅卖得比三年前的三代宅还便宜一万块——相当于打了个九折。
所以它开盘就爆了，这个不奇怪。而且它二期快开了，还能选着好房子，这个盘是值得考虑的。
我在直播间里跟那位朋友说：我明天上午就去，约了他们那边的张总（原来是招商的，刚调过去），因为这个项目我们粉丝关注度也蛮高的。
顺义买房，主要就看15号线
顺义有三条轨道线：15号线、首都机场线、20号线（也叫R4线）。
- 15号线到俸伯、花梨坎、中央别墅区、顺义老城；
- 首都机场线25块钱一张票，主要通机场，不太适合日常通勤；
- 20号线通了之后还有点用，毕竟能到东直门。
所以在顺义买房，主要就考虑15号线。
15号线上现在主要看两个：一个是俸伯的青年万绪，一个是花梨坎的青雲国樾。
青年万绪我不看好，原因就一个字：贵。它定到了三万三。三万三，你买一个首发最远的、六环以外的——这差点意思。开发商有点贪心，你就等着以后降价吧，总得降一点。
顺义还有一条线值得单独说：别墅。因为中央别墅区在这，意味着国际学校，意味着那些脚踏中美两国（没准还有欧洲、加拿大）、购买力和资产额都很高的人。你要是资金相对宽裕，大几百万、小一千万，可以考虑顺义的别墅。
竞争产生品质
我在直播快结束的时候，说了这么一段：
我们现在75平做三居、得房率100%，是怎么来的？是卷出来的。
市场竞争极其激烈，极其卷——那好东西就出来了。
你看咱中国电动汽车为什么能卖向全球？卷呀，咱自己跟自己卷，拼呀，越拼越好，产品质量越来越高。房地产现在也是一个道理。
这条逻辑很重要：你今天买到的好产品，是上一轮激烈竞争的结果。
但红利是双刃剑，我得提醒两句
第一，不是所有"四代宅"都是四代宅。
我前面说了中海云境——南边阳台能封起来，但北边设备平台没有，得房率大概88%，它属于"三代半"，严格说不算第四代住宅。
昌平的国贤府（能源谷那边）也是：严格上说不是第四代住宅，但跟现在的四代宅差别不大，因为是未来科学城那个开发商一起搞的，得房率很好，当时口子还挺松的。
第二，有抬板不等于都好。
观禧做了抬板住宅——全北京到现在为止只有三个抬板住宅，丰台有两个、都是十万+的产品，观禧是五万级产品做抬板，这个确实强。
但我得说它的一个小缺点：观禧那块地是斜的，所以它做的是斜面抬板，高的地方抬五米多，低的地方抬一米多。不像有的项目是整体抬板、抬5.6米，比较完整。
最后
以前新房跟老房子差距不大，现在新房跟老房子就不是一种东西了。
你过去100平两居，现在75平三居；你过去得房率75%，现在100%。
这叫新住宅的红利。有红利人家开发商当然要落着——但红利是大家分享的，我们能买得着，也是赚到这个红利。
不然你哪有这个机会呢。
选房、选楼层、选户型，你要是想让我帮你排一排，点下面的卡片找我，我每场直播下来都会跟粉丝一对一聊。