国庆后第一个工作日：开发商在憋着涨价，二手房还在U型底——这两件事正在同时发生
我是曾伏虎，朋友们叫我虎哥。
昨天是国庆假期后上班第一天。我在直播间开头说了句玩笑话：七天假，加上前面好多人连着中秋一起歇，有小两礼拜没工作——今天绝大多数上班的人，状态都不在。老板除外，老板回来有状态是活该的。
玩笑归玩笑，市场的状态我得认真讲。因为现在北京楼市正在发生一件看起来矛盾、其实很合理的事：
新房在憋着涨价，二手房还在底部徘徊。
先看新房：涨价的信号已经很明确了
我给大家数几个实实在在的例子，都是我手上有数据的：
第一，朱辛庄的项目取消折扣。
它现在冻资有1%的优惠，从2026年10月9号开始，这个优惠没了。一个点说多不多，四五万块钱，但大小是个钱——开发商说不给你就不给你。它总共就三百多套房子，排卡排了这么多人，冻资冻了这么多人，所以人家不愁卖。
第二，龙樾海序封盘不卖。
很多人没听到这事。龙樾海序还有点房，还有整栋的房子，就是不卖——憋着涨价。这是确定的。
第三，国贤府PARK拿了新预售证，不开。
国贤府PARK没有趟这趟浑水，它也在憋着涨价。有网友问"优惠是不是减少了"，我的回答是：是，一直在减少。还没正式涨价，你等着吧，一准就是涨的局面。
我在10月2号那期小作文里写的第一件事就是这个：开发商开始憋着涨价。国贤府PARK憋着、龙樾海序憋着、未来原著收折扣了——都是在憋着涨价。
为什么会这样？道理很简单：因为后面没地了。
你看现在市场挺热闹吧，你到春节再看，没新项目了。那他们领导不得逼着他们想办法多赚点吗？
再看二手：底部是U型底，还在徘徊
有朋友问："虎哥，北京的房价要涨吗？"
我的回答分两截：
新房，肯定是要涨了。但这是阶段性涨价——什么叫阶段性？就是这个项目现在火、现在有底气收折扣，不代表全盘普涨。
二手，我觉得还有点距离，还有点时间。
到16号左右，北京市9月份的二手房价格数据会出来。我预计：基本上横盘。你想涨，我觉得还有比较长的路要走。
我认为现在的底部是个U型底，我们还在底部徘徊。你想现在马上、两年内就涨回30%、回到过去高点，我觉得是不太容易的。
还有朋友问"止跌回升"，我的回答更直白：我觉得是止跌。想回升还得走比较长的路，止跌这个目标是比较现实的。
所以下半年我的判断是：二手房基本横盘、基本到底了，新房应该能涨一涨。
新房为什么能涨？因为分化太大
有朋友问："虎哥麻烦您预估一下新房什么时候能开始涨钱升值。"
我说这个问题我回答起来没有什么意义。为什么？
因为北京市场分化太大了——有顶好顶好的，也有很次的。
我给你举两个极端：
- 有的盘，1563套房，开盘大半年，网签58套，网签比例3.7%——照这个架势，卖20年能卖完；
- 有的盘，1400套房，卖了一年，卖掉1300套，这是2025年全北京的销冠。
你说你加权平均，那不就是"我跟马云加起来，平均财富好几百个亿"吗？没有意义。
所以你要问，就问具体楼盘。你关心哪个，我们就聊哪个。
关于"高盛预测未来两年房价还要再降10%"
昨天有朋友把这条新闻发到直播间，问我怎么看。
我的回答很直接：高盛不关心北京，高盛不懂北京。
高盛不会邀请像我这样的北京专家去帮他研究北京的房价。人家是了解整体宏观环境，去做一个不需要负责任的判断而已。
高盛说的事，可能是郑州的事，可能是乌鲁木齐的事。他就是不会单独研究北京的事。
我不是要帮他查错，我也不负这个责。但你只要知道"高盛不关心北京房价"这一点，就够了。
两个必须提醒的坑
第一，商住房绝对不要碰。
不管什么理由、谁跟你说，说出大天也别买。商住房只适合出租，商住它就不保值。
第二，老破小不建议买。
有朋友在直播里说"老破小不建议买"，我回他四个字：千真万确，极其笃定——老破小不建议买，句号。
朝阳区的老破小尤其要命：300万你只能买个老破小，还在持续跌，没有太明显的反转意思。有朋友问"朝阳300万、不考虑学区、买哪个小区更保值"，我的回答就俩字：没有。
这个要求我满足不了你，因为我给不出一个我自己也信的笃定答案。
关于商住、老破小之外，还有两类房也别碰
有朋友问"二类经适房和回迁房能买吗"。
我的建议是别买。这两者最大的区别，只从保值的角度讲，是成本结构不一样：
- 二类经适房，是按商品房价格打个折（比如八折）买入的，你卖的时候还得把那八折还回去、交点税；
- 回迁房，是没花钱的——我们家地、我们家房被扒了、拆迁了，补偿给我，我回来住，这叫回迁。
成本不一样，老百姓的心态就完全不一样，社区的环境也就完全不一样。经适房的物业一般还行，回迁房的物业几乎没有好的。这话我不深说，深说了有些人不开心。
最后：别"既要又要还要"
昨天直播间里我说了句可能不太中听的话：
既要又要还要，是不可能的。
当然你可以想，但真的不可能。这跟找媳妇、找老公一个道理——你又要长得帅、又要人好、又要钱多、父母还不能跟你较劲、生活习惯还得类似、不许有缺点，可能吗？
你要觉得可能，你就努力去找去，我反正帮不了你。
北京现在最好的房子确实保值安全性更高——一套四千万的房子，反倒是相对安全的，越贵越保值。但没办法，咱普通人没那么多钱，只能在四五百万里面挑一挑、捡一捡。
所以我给你的建议是：刚需别硬上朝阳。朝阳的商业环境很好，但你是刚需，我真心建议你看大兴、顺义、昌平，甚至房山、通州。把预算花在"四代宅+轨道+人民币投出来的热度"上，比花在一个区的名字上，实在得多。