北京房价基本到底了：为什么德胜学区只跌两成，有的盘却直接腰斩

直播间里被问到最多的问题是：虎哥，北京房价还会再跌吗？

我的答案是：从现在的情况看，基本到底了。 等十月中旬北京市九月份的行情数据出来再看一眼，我判断九月的行情还可以。

但"到底了"这三个字，是个平均数。真正重要的不是平均数，是分化。

同样在北京，同样这三年，有的房子跌了20%，有的房子腰斩。今天我把这个分化讲透，因为这直接决定你手上的房子该不该卖、你想买的房子能不能碰。

一、一组数字，看懂这轮下跌到底跌在哪

先看最坚挺的一档：西城德胜学区。

我拿具体的社区说：裕中东里、裕中西里，这是北京最典型的"靠学位"的老破小。它们的价格是从15万降到了12万，跌幅大约20%。

同期北京二手房的平均跌幅是多少？我手上的判断是30%、35%到40%这个区间。

也就是说，德胜这两个社区，跑赢了市场一大截。它贵吗？贵。它老吗？老。但它有一样东西别人抢不走——学位。

再看最惨的一档：西城荣丰2008。

这个盘从20万单价降到了10万，生生腰斩。

同样是西城，同样是有故事的房子，一个跌20%，一个跌50%。差别在哪？在于买它的人到底要什么。

二、朝阳区有个更残酷的规律：没学校的都跌得惨

我在直播间里说过一句挺狠的话：朝阳区，但凡没有学校的地方，都跌得比较惨。

这不是我随口说的。你看北四环那一片，有些小区以前还能靠着地段撑着，现在房子也比较旧了，学校又没有，价格就一路往下走。

反过来，像朝阳外国语学校这一片，有学校托着，虽然房子也旧，但价格还稍微好一点。

这句话反过来也成立：有学校的地方，抗跌；没学校的地方，别指望。

所以你要是在朝阳买二手房，我给你的建议很直接：要么就奔着学校去买，要么就接受它会跌。 别抱着"地段好就不会跌"的幻觉——这三年已经把这个幻觉打碎了。

三、双井富力城：一个时代的标本

再看一个大家都熟悉的盘：双井富力城。

这个盘的业主这些年可能有点心塞。我给你算笔账：

• 最贵的时候，接近10万一平；
• H户型最高的时候也到了9万；
• 现在呢？六万多。

有朋友在弹幕里说"十三万"，我说没有，富力城没到过十三万，最高就是十万出头，十三万太邪乎了。

但即便按十万算，跌到六万多，也是接近四成的跌幅。而且你要知道，双井是东三环，是成熟地段，配套什么都不缺。

地段没救了它。产品老了，就是老了。

不过话说回来，现在六万多的富力城，我个人觉得已经算是抄底价了。东三环、双井、成熟配套、六万多——这个组合放在五年前你敢想吗？

四、那到底什么在涨？好房子

说完跌的，说涨的。

我的判断是：暴涨不至于，但好房子还能悄悄涨一点。

最近市场明显有起色，是真的有热度。有个细节特别能说明问题：直播间里已经开始有人担心"92平这个面积段我是不是买不着了"。

一旦买房人开始怕买不着，开发商能不涨价吗？

再举个具体的例子。亦庄国贤府（大兴瀛海，地铁8号线瀛海站旁），开盘即售罄，国庆之后价格涨了两个点，接下来折扣要收。这就是市场情绪最真实的温度计。

所以现在的情况是：老房子在找底，好房子在抬头。 这两件事是同时发生的，一点都不矛盾。

五、房子是用来住的，不是用来让你承担风险的

有位朋友在直播间问：我降薪了，月供不够了，应不应该立刻卖房？

我的回答是三个字：立刻卖。

理由很简单，也很硬：

房子是用来住的，不是用来炒的。 既然是拿来住的，它就不该让你承担风险。你一个月挣三千，你不能贷款买一万块的手机；同理，你的收入已经撑不住月供了，你就不能硬扛这套房。

我再问一句扎心的：给你降薪的那位领导，等你了吗？

他说"小张啊，我知道你还有房贷，我下个月再降"，他会这么说吗？不会。他今天说降三千，马上就降三千。他没等你，你还等什么？

安全至上。这不是投资建议，这是生活建议。

六、现在到底该怎么操作

1. 手上是老破小、没学区、没轨道的——趁市场有起色，认真考虑出手。市场有热度的时候，才是卖房的窗口。

2. 手上是核心学区老破小的——跌得少说明抗跌，可以再拿一拿，但别指望它涨回去。

3. 想换房的——现在该动心思了。但我要提醒一句：换房的第一步不是看新房，是把自己这套卖出去。 卖房要做功课，包括定价、挂牌、谈判节奏，这些事比你想象的多。

4. 想买好房子的——别等。现房销售制推下来，好房源会越来越少；海淀北明年就算有新供地，你也未必买得着。800万预算的朋友，我建议你现在就解决。

5. 完全靠"便宜"做决策的——停一下。房山比大兴便宜多了，长阳一百多万就能买个刚需房，但你不能光看便宜。

七、一个更长的时间尺度

有人问我：北京房价再等五年十年，还有机会起来吗？

我给你讲句话，比尔盖茨说的：人类往往高估一年之后的变化，却永远低估十年以后的变化。

你想想2016年，我们第一次见识AI在围棋上战胜人类。那时候谁能想到，十年后AI会变成今天这个样子？完全不敢想。

十年前的变化你想象不到，十年后的变化你也想象不到。房子这种东西，尤其是好房子，放在十年的尺度上看，是另一番天地。

但这有个前提：你得先拿住一套好房子。

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我在这行干了近三十年，全北京任何一个售楼处营销总的门都敲得开。你想知道自己手上这套房现在值多少、该不该卖、卖了往哪儿换——来找我，我帮你把账算明白。

抖音的朋友点屏幕下方的小风车，视频号的朋友扫屏幕上的二维码，留下联系方式，我助理拉你进群，咱们一对一聊。

10月15日（周四）中午，我在亦庄公司办一场小规模粉丝见面会（京东总部附近），每场三四组人，备午餐，边吃边聊。这种事，面对面一个小时讲得比直播十场都透。