老旧小区加装电梯、原拆原建，为什么推不动？别再抱幻想了
直播间里有位朋友问：北京老旧小区加装电梯的政策有变化吗，我家这楼能不能装上？
我的回答很直接：别想了，进展甚微。
这话不好听，但它是实话。今天我把加装电梯和"原拆原建"这两件事讲透——因为这几年，很多老房子的业主把资产升值的希望寄托在这两件事上，而这个希望，基本是空的。
一、先看一个数字：整个海淀区，加装了一千来部
今年一月上旬，海淀区两会的政府工作报告里提到一个数字：整个海淀区，加装的电梯大概一千来部。
海淀区有多大？多少栋老楼？一千来部电梯，摊下去几乎可以忽略不计。
为什么这么少？因为装不上。
二、装电梯的死结：一票否决
我们来看一栋最普通的楼：一梯三户，六层楼，一共18户。
你要加装电梯，这18户全部签字才行。之前有人说"60%同意就行"——没用。
现实是这样的：
- 一楼：我住一楼，我用什么电梯？你装电梯，采光被挡、噪音进来、房子还可能因为"有电梯的一楼"而更不好卖。我不同意，你能怎么着？
- 二楼：我也不交钱，我走楼梯就够用了。
- 六楼、五楼：本来按老规矩，是一楼不出、六楼出、五楼出、四楼出……大家分摊。
后来变成什么了？一楼说：我不光不出钱，你要装电梯，得先给我20万。
一楼的理由听着也"讲道理"：装完电梯，你们家房价涨了，我房价跌了，我这损失哪儿找去？
你看，这就是死结。一部电梯才多少钱？可一楼要20万，五楼六楼还得各自掏钱——这账算不拢。
三、有人说新规说三分之二就行，实际呢？
新的物业条例确实有说法：三分之二以上面积、三分之二以上住户签字，就可以。
这话写在纸上没问题。但在实际执行中，只要有一户咬紧牙关说"我不同意"，你推一个试试——没门。
这就是现实。
我不评价这事对不对。我想说的是：公民自治这件事，天然就是这样。 你想往东，就有人想往西；你觉得划算，就有人觉得吃亏。家家有本难念的经，每家每户的决策逻辑完全不一样。
所以我的建议是：对加装电梯这件事，别抱太高期待。 它可能哪天会落到你头上，但你不应该把它写进你的购房决策里。
四、原拆原建：比装电梯还难
再说"原拆原建"（就是把整栋老楼拆了，原地重建）。
这个更难。难到什么程度？
整个西城区，从南到北，到现在就做了两个。
一个在三里河，一个在积水潭。就两个。
西城区啊，北京的核心区，做了多少年了？就两个。
积水潭那个项目我知道一些内情。当年做花皮厂胡同六号院那栋楼的时候，是当时的区委书记特事特办、各个层面突破才推动下来的；承建的中建国际为了做这个项目是贴着钱、赔着钱干的——他们想的是"万一北京原拆原建成了气候，我先占住这个市场"。
结果呢？这活干完以后，就得了这一个，干不下第二个。
五、为什么推不动？钱
原拆原建推不动，归根结底一个字：钱。
算笔账：每平米的改造费用，至少一万块钱以上。 你一套60平的房子，就要出60万。
60万，对谁来说都不是小数。
我们这些能在北京买四百万、五百万房子的人，会觉得"这不就赚着了吗？拆了重建，房子新的，值啊"。
但住在这种老楼里的人，不这么想。
很多人吃低保，很多人是上世纪五六十年代国家给分的房子。他们的想法非常朴素：这房子当年是国家建的，现在拆了重建，国家继续给建呗。
你说这话没道理吗？站在他的角度，不是没道理。
政府出钱，政府从哪出？老百姓出钱，老百姓有钱吗？ 有钱人出，还是没钱人出？——这事就没完没了了。
六、这两件事给你的启示
我知道很多人买老破小，赌的就是两样东西：一个是学区，一个是拆迁或改造预期。
学区这个逻辑，我认。你看德胜的裕中东里、裕中西里，从15万降到12万，跌幅远小于市场平均的30%-40%，靠的就是学位。
但"改造预期"这个逻辑，我不认。
给你三条实在的建议：
1. 别把加装电梯、原拆原建写进你的购房理由。 装电梯需要全楼签字、一楼还可能要补偿；原拆原建整个西城才做成两个。这两件事的兑现概率，低到不该作为决策依据。
2. 老破小只看一样东西：学位。 有学位，抗跌；没学位，跌得比你想的狠。朝阳区就是最典型的例子——但凡没有学校的地方，都跌得比较惨。
3. 房龄太长、没学区、没轨道的老房子，趁市场有热度，认真考虑出手。 最近市场明显有起色，这是卖房的窗口，不是等改造的窗口。
七、还有一种情况，我劝你别硬扛
直播间有位朋友说：我降薪了，月供不够了，应不应该立刻卖房？
立刻卖。
房子是用来住的，不是用来让你承担风险的。你一个月挣三千，不能贷款买一万块的手机；你的收入已经撑不住月供，就不能硬扛这套房。
我再问一句：给你降薪的领导，等你了吗？ 他今天说降三千，马上就降三千，他没等你。你还等什么？
八、说到底
我特别理解那种心情——房子住了几十年，有感情，也盼着它能好起来。
但有句话说得好：太阳底下没有新道理，可每一家每一户的逻辑都是新的。
加装电梯、原拆原建，道理上都是好事，可落到每一户人头上，账算不拢就是算不拢。这不是哪个人坏，这就是现实。
所以别把希望寄托在"也许哪天会改"上。把希望寄托在你能决定的事上：你买哪套房、你卖哪套房、你什么时候卖。
---
我在这行干了近三十年，老房子怎么估值、该不该卖、卖了往哪换，这些事我天天在办。
抖音的朋友点屏幕下方的小风车，视频号的朋友扫屏幕上的二维码，留下联系方式，我助理拉你进群，咱们一对一聊。我们群里还有个"原拆原建群"，里头全是住了大半辈子的老北京，你想听听他们怎么想的，进来看看人间百态。
10月15日（周四）中午，我在亦庄公司办一场小规模粉丝见面会（京东总部附近），每场三四组人，备午餐，边吃边聊。买房卖房这种大事，面对面一个小时讲得透。