隔壁两个盘，一个当年6万2，一个现在4万6：四代宅与三代宅的剪刀差

直播里有位观众问"昌平的润府能不能买"，虎哥给了肯定答复，然后讲了一件很有说服力的事——同一个开发商、紧挨着的两块地，两个项目的价格走势完全相反。

这是整场直播里最有方法论价值的一段，值得单独拆开讲。

案例：北清润府 vs 北清橡树湾

在昌平平西府、北清路一带，北清润府（第四代住宅）的西边紧挨着北清橡树湾——同一个开发商自己做的第三代住宅项目，五年前开发。

价格是这样：

虎哥的说法是："当年卖 6 万 2，现在卖 4 万 6，你说说。"——价差约 25%。

结果是：前期业主心态崩了，而北清润府这边因为产品代际优势，价格能站住甚至往上走。

这不是个案，是结构性的

虎哥说得很清楚：

"在 2025 年，北京开始推第四代住宅，那么第四代住宅和之前的第三代住宅，形成了明显的剪刀差。"

注意"剪刀差"这个词——不是"差距"，是两条线朝相反方向走。

结构性体现在哪？得房率。

四代宅的阳台可以全部送进屋里，过去只算一半面积，现在能拿到大量赠送面积，得房率能超过 100%。北清润府最高到 105%。

这意味着：同样的建筑面积，四代宅实际可用面积更大；同样的总价，四代宅能多出一间房。

产品代差一旦形成，价格走势就不可能同步了。

那"四代宅"就等于稳吗？不是

虎哥紧接着给了一个反例——朗月和风。

它也是第四代住宅，位置离地铁也不算远，但开盘表现就是不行。

他的诊断是：

"是价格问题还是产品问题？我认为是操盘问题。"

再往下，他说了现在开发商的通用逻辑："首战即决战。"

意思是：现在所有开发商都把至少一半的营销预算压在开盘这一段时间。开盘这一下没抢到足够的市场热度、没达到该有的预期，影响力没有、交易量没有、市场口碑也没有，后面靠什么打？

所以判断一个盘，光看"是不是四代宅"不够，还得看它的开盘节奏和营销投入。

先说清楚：剪刀差是怎么形成的

很多人以为四代宅和三代宅的差距，是"新房子比较贵"这么简单。不是。

真正的机制有两层。

第一层是得房率。四代宅最实在的一条：阳台可以全部送进屋里。过去阳台只算一半面积，现在能拿到大量赠送面积，得房率能超过 100%——北清润府最高到 105%，顺义、大兴的项目也能做到 106%、107%。

同样是 78 ㎡ 的建筑面积，四代宅的实际使用面积可能比三代宅多出小十平米。这十平米是白送的，但在二手市场上是要按完整面积定价的。

第二层是供给节奏。2025 年北京开始大力推广四代宅，到现在全北京已经批了约六七十个。新供给全是四代宅，那三代宅面对的就是同质价格带上更好的替代品——需求被直接吸走。

一边是产品更强，一边是供给挤压，两条线朝相反方向走，这才是"剪刀差"的字面意思。

所以这不是一个"贵不贵"的问题，是一个"代际替换已经开始"的问题。

下一代产品已经在路上了：台板住宅

如果说四代宅解决的是"送面积"，那接下来这一波解决的是"空间怎么排"。

虎哥在直播里专门讲了台板住宅（也叫抬板住宅）。原理说起来不复杂：把整栋楼架空一层抬起来，原本埋在地下的车库、配电、设备房、电梯厅，全部放到人脚下这一层；人在上面那个平台上走。

带来的变化是实打实的：

• 地面全是园林，没有车行道、没有井盖、没有车库出入口
• 首层的视野和采光大幅改善，不再对着停车场
• 人车彻底分流，老人小孩在小区里活动不用穿行车流

他的评价是，这是继四代宅之后又一次建筑形态的升级。

有个细节很关键——有人问"这样是不是成本很高"，虎哥的回答是：有的地方提高、有的地方降低，整体没有大的变化，建设期甚至比传统做法更省。

成本低、体验好、还稀缺，这三条凑齐，结果就是批不出来多少：

"北京能批的台板项目，一只手数得过来，目前已经上市的只有三个。"

三个，是含丰台丽泽一带、东小口等在内的全部存量。

这也解释了为什么这类项目一出来就热——供给端被严格限量，需求端看得见摸得着。

还有一种稀缺，比产品代差更硬：河景

直播后半段，虎哥讲了中建·运河玖院。

位置在通州，北运河边、运河商务区一带。它的卖点是：俯瞰北运河的 S 弯，北京夜景就在视野里，而且带河景。

结果：260 ㎡ 的户型，7 层以上全部卖光，均价 8 万/㎡。

虎哥的类比是上海汤臣一品看黄浦江——"运河玖院自比汤臣一品"，理由是"都是倍儿宽倍儿宽的河道，都是有倍儿漂亮的河景"。

他的核心判断："河景在北京那是极其稀缺的呀。"

越大越贵，流动性越差——但买的本来就不是流动性

有人问"大户型流动性不好，我 1400 万买会不会接盘"。

虎哥承认流动性差是事实，但他给了一个很清楚的换算：

"能买得起三百万的房子的人，你能找出一百万；你能买三千万的房子的人，可能只剩五万了。"

所以结论是：你买大户型，不是冲着流动性来的，而是冲着资产稀缺来的——要它能穿越周期，甚至穿越代际。

"穿越代际"的意思是：我住完了，我们家孩子接着住。

一个反例：海淀为什么见不到 100% 以上的得房率

有人问"我一千万买海淀是不是亏了"——因为海淀管控严，阳台缩水。

虎哥承认了这个事实：

"海淀的规委管得很严，就是不放……得房率就上不去，到九十一大关，海淀见不着百分之一百零几的项目吧。"

但他紧接着给了一个更重要的判断：

"越好的房子越能穿越周期。"

他的例子是万柳书院——"你买万柳书院，你担心四代宅的冲击吗？你不担心。"

所以海淀的逻辑是：产品红利拿不到，但资源稀缺性仍然在。 真正的好房子，靠的不是阳台送多少面积，而是位置、圈层和不可复制性。

这一条其实也解释了前面运河玖院 260 平为什么能卖光——河景就是海淀的"万柳书院"级别的资源。

几个没那么显眼、但值得记的细节

直播后半段零散聊到的几个项目，信息量不大但指向性很一致，可以放在一起看。

璟上兰园（后沙峪）：剩余房源已经很少。虎哥提到项目旁边新建了一所贝赛斯国际学校——在北京多数国际学校招生承压的背景下，这所学校逆势增长，把不少其他国际学校的尖子生收走了。学校能级这种配套变量，往往比户型更能影响后市的接盘人群。

清樾府（昌平百善镇）：约 1400 多户的大盘，但除低密度外没有特别突出的优点。虎哥的判断是不值得买，除非单价低到三万以下——这是一个很明确的"价格决定一切"信号。

龙樾璟序、国贤府 PARK：两个项目都有货但不推。前者基本售罄、剩几十套不开盘；后者被判断为在等旁边新地块拍卖后再定价。开发商惜售，通常意味着对后市价格有更高预期。

李嘉诚在京项目：虎哥的评价是整体都不太行，但特意补了一句——这跟李本人无关，而且作为民营企业没有爆雷，应保持尊敬。

顺义天竺某项目：评价偏低，明确不看好。

这些零散判断背后有一条共同的线：虎哥在判断一个项目时，问的从来不是"好不好"，而是"稀不稀缺、值不值这个价"。

一句话总结

这一轮北京新房的核心矛盾，不是涨还是跌，而是代际分化：

• 四代宅低开高走、三代宅持续承压
• 地铁直连的项目溢价最硬
• 河景这类不可复制的资源，是穿越周期的底牌

买之前先问自己：你买的是产品，还是稀缺？这个问题想明白了，价格就不难判断了。

本文基于 2026 年 10 月 20 日晚间直播内容整理。文中价格与去化数据为直播当时口径，具体以案场公示及官方披露为准。