三个盘看懂现在的新房：兴宸揽阅、观玺、未来元著
10月24号晚上这场直播，后台问得最多的一句话还是：虎哥，现在还能不能买新房。
我的答案是能。而且我比去年这个时候更笃定一点。但今年买房的打法，跟十年前完全不是一回事了。直播一开场我就说了，北京买房卖房的逻辑、卖房的价格，跟十年前全不一样；唯一像的，是价格回到了十年前——2016年年底的价格，比现在2026年年底还要高一点。
这句话你得琢磨一下。十年一个轮回，价格回来了，但市场已经完全是另一套玩法。
先看大账：能挑的好房子其实不多
很多人觉得现在新房遍地都是、可以慢慢挑。不是这么回事。
全北京新房库存大概七八万套，听着不少，但第四代住宅只占十分之一，也就七八千套。这七八千套里面，能在地铁沿线的，我估计只有五六千套。你再按预算、按面积、按区域一筛，落到你头上真正能挑的，可能就那么两三个盘。
更关键的是节奏。现房销售制度马上就要推行，这一波你看得见的房源卖完就没了，别指望2027年、2028年还有同样的机会在那儿等你。这不是吓唬人，这就是当下的节奏。
还有一个心态问题我必须说清楚。现在买房不叫买贵，2023年才叫买贵——当时10万，现在7万。现在买房人真正的心态不是怕买贵，是怕赚少了。你承认不承认，很多人现在就是这个心理：不是担心站岗，是担心没抄到底、没吃到肉。
那怎么挑？我给你拆三个盘：南边一个、北边一个，还有一个刚刚涨完价的。这三个盘看明白，当下北京新房的基本面你就懂了大半。
招商·兴宸揽阅：四号线南头的标准上车盘
兴宸揽阅在大兴，4号线南端黄村火车站地铁口，就在地铁口上。
最小面积71平。开盘单价我估计四万五到四万六，71平三百一十五万左右就能上车。这是标标准准适合上车的房子。
有人问好楼层、大户型会不会更贵。我的判断是：好楼层、大户型到四万八很有可能，但整体均价到不了四万八。这两个判断不矛盾，一个是个体，一个是整体。
买这个盘，我给两句话：甭谈学校，甭嫌4号线挤。
有地铁，比挤不挤重要得多；第四代住宅，比第三代好得多。大兴这边的项目，得房率真能干到100%以上。我说个最直观的对比：第三代住宅你买一百平，房本写一百平，屋里实际七十多平；第四代住宅同样一百平，屋里九十平，狠的能到一百多平。同样花一百平米的钱，屋里差出二十多平，这不是小数目，这是实实在在的一间房。
我直播里专门回答过一个粉丝的提问：350万预算，不考虑书包，但要医疗和交通。观玺够不着，观玺80平得450万。这种情况我就推荐兴宸揽阅71平的好楼层，350万不到，大概四万八，地铁口，没书包，正合适。
预算往上走呢？700万往南边看，可以看兴宸揽阅的大户型——第四代住宅、临铁、市场关注度极高、得房率超100%，这几个条件它全占。
目前这个盘还没开盘，现在开始排卡，而且排得很好，我们已经组织了团购，开盘就在这个月底，还能抢上第一波。
建发越秀·观玺：全北京现在最热的盘，没有之一
观玺在昌平东小口。我说它是全北京现在最热的盘、没有之一，不是客气话。它最便宜的五百万、甚至五百万都不到，热度是必然的。
为什么热？第一是产品。北京已经出了三个台板住宅项目，昌平东小口的建发越秀·观玺是其中一个，而且是刚需产品做台板，杀伤力非常狠。
台板到底什么意思？简单说，就是开发商盖房时把原本埋在地下的东西抬到地面以上：地下一层、地下二层推上来，抬高的那一层做车库、电梯间、配电室，一层从地平面变成六米高，视野完全不一样，一层不再鸡肋。观玺东边抬四五米、西边抬两米，建设成本反而更低。以前不做台板，是因为北京的建设规定要求地面以上都算容积率，不值当盖，只能往下挖；现在规划改了不计容积率，才有台板，而且台板比挖地下更便宜。
第二个原因是80平这个户型。建发越秀·观玺的80平是必冲必抢的产品，还没开展示样板间、只开了交付样板间，对客户的吸引力已经相当高。
这个80平我仔细看过：厨房放到北边，北侧有阳光进来；三个卧室分置北、南、西三个方向，是纯三居，得房率百分之百。这种纯三居适合三代同堂——夫妻一间、父母一间、孩子一间。如果只有两代人住，就不必非买纯三居。
也有人说，观玺80平的户型不如星寰时光的76平。这话我同意一半，户型上确实各有优劣，但它有自己明显的特点，关注这个项目的人非常多，这是事实。
价格呢？我判断观玺均价在5.8万到6万之间，肯定不敢过6万。它比龙樾海序楼面价贵4000元，龙樾海序当时卖到5.5万，观玺卖5.8万属于正常行情。过6万，是未来第二期才要看的机会。十月初我跟观玺的人聊过：一期准备快速放量把势能拉起来，所以价格不会超过6万；但140平的好户型好楼层过6万不意外，整体均价不会卖到6万以上。
还有一层博弈得讲明白。朱辛庄的未来城·星寰时光总共就322套房，开盘就卖没了，现在只剩一套两套零零星星的清退房，5.5万左右就清了盘。这会直接压制观玺，让它很难卖到6万以上。未来科学城在朱辛庄，手里四个项目，是观玺最大的竞争对手，开发商之间都在暗中较劲。
再说说开盘的事。观玺大概这个月底开盘，线上摇号、小程序选房，流程比较麻烦。我们看房团已经排卡小二十人，143平的样板间10月8日就关了，开发商自己在平衡排卡数据。这里面的门道是：开发商靠样板间和排卡数据调客，80平排卡少就把价格往上抬、把客户往106平推，定价权完全在开发商手里，每天一套房一套房算数据。所以我们做团购是为了多要折扣，做内购是为了能提前选上合适的房——就这么点区别。
中建壹品·未来元著：已经坐地涨价的那一个
第三个盘，我说起来有点气，但你得认。
中建壹品·未来元著在大兴西红门东。19号线南延的土建工程招标，预计11月20日开标。就这么个消息——10月20号发了招标通知——未来元著坐地涨价。你说可气不可气？非常可气。但你怎么办，定价权是人家的。
土建招标意味着什么？意味着钱、地、施工方都到位了。人家本来背着19号线南延不确定、要降价的风险，现在看到消息确定了，要涨价，这也算可以理解。
它的销售情况确实硬气：开盘两百多套、不到三百套，全卖光了，接下来就涨。开发商想卖哪个就卖哪个，人家不想卖了就封盘捂着，你有脾气吗？
最后说两句
房子像手机一样年年更新换代，不是坏事，竞争产生品质。经济不好的时候才出不来新东西，有新产品上市你应该开心。
未来新房也不会越来越便宜。从工业革命到现在两三百年，全球经济一直在温和通胀，好的状态是每年涨百分之一到百分之三，东西永远越来越贵。
还有一句最重要的：你不可能比开发商算得精，赚不到开发商的钱，能做的是比大众表现好一点。嘉棠雅序、未来元著都已经涨价了，观玺也会涨价、肯定憋着低开高走。看准就下手，别指望赢赌场的钱。