北京最能躺赢的四个板块，其中两个已经涨价了
这场直播里，我大概花了最长的一段时间，讲一件事：北京哪些板块现在还能躺赢。
这个话题我两个月前就开始讲了，当时我点过四个板块。今天再讲，跟上礼拜、上上礼拜又不一样了，不一样在哪？涨价了。有两个已经涨了，而且这两个涨价，我一点都不意外，因为当时我就是这么预测的。
先把结论摆出来：海淀的宝山、丰台的花香、亦庄的瀛海、大兴的西红门东。这四个板块，是现在北京最稳、最能涨、最躺赢的地方。再加上昌平东小口那个还在定价的项目，也算一个候选。
凭什么是这四个？躺赢有四个硬条件
北京买房，能不能躺赢，我的判断标准一直就四条，缺一条都不行。
第一，必须是第四代住宅。如果不是第四代住宅，那它的价格必须让你不可拒绝——小的溜着降点没用，必须让你无法拒绝。为什么我把第四代放在第一位？因为第三代住宅你买一百平，房本写一百平，屋里实际七十多平；第四代住宅同样一百平，屋里九十平，狠的能到一百多平。我当年两千年左右买房的时候，九十平给你做两室一厅；现在九十平给你做三面宽的大三居。这能一样吗？差太多了。所以第四代比第三代贵出百分之二十，很正常。
第二，一定要有轨道。北京已经一千公里运营里程了，轨道是基本要求。十五五规划建设纲要已经承诺，到2030年北京建成1050公里轨道。你买个没地铁的房子，相当于孩子没上大学，这话不好听但是真的。
第三，一定要被老百姓用人民币认真投票。什么叫好？大家都说华为好，那是因为华为的市场交易量确实牛，是大家花钱买了他的手机、买了他的产品，这叫真投票。房子也一样，市场热度高、卖得动，才叫好。
第四，周边还得有新的土地供应。这一条很多人不理解。为什么重要？因为区里要卖地，就得给你投基建、修路、建商场、招商引资。只有周边还有新地在拍，你的房子才能跟着水涨船高。
这四个地方，四条全占。
海淀宝山：八万三，一分钱没降过
宝山还有三块地，现在在卖的是海宸元境和北京隅·海岄，这两个盘接下来是要涨价的。
它们本来就贵，北京隅·海岄卖八万三、海宸元境八万一，这一年多一分钱没降过。涨得不算多，因为本来就贵，但方向是明确的。
顺便说一句海淀的"保守"。海淀的项目在第四代住宅和台板上都缩水：海淀保守，怕新产品把之前的房价压崩，不给做大阳台，得房率到90%就刹车，朝阳的紫京宸园也是这样。反倒是大兴的兴宸揽阅、昌平的观玺，得房率真能干到100%以上。这是昌平跟海淀的博弈——观玺就是直白地过来蹭海淀。
这也是我把宝山放在第一位的原因：它贵，但它稀缺，而且还有地在后面顶着。
丰台花香：一套99平，两个月涨了六十多万
丰台花香的北京建工·嘉棠雅序，涨价了。为什么？没房了。
我给你一组数：8月份的时候，99平出过一套特价房，卖640万，那是刚开盘没多久，多少也是为了拉一拉流量、弄弄气氛。前两天，我们一个粉丝买的12层的房子，708万。从640万涨到708万，涨了六十多万。
当然楼层不一样，楼层确实涨了点，但那也是涨了约10%，很厉害了。
而且花香板块后面还有两块地，就在嘉棠雅序的南边，紧挨着。政府不可能不涨地价——嘉棠雅序是去年年底市场最不好的时候卖的地，地很便宜，接下来不可能不涨。
这个板块我给过具体建议：五六百万在丰台总部基地附近，我推荐花乡的北京建工·嘉棠雅序，房子已经卖掉80%，99平还有机会，只是600万到头的预算，楼层会差一点。
亦庄瀛海：为了涨价，生生把一块地拆成两块
瀛海严格说属于大兴，只是挨着亦庄，名字好听——亦庄国贤府明明在大兴瀛海，非要管自己叫亦庄国贤府，就是因为亦庄的名字比瀛海好听，这叫蹭名字。
但蹭归蹭，瀛海地铁站旁边那块地是真金贵。原来的1401地块本来是一整块，大兴为了能涨价，真的就为了涨价，生生把一块地拆成1401-1和1401-2两块，让开发商先拿一块，卖得好再拿下一块。
所以现在能买亦庄国贤府，你准赚。最晚明年上半年，另一块地出来准火，那会儿价格就不是今天这个价了。
亦庄国贤府最大的才120平，价格大概五万多、六百万出头；同样的钱在北京润府基本买不到什么——北京润府的价格比它大概贵了大几千块钱。所以600多万预算别勉强自己，与其加不少钱去够北京润府130平，不如直接买亦庄国贤府120平。至于77平，不存在多少钱一平合适的问题，能买得到就不错了。躺赢板块不会欺负你，不会明明卖别人350万、非要卖你530万。
大兴西红门东：一条地铁线，直接把价格抬起来了
第四个是西红门东，也是四个里变化最戏剧的一个。
原因就一个：19号线南延。10月20号发了招标通知，土建工程招标预计11月20日开标。土建招标是什么意思？就是人家说：我有钱了，我可以发公告招标，谁来给我干。挖沟、挖洞、盾构机要下去了。
西红门东之前一直吃亏在19号线南延没落实。现在落实了，中建壹品·未来元著坐地涨价——开盘两百多套、不到三百套全卖光，接下来就涨。开发商是非常现实的公司，以盈利为目的。
这里我得提醒一句：19号线南延辐射不到金星路板块，主要利好的是西红门东、观音寺、新媒体产业基地这几个站点周边。别一听南延就以为沿线全沾光，得看站点。
再往深说一层。2024年11月，北京市的一把手、二把手，再加上交通部的一把手，三个人专门开过一次会，这在之前没有、之后也没再有过，讲的就是北京的城市交通与产业提升。这是公开报道过的一次调研，你可以自己去查。会上说得非常清楚：北京要沿着轨道站点、以站点为依托发展产业、发展居住。所以我的判断一直没变——买房最稳的逻辑就是沿着轨道买，国家推什么你就买什么，跟着政策导向走最有把握。
昌平东小口和北清路：蹭海淀，也是一门本事
有人问我昌平有没有躺赢的。东小口算一个候选，观玺就是龙樾海序之后跟进来的。
东小口谈不上发展，它就是个居住区，是昌平躺赢、蹭海淀热度的地方，压根不想自己发展产业。但东小口这种能蹭海淀热度、坐着电梯往上走的区域，全北京找不着几个，房子当然能买——别的区都是别人蹭它。龙樾海序已经蹭成功了，接下来观玺的流量也绝对成功。只是观玺价格还没定，定太高也不一定就行。
真正撑起昌平产业的是北清路一条线：能源谷、生命科学园、朱辛庄产业园、小米产业园、永丰科技园、中关村免税区，基本占昌平一半的产业。像北清润府在8号线平西府地铁站往北约1.5公里、北清路边上，是正经的昌平核心位置，不像观玺那样只是蹭海淀资源。隔壁华润北清橡树湾卖6万2，北清润府卖4万6，差1万6、差25%，而且它还是第四代、得房率更高。旁边有人帮它顶价格，买进去非常踏实、不焦虑。
通州、顺义、房山：别在这儿想发财
通州房价整体还在往下降，它是个冷热不均、贫富差距很大的地方。火的盘火得没边——运河玖院火得没边，九棵树的玖树满和三个月卖没了，湖映天青开盘卖光，朝棠揽阅和云璟揽阅去年就卖没了。但再往下数，就数不着了。通州的四代宅都很火，连云璟揽阅、熙悦京晏、北投和璟这些离地铁远的也火；但离开好位置就差点了，在通州必须挑一挑。
顺义呢？没有躺赢的板块。顺义、房山这些区域就是刚需。刚需想发财，不要想；刚需想翻本，也不要想。你就踏踏实实上车、能住上去，挺好。
最后还是那句：这四个能躺赢的板块，闭着眼进去就行，几乎没风险。但"闭着眼"是建立在四个硬条件都满足的前提上的，条件不满足，千万别闭眼。