建发观玺30号摇号：1200多组抢700套，6万这个价到底贵不贵
我是虎哥，曾伏虎。
10月27号晚上这场直播，公屏上刷得最凶的俩字是"观玺"。有人追着问缺点，有人追着问价格，有人问107平还能不能挑着好楼层。我把这场直播里跟观玺有关的账，从头到尾给你算一遍，能说的都摆到桌面上。
先说时间：认筹已经停了，30号晚上开抢
这场直播有个很关键的时间点：观玺的认筹，就在我直播的过程当中停止了。
也就是说，27号晚上是最后的窗口。接下来就是等着——10月30号，礼拜五，晚上八点十八分，正式开始摇号抢房。线上摇号、小程序选房，流程不算简单，也不算友好。
有人问我有没有捷径、能不能内部锁定。我直说：观玺是北京现在最特殊的一个盘，机制上相对公平，基本只能拼手速。当然，就算拼手速，也是有方法的——这句话我不在文章里展开，你真要上，单独找我聊。
热到什么程度：一千两三百组，抢700套房
数字我给你报准：大约一千两三百组客户，抢700套房。
这是什么概念？我直播里打了个比方——抢它的难度，比抢德云社郭德纲、岳云鹏的演出票，稍微容易那么一点点。
你琢磨一下这个比方。德云社的票是什么抢法，观玺现在的抢法就差不多是那个量级。
热度到这个份上，我不客气地说一句：这里面不少人，是憋着投资的目的来的。不然不会有这么多人挤过来。这个判断你同不同意都行，但这是我盯着排卡数据得出的结论。
先讲讲开发商：建发51%、越秀49%
有人让我聊聊建发和越秀的关系，一句话：两家南方开发商，建发在福建，越秀在广东。
但这两家，是在北京做得最好的地方国企。说"最好"没毛病——你看这俩做的项目，基本上都不错。
两个相比，我认为建发能力更强一些。建发在北京没有失手过；越秀呢，闪过腰。比如说越秀的星月，现在剩下的那些现房，卖得不是很好。
不过越秀这个开发商很有招数，也很灵活：能自己做就自己做，不能自己做就掺和着掺股。比如国誉星城，就有越秀的股份，大概30%不到一点。
放到观玺这个项目上：越秀占49%，建发占51%。
这也是我愿意在这个盘上给出明确判断的原因之一——股东结构摆在这儿，产品端有底线。
价格：我赌它到不了6万
这是大家最关心的，也是我判断最明确的一条。
我的判断是：观玺实际的网签均价，会无限接近6万块，但应该到不了6万。
这不是拍脑袋。等大概两三个星期之后，网签价格出来，你回头翻这篇，就知道准不准。我敢把话放这儿，是因为它有明确的压制力量：
朱辛庄那一带的项目，5.5万左右就清了盘，这会直接压着观玺，让它很难卖到6万以上。未来科学城在朱辛庄手里握着四个项目，是观玺最大的竞争对手，开发商之间都在暗中较劲。
具体到户型：107平大概650万，这笔钱你能买到一个好楼层，是次顶层那个水平的。注意我说的是"能买到"——因为房源要靠抢，你挑房的逻辑跟平时看房完全不一样。
顺便补一句，107其实不算观玺最热的户型。最热的是143和96这两个。你要是盯着107，竞争反而没那么夸张。
所以你要是真冲着投资去，我劝你把上面这组价差先算清楚：你6万买进来的昌平新房，旁边是4万4的海淀二手；朱辛庄一带的同代产品是5万5清的盘。这个价差不会因为你抢到了就消失，它会在你卖的那一天重新回到桌面上。
缺点也得讲：现在没有地铁
粉丝逼着我聊缺点，那我就聊，不藏着。
观玺最大的缺点很直接：现在没地铁。18号线留了一站没连上，那站什么时候能连上？不知道。这是个很大的缺点，现阶段通勤确实稍微有点别扭。
第二个缺点，一般人不太提，我提一下。
观玺在昌平东小口，跟海淀是错着的。在观玺的正北方，有个小区叫建材城东里，1998年的房子，到现在快30年了——就是西三旗往东，那已经是海淀了。
关键在这儿：海淀紧挨着昌平那一片的房子，比昌平便宜。便宜多少？便宜两万块一平。
你敢想吗？海淀的房子，比昌平便宜两万块。这就是观玺未来卖二手房时最大的压力来源。
当然这话得两头说。观玺的人会讲：我这房子多新，我这第四代住宅，你那30年前的房子拿什么跟我比？这话也对。但你一问——这个是昌平的，那个是海淀的——你心里总会有那么一点哆嗦。
我打个不那么恰当的比方：就像嫁闺女，这边城市户口一个月挣一万，那边农村户口一个月挣五万。挣五万确实多，但真到嫁闺女的时候，你也有点哆嗦。大概就这意思。
最扎心的一组对比：新盘5.5万抢光，旁边二手4.4万还在跌
我把这组数据摆出来，你自己看有多神奇。
建材城东里的房子，2023年的时候均价是6万5。98年的房子，25年房龄，海淀，位置也不算偏，当年大家觉得6万多还行。
今年开年多少钱？4万4。
从6万5到4万4，苦不苦？
然后，旁边来了个新盘——龙岳海叙，5万5，卖光了。而且龙岳海叙就紧挨着建材城东里。
新盘5万5抢光，旁边的二手房4万4还在阴跌。这就是当下北京最真实的切面：不是"涨"或者"跌"一个字能概括的，是赤裸裸的分化。
选房建议：除了顶层，越高越好
如果你运气好，摇到号进了小程序选房，我给你的原则就一句：除了顶层，越高越好。
更准确地说：你能挑到最贵的，就挑最贵的。因为房源要靠抢，你在那个界面上犹豫三秒，房子就没了。平时看房那套"货比三家、慢慢挑"的打法，在这儿完全不适用。
还有人纠结顶楼能不能买。我态度很明确：顶楼一点问题都没有，没什么可犹豫的。
怕漏雨、怕电梯井噪音，那都是老黄历。拿十年前的经验去看现在的新房子，这叫刻舟求剑。
我给你举个实证：你去翻观玺的户型图，它在各个楼层都刻意地把主卧跟电梯井做了分离。开发商早就把顶楼电梯噪音这个问题看在眼里，提前给你消灭于无形了。人家连户型图上都不让你看着别扭——因为客户看户型图时觉得挨太近就不舒服，你跟他解释用了多好的隔音材料，他根本不听。所以干脆从设计端解决掉。
我多说一句，有人抬杠说"有电梯就有声音"。那我问你，有楼还怕地震呢，这日子还过不过了？你不可能要求自己生活在真空里。
最后：三条压力，看清楚再抢
观玺这个盘，房子肯定没毛病——这么多人过去抢，这本身就是最大的背书。
但你也别把它神化。它头上顶着三条压力：价格被朱辛庄压着，二手房未来被海淀那一片老房子压着，眼下还没有地铁。
这三条看清楚了，你再决定抢不抢。看准了就下手，别指望赢赌场的钱——开发商天天一套房一套房算数据，定价权从来不在你手里。
我是虎哥，咱们周四晚上八点，直播间接着聊。