300万在北京怎么买：西二旗上班别去房山，东南西北给你画四张地图

我是虎哥，曾伏虎。

10月27号这场直播的后半段，我专门开了一个专题：300万在北京能买什么房、在哪买。这场直播里问"300万"的人非常多，我把东南西北四个方向的选择，一个一个给你摆出来。

先从一个真实的提问说起。

西二旗上班、300万，别去房山

有位尾号16356的朋友问：虎哥，300万，在西二旗上班，除了房山还能买哪？

我看完这个问题第一反应是——房山太远了。

你在西二旗上班，跑去房山买房，这个通勤代价有点太狠了。我说个十年前的真事：我原来在搜狐的时候，有个同事住首开西越山（房山）。搜狐在保福寺桥，从保福寺桥开车到房山，好远好远。人家哥们怎么过日子？周六回一趟家，平时住单位附近找地儿住。

西二旗比保福寺桥还往北呢。所以300万这个预算，我劝你别奔房山，奔昌平。

昌平的第一个选项：南邵的凌云宋。坐昌平线地铁进来，离西二旗挺快。它也是第四代住宅，得房率不错。

你要是在昌平政府上班、预算350万，我还是推荐凌云宋——昌平线能过去，350万能买个入门级产品。别看是入门级，凌云宋的产品力吊打昌平政府（东关）附近那一带的房子。而且过了昌平东关往东，你将来卖二手房的时候，能接到从海淀过来的需求。这叫什么？叫进可攻、退可守。

300万这个预算，不算低

先把心态摆正。很多人说"哎呀我预算有限，只有300万"。

300万不少了。

现在的北京市场，全北京东南西北最近都涌现出一批300万能买到的三居，甚至有地铁边上的第四代住宅三居。

再往下还有更狠的：顺义200万也能买。项目叫青年万序，在潮白河边上，离俸伯地铁站大概六七百米，70平做三居，是第四代住宅。两百万在顺义能买到地铁边上的第四代住宅——这话放五年前你敢想吗？

300万的取舍原则：舍教育而取交通

300万这个预算，你一定会碰到纠结：一边是交通需求，一边是教育需求。

我给你的原则就八个字：舍教育而取交通。

我希望离地铁近、交通方便、上班时间短。我也希望给孩子留个好学校。但教育这一头，你先往边上放一放——有学上就行。

300万，你别想着非得找个能上985、211的那种学区。人大附、四中那种，就别往那想了。让孩子有学上，剩下的咱多补补习、家长多辛苦辛苦。孩子有天赋，咱们再说。

北边：北清润府，75平三居，300万出头

北边我隆重推荐北清润府。

位置：8号线平西府站北边1.5公里，就在北清路边上。

北清路是什么路？是昌平产业最集中的一条路——生命科学园、能源谷、TBD，全在这条路上。你说你去小米产业园、去永丰产业园、去能源谷、去生命科学园，都是二三十分钟以内的距离。去朱辛庄更近。

产品：刚出来的第四代住宅，均价4.6万。75平三居，300万零点就能拿下。

交通靠开车走北清路，地铁距8号线平西府站约1.5公里。往南大约3公里是回龙观积水潭医院。如果你自己会开车，这些配套都不是事。

东边：通州宋庄南，北投和景或西越经验

东边就是通州。

宋庄南边，可以看北投和景，或者西越经验。单价3万8。300万你能够着89、90平的三面宽户型，只是楼层稍微差一点。

条件上，89、90平三面宽比北清润府75平的条件要好。

再便宜一点：西越经验的79平，300万不到一点就能拿下，具体还得看楼栋和楼层。

不过我也得提醒一句：如果你是"全城找房"的人，我不太建议你去宋庄。宋庄本地需求的占比更高一些，跟你的通勤半径未必匹配。

南边：兴宸揽阅，71平三居，单价4.7到4.8万

南边我推荐4号线黄村火车站旁边的兴宸揽阅。

71平三居，单价应该在4万7、4万8那样子，可能还能更便宜点——因为它还没开盘。

这里有个很实用的判断：开盘如果给折扣，最多的折扣肯定给到71平这个入门款，因为它是最小的那个。

西边：房山汉林华曦府，最小84平

西边就得看房山了。

房山新出了一个盘叫汉林华曦府，最小面积84平，300万以内准能拿得着。

如果你预算不那么紧，可以看和知筑铂瑞的90平，面积还稍微大一点。

东边的另一个思路：想再省15%，看国誉颂

通州还有个更便宜的选项：国誉颂。

它的产品相对北投和景、西越经验稍微早一点、稍微差一点，但它胜在便宜——3万出点头就能买得着，比北投和景便宜大概15%，而且同样是第四代住宅。

所以通州这条线上，逻辑很清晰：预算卡得死，看国誉颂；想兼顾产品，看北投和景或西越经验。

不过我得把话说在前面：如果你选通州，是把书包和通勤都放到一边了，那基本等于把房子的投资价值也给放下了。将来你卖谁去？这个账你得自己先想明白。

四个方向里，我最推荐兴宸揽阅

为什么？地铁口。真的是地铁口。

兴宸揽阅那个项目跟地铁修了个连接通道，是真地铁口，不是"距离地铁站多少米"那种地铁口。

而4号线是北京最繁忙的线路之一。交通这方面，你去哪都OK。

再加上开盘还有些折扣优惠，这个盘在300万这个段位里，我认为是最均衡的一个。

顺带说说：300万到500万，差的不是位置，是产品

直播里我还顺手把500万的价格段过了一遍，你可以对比着看。

500万相比300万，只多了200万，但改善的体验是质的变化。

为什么？因为开发商最喜欢的、花心思最多的，就是500万这个价格段。开发商在这个段位里会故意做出明显的产品落差——让500万的产品比300万的有明显提升。

因为500万再往上，大家就开始对位置有更高要求了。而从300万到500万，你多出来的钱更多体现在产品上，而不是位置上。

具体来说：300万你勉勉强强只能买个七八十平的三居；500万你就能买到90平的三居两卫，住着完全不一样。

500万北边：朱辛庄星寰时光的90平，一上市就抢光，得房率100%、南向10米面宽、纵深才9米，光线巨好；也可以看北清润府108平、未来之境90平或者100零几平。

500万东边：湖印天青的91平，得房率能到100%，就在八通线地铁边——但这个户型基本没了，只能等清退。

500万南边：亦庄国贤府的100零几平到107平，或者招商序的91平。招商序的缺点是没有地铁，只有T1有轨电车，而且慢，靠它通勤不太行。

500万西边：石景山300万基本什么都买不着，500万可以看首钢园、11号线边的景阅长安92平三居。

丰台也有一个：招商臻园，在丰台贴近大兴的洋房板块，当年开盘卖7万，现在价格已经下来了，但小面积很少，有97平的清退，500万能够拿下，不过已经是尾盘，别惦记挑好楼层了。

关于"多花100万买90平"，我多说两句

直播里有位尾号27891的朋友问了个特别好的问题：70平现在都能做三居了，有没有必要多花100万买90平？

我的回答是：您可能是看着地图说话了。

你要是站在房子里，恐怕不是这个感想。

70平的三居，多数是两面宽，北边那两个小次卧非常小，单个通常没有过10米的。90平可就是个大三居了，踏踏实实给你做个三居两卫。

就像星寰时光的90平，还带花池。抽烟的男同志都知道，那花池出去，在家屋里被老婆管得不要不要的，一出门——天地都变了。北方嘛，你要是弄个一步的阳台、大概60公分宽的花池，摆盆花、搁把椅子、弄个小茶几小酒桌，挺舒服。现在这个天气，北京秋天，是最好的日子。

所以，别光看图纸。去样板间站两分钟，你就知道那100万差在哪了。

我是虎哥，有具体问题，直播间找我。