第四代住宅和得房率：这一波赠送面积的窗口，正在慢慢关上

我是虎哥，曾伏虎。

10月27号这场直播，我花了一整段讲第四代住宅、讲抬板、讲得房率。为什么值得单拎出来说？因为这是当下北京新房最核心的变量——你买的到底是"100平的房子"，还是"100平的房本"。

70平就能做三居了，这是真的

先说个事实：现在北京70平就能给你做出三居。

举三个例子。

兴宸揽阅，大兴黄村火车站，71平三居室。青雲国樾，79平，三居室，还俩卫生间——三居两卫。星寰时光那边虽然没了，但也是70多平给你做个三居两卫。

这相当狠。

第四代住宅现在南边能偷点面积，北边也能偷点面积，面积全活了进来以后，真的给你做出个三居。

但70平三居和90平三居，是两回事

问题就在这儿。

70平的三居，多数是两面宽。北边那两个次卧都非常小，通常没有过10米的——两间房，单个都没有过10米。

但90平可就是个大三居了。90平踏踏实实给你做个三居两卫。

我直播里反复强调一句：你要是看着地图，觉得70平够用；你要是进了样板间看两眼，你就会觉得——哟，这落差有点大。

台板（抬板）到底好在哪？三个实打实的好处

现在北京已经出了三个台板住宅项目，昌平东小口的建发越秀·观玺是其中一个，而且是刚需产品做台板，杀伤力非常狠。

台板什么意思？简单说，就是开发商盖房时把原本埋在地下的东西抬到地面以上：地下一层、地下二层推上来，抬高的那一层做车库、电梯间、配电室。一层从地平面变成六米高，视野完全不一样。

好处一：一层不再是鸡肋。

整体抬高之后，一层相当于普通楼的三层，视野风景跟现在的三层一样。之前担心的"一层吵闹"，那就都不是事了。二层三层更甭说。

好处二：园林是立体的。

正常小区里给你弄点草坪、弄点怪石，顶多弄个秋千。台板住宅的园林是立体的——有瀑布，有大树。

我给你指个地方：亦庄的招商序，就刻意在他进门的会所那个地方修出来落差，是刻意修出来这种有落差的园林，很漂亮。你要是没见过台板园林长什么样，去招商序看看。

进了这种小区你就知道，这小区不一般——那就是值钱，就是能卖出价来。

好处三：停车在地上。

你们去老一点的房子，到地下室停车的时候，都会闻到一股潮气，都一样——你地下嘛，空气流通差。台板就不会，停车在地上，通风和停车体验都好很多。

顺手把朝向说了：我个人不太建议买西边

这一段放在第四代住宅里讲，是因为现在的产品太看重采光和面宽了，朝向的权重被放大了。

在北京，我个人建议最好别买西边。为什么？西晒。夏天那个西晒是真晒。现在马上奔冬天了你可能没感觉，等到夏天你就知道了。

但西边也有优点：北京东边一马平川，没有山，什么都看不着；西边有西山，西山的落日看着还真是漂亮。

所以这事儿看个人喜好，我不替你做主。

再补一句：现在北京市场的新房，已经建不出东西向的房子了，基本都是南北向。市面上仅有的一个东西向的盘在朝阳，是中能建做的，卖不动。东西向现在谁要？都是南北的。

不过你要是看二手房，尤其是老房子，那可得小心。中国正经有商品房的历史不到三十年——1998年房改才开始有正经八百的商品房。所以老户型里有不少永远见不到阳光的北向房，比如国贸的富力城，2004年的房子，当年开发商也瞎盖，真给你弄出正北向的房子来。

从70平到90平，台阶在哪

再算一笔账。

70平到90平，差20平，总价差100万左右，折合单价大概5万一平。

而90平到105平呢？只增加了20%左右的面积。95相对90，其实才增长了18%的面积。

所以你会发现一个规律：90平比70平明显上一个台阶，这个台阶很大；但从95到108，这个台阶就没那么明显了。

这就是为什么我敢说：90平是市场上最好买、也最好卖的面积段。你买95平的，也没毛病。

大户型反而更好卖，这背后是改善客的心态

现在北京市场上卖得最好的，就两个面积段：90平（加减一点），和120到140平。

而且各个项目最大的那个户型，反而卖得好。比如观玺的143平、北清润府的127平、星寰时光的128平、青雲国樾的139平。

为什么？因为买你家房子的人，就是奔着改善来的。

我兜里600万，我给花光；我兜里800万，我也给它花光。我多留100万，并不能够让我自己多出多少安全感；但那房子多出20平米来，那就是完全不一样的生活。

这是改善客最真实的心态。

但窗口正在关上：赠送面积要收紧了

这一节是重点，我希望你看仔细。

现在已经开始对赠送面积出台限制措施了。上海已经出了。

这个事在北京的迹象也很清楚：你看海淀，海淀到现在你也很难见着90%以上得房率的房子。

所以我说，开发商跟政府之间有个"蜜月期"。

这个蜜月期已经好长时间了，但它的意思是什么？意思就是：除非你开盘一把卖光，否则你稍微一拖一拖，那就叫夜长梦多。赠送面积这类政策，随时可能收紧。

换句话说：你现在能买到的高得房率产品，是这一波政策窗口里的产物。窗口不会一直开着。

一个反面案例：国誉颂

我拿通州的国誉颂举个例子。

国誉颂是北京第一个官方承认的第四代住宅——注意，是官方承认的。当时住建部的领导都专门去看这个盘，捧得挺高。

但实际表现呢？差点意思。

从产品上讲，它相对北投和景、西越经验稍微早一点、稍微差一点。它胜在便宜，3万出点头就能买得着。

我认为他们的操盘逻辑可能有点问题。

这个例子说明什么？说明"第四代住宅"不是一块免死金牌。挂了牌子，产品力跟不上、节奏没踩对，一样卖不动。

为什么我说海淀很难见到90%以上的得房率

有个细节值得单独说。

赠送面积这件事，区域之间差别非常大。你看海淀，海淀到现在你也很难见着90%以上得房率的房子。

这背后是政策口径的差别，也意味着不同区域的"第四代"含金量不一样。你在南边、在昌平能拿到的高得房率，在海淀不一定拿得到。

所以看房的时候，别只听"第四代住宅"四个字，把得房率的数字问到手。

最后

新房像手机一样年年更新换代，这不是坏事——有竞争才有品质。经济不好的时候才出不来新东西，有新产品上市，你应该开心。

但也别指望新房会越来越便宜。从工业革命到现在两三百年，全球经济一直在温和通胀，好的状态是每年涨百分之一到百分之三。东西永远越来越贵。

你不可能比开发商算得精，你赚不到开发商的钱。你能做的，是比大众表现好一点。看准了就下手。

我是虎哥，周四晚上八点见。