北京到底止跌了吗：九个月横盘、第十三批供地，和四季度这波新盘
我是虎哥，曾伏虎。
10月27号这场直播里，我花了挺长时间讲一个大账——北京现在处在什么位置，还能不能买，窗口还有多久。这部分内容我单独整理成一篇，因为它是所有具体选房动作的前提。
先看数据：连续九个月，环比基本等于零
先看最硬的一条数据。
国家统计局10月19号公布了北京9月份的数据。今年一年，从1月到9月，这九个月下来，价格的环比变化基本等于零。
怎么个等于零法？跌一个月涨一个月，跌两个月涨两个月——涨的多、跌的少。
所以我的结论是：今年是横盘。
再往前捋：2023、2024、2025这三年，是下行趋势；2026年，是横盘趋势。
那你说，北京是不是止跌了？当然是。你可以这么理解。
我知道很多人会觉得短期还有起伏。但你离远一点看，看月K线，看这连续大半年的走势——现在整体的趋势还是可以的。当然，这也是花了挺长时间、挺大力气才换来的。
但"止跌"不等于"普涨"：市场是分化的
这一点我必须说清楚，否则你容易误判。
你可别觉得现在北京市场有的房子火得不得了，就以为到处都在涨。不是的。你看到的，确实有跌的，而且有跌得很惨的。
我给你摆一组最直观的对比。
建发观玺，现在是全北京最火的盘，价格相对也便宜，6万块。观玺正北边是海淀的建材城东里，1998年的房子。
建材城东里2023年的时候，均价6万5。25年房龄，海淀，位置不算偏，当年大家觉得6万多还行。
今年开年呢？4万4。
然后旁边来了个新盘——龙岳海叙，5万5，卖光了，而且就紧挨着建材城东里。
新盘5万5抢光，旁边二手房4万4还在跌。这就是现在的北京：同一个位置，新房和二手房走出完全相反的曲线。
所以，别再用"北京涨了还是跌了"这种问题框住自己了。要问的是：哪个板块、哪个产品、哪个价格段在涨，哪个在跌。
供地还在推进：第十三批清单出来了
再看供给端。
就在直播当天，第十三批土地供应清单又出来了，通州、大兴又有新地块——一次出了四个新地块。
但供地的方式已经变了。
我记得2022、2023年的时候，北京大概一年出个五六批土地，每批出个十几二十块。现在好家伙，一批四个、一批俩，都是这样，拆开了往外卖。
这个变化很重要。
它意味着什么？意味着供应节奏被切细了、拉长了。你不太可能再等到某一批"十几个盘一起砸下来"的场面，也就很难指望靠"等下一批"来等到更好的价格。
四季度到明年，新盘其实不少
有人问四季度和明年有哪些新盘。我给你数一遍：
北京澐玺；四季桥那个绿城；房山的汉林华曦府；保利西染；石景山的项目；酒仙桥中海；大望路中海。
这还只是我当场点到的，没点到的还有。
所以别再说"等明年再说"了。
别把希望寄托在明年
这句话我想说得更重一点。
今年值得期待的盘，就已经出了不少了。你要是没看上，要么是你没资格，要么是你没资金——先把今年的盘看完。
明年再说明年的。
现实是：第四代住宅的去化非常快，出一个项目火一个，说不敢贴海报、卖不出去几套的，不多。
我在直播间里讲到的房源，可能过两天就没了。这不是制造焦虑，这是这一年的常态。
现在的买房人，比去年谨慎得多
还有一个现象值得记下来。
现在开盘选完房又退出来的情况不少，交了定金还犹豫的人，不在少数。
这个市场下，大家谨慎一点，不是没毛病。开盘确实这些房都被选完了，但有些人退出来了——所以你看到的"秒光"，未必是终局，清退房这个窗口一直存在。
这也给我一个提醒：别被"抢光了"三个字吓退。真想买，就盯着清退。星寰时光的90平就是典型——号称开盘抢光，实际上还有一二层的房源在那儿。
几个去化的真实样本
我直播里随手查了几个项目的数据，你可以对照着感受一下市场温度。
花语璟云：总共202套房，已经网签了20%，网签160多套，均价54000。这个盘在云景街道，位置很好——去年云璟揽阅在这儿卖得很火，中铁建随后高价抢了这块地，楼面地价过3万。它总共200多户，做的是相对大面积，住着比较静密。缺点是不那么出名，将来卖二手房没人记得。
花溪云锦：在土桥，比花语璟云再往东一点，均价5万1000，已经卖完了。
嘉唐雅旭：已经卖完80%了，不少户型、不少楼栋确实只剩一二层。
未来之境：现在卖了75%左右，一开始卖5万8，现在5万小几就能买得着。
星环未来：在朱辛庄北边、离地铁站远，4万多还卖不动，到现在去化还不到40%。这个我不太推荐。
你看，同一个市场里，有的卖完了，有的不到40%。这就是分化。
另外，几个门槛要提前认清
有几个念想，我建议你现在就断掉。
第一，500万在东北三环到四环之间，没有新盘。断了。
第二，朝阳东北部新房，700万买不到五环内的——五环内压根没有。五环外有。不过话说回来，五环不五环的，在今天没那么重要。
第三，丽泽是拼好房子的地方，没有1000万以上，你就别想丽泽的事。东西城同理——不是1000万以上的预算，我都建议你别往城里挤。房子贵、买到的又小又差、还不好停车，各种别扭。中信城确实好，但那不是一般人买得起的。
这也是为什么说，近郊新城的出现对大家改善生活是好事。东西城没有那么多好房子，还留着大量拆不动、腾退不了的老破小。
买房到最后，是一道取舍题
最后讲个直播里的真实提问，它比任何数据都更能说明现在怎么买房。
有位叫南山客的朋友问：我在上地上班，老婆在国贸，预算800万，买哪？俩人都不想太远。
上地在北五环外，国贸在东三环。这距离，够远的了。
我的回答是：顾一头。
双职工、距离又这么远，不可能两边都照顾到。让一个人上班近一点，另一个人上班远一点，但最好能有轨道交通——上地有地铁，国贸地铁也发达。
至于让谁远一点，我倾向于让通勤弹性更大的那一方住远一点：一般来讲这一方收入相对偏低，偶尔迟到早退，公司也更容易理解。这话我说得直，但不玩歧视，就是个现实取舍。
再比如金融街上班、孩子要上学、预算650万、四口人要三居——最合适的就是观玺和森与天成。观玺肯定够不着，森与天成650万是能够得着的。
你看，最后落到实处的，都是取舍题，不是判断题。
最后：窗口是节奏问题，不是价格问题
很多人问我"现在是不是买房窗口"。
我的答案是：窗口不在价格上，在节奏上。
价格已经横盘九个月了，你等不来一个"更低的价格"，但你可能会等来一个"更差的产品"——因为赠送面积的政策正在收紧，因为高得房率的房源正在快速去化，因为供地被拆细之后，你再也等不到"一批十几个盘同时开"的选择空间。
看明白了这一层，你就知道该怎么动。
我是虎哥，周四晚上八点，直播间见。