二手房的三个坑：为什么没人出价、新盘旁边为什么更惨、一层二层能不能买

我是虎哥，曾伏虎。

10月27号这场直播，后半段有一大拨问题全指向二手房——有人问卖房为什么看的人多却没人出价，有人问旁边新盘都卖光了自家二手怎么还降，有人问只剩一层二层能不能买。我把这三个问题串起来讲，因为它们背后其实是同一件事。

坑一：看房的人挺多，就是没人出价

先说第一个。

有位叫沐妍的朋友问：我家看房的人挺多，就是没人出价，什么原因？

我的判断是：最可能的原因是，你家那房子成了背景板。

什么叫背景板？中介带人来看你家房子，有可能是真想卖你家，但更可能是——拿你家当个衬托，为了卖别人家的房子。

这在当下的市场里是常规操作。因为中介只有成交了才有钱挣，他不会在一棵树上吊死。

那为什么没人出价？我给你拆一下中介的动作。

你挂牌700万，中介一定会来问你：哥，咱这房子底价多少啊？他一定会问。

你说：没底价，就700，我说700就700，我不打折不让。

行。那中介转头就会跟有意向的买房人聊：我们知道这家房东的心理底价就是700，不愿意降价。您要是看上了，咱们可以试试，但是我心里没底。

你看，这就完了。

人家凭什么出价？因为你没松口啊。现在是个买房市场，房东没松口，买房人可能干脆就不出价了。中介也一定会暗示：那边那个房东可能口松一点，你买那个更合适。

所以，看房多、出价少，根子往往不在房子本身，而在你的推盘策略——你没跟中介沟通好底价和节奏，房子就被当成了别人家的背景板。

这一条，卖房的朋友一定要记住。

坑二：旁边开了新盘，是吃亏不是占便宜

第二个问题，问的人更多，也更扎心。

尾号90318的朋友问：新盘都卖光了，我们旁边的二手怎么还降啊？

我挺同情这哥们的，但这事就是事实。

观玺就这情况，龙岳海叙也这情况——龙岳海叙卖光了，旁边的建材城东里不还是往下降吗？

很多人想当然地以为：周边开个新盘，新房贵，别人买不着新房，不就都来买我们家二手房了吗？

完全不是这么回事。

我的研究结论正相反：二手房旁边要是开个新盘，你吃亏，你不赚便宜。

道理很简单。凡是过来看新房的人，都是对未来生活有着美好期待的人。他一进新盘——哇，得房率这么高，房子这么好，还精装修，户型这么棒。

转过身来去你们家，看看你的二手房，一瞧：这真能住人吗？

这叫什么？人比人得死，货比货得扔。

落差一旦形成，你的二手房就只剩下"降价"这一条路。所以别再盼着旁边开新盘了——那是给你抬轿子，还是给你拆台，得看产品代际。

坑三：只剩一层二层，还能不能买

第三个问题：只剩一层二层的盘还能不能买？是不是便宜没好货？

我给你三条判断标准。

第一条看价格。

一层的房子比起次顶层的房子，一般要低17%，低15%到20%。

所以你看上一二层，先看价格——你图的本来就是价格。如果它比正常均价能够低到15%以上，你基本可以认为这个价格还可以。

而且一二层比较好砍价，空间比较大。我昨天刚帮一个朋友砍了石景山景阅长安的一二层房源，那个项目100平的户型基本已经没了，只剩一二层。

第二条看楼栋。

同样都是一二层，楼栋更重要。

现在的小区，楼一般贴着边一排一排地摆。如果你买的一二层正好是贴着边的、尤其贴着马路的，特别危险。

为什么？因为你本来一二层视野就不好了，它沿着马路，只好给你修一道篱笆——钢筋混凝土的篱笆，用来保证小区安全。但那篱笆正好在你家门口。视野被挡，噪音还大。

反过来，你要是小区里头的楼栋，视野所及就是小区内部，没有闲杂人等，没有外面的噪音，眼前也没有那道铁篱笆——那就问题不大。

第三条看投资价值。

你买一二层，说实话自住的人可能不大满意。但出租的角度不一样：楼上一个月租一万，你这儿也是一万，顶多九千五。

租金回报不差，加上现在购房利率又那么低。如果你买那个房子交通又不错，是可以考虑的。

关于顶楼：别再用老黄历看新房

顺便把顶楼的问题一次说清。

顶楼可以买，完全没有问题。

怕漏雨？那是老黄历。怕电梯井噪音？也是老黄历。

用旧经验看新房子，这叫刻舟求剑。

我给你举个实证：观玺的户型图，它在各个楼层都刻意地把主卧跟电梯井分离。开发商早就注意到这个问题，提前在图纸上就给你化解了。

一层和二层怎么选

能买二层就买二层，这没什么好说的。

二层一般还是单独下水，这是一二层的普遍规律。

再说个更有意思的规律：你去翻所有项目的一房一价表，二层单价比一层至少贵1000块。

为什么？不是二层有多好，是一层有多差。

听懂了吗？不是二层比一层贵这一千块，是因为一层差，所以让一层多便宜一点。

这背后是定价策略。我给你讲个经济学人的故事：那本杂志订阅，电子版单独定50块，纸质版单独定100块，纸质版加电子版，你猜多少钱？99块。

纸质加电子，比单定纸质还便宜。80%的人都会选99那个。

这就是定价策略——通过把纯纸质版的价格往上拉，做个标杆，去推那个99块。

一层便宜，便宜是有道理的。就是为了让你把那些他不好卖的东西买走。

几个具体的二手价格，我也给你报一下

直播里我当场帮粉丝查了几个小区，数据在这儿：

回龙观金域华府，现在大概4万4，最近有所反弹。它的价格是从7万掉下来的，跌掉了大约三分之一。三居110平总价大概550万，折合单价接近5万。

新龙城跟金域华府三居性价比差不太多，两者差别不大，主要看具体房源和价格。

大兴的二手房差别极大：五环以里像西红门东，大概5万一平；最远的比如礼贤，1万。

望京东湖湾，在望京北，今年的价格有所反弹——2023年底开始跌得比较惨，现在二手单价还在8万，170平四居卖1400万。

国贸的富力城，是2004年的房子。最便宜的大概7万，但楼层朝向都不太好，真有正北向的房源。你要是买正南或者南北通透的，恐怕就得8万多了——8万多来个90平，大概700万。

定福庄、传媒大厦对面的高层，11层，60平一居，估价大概150到160万。南向的一室一厅能卖到160万，具体还得看户型。

另外两条，我顺手说了

第一，回迁房本质上也是商品房。外地户口买回迁房同样需要一年社保，不存在什么特殊通道。

第二，如果你在北京工作、在北京生活，我强烈建议你别去河北买房。燕郊、三河、大厂、高碑店——多少人亏在那儿了。要么不买，要么买北京。

我是虎哥，具体的房子怎么定，直播间找我聊。