明天开盘的兴宸揽阅：四个户型怎么排，我按楼层楼栋给你拆开

我是虎哥，曾伏虎。

十月的最后两天，北京新房市场要打一场硬仗。明天晚上八点，两个项目同时开盘：南边是大兴黄村的招商·兴宸揽阅，北边是昌平东小口的建发越秀·观玺。两个盘我都盯了很久，两个盘都要抢，但抢法完全不一样。

这篇文章我只讲兴宸揽阅。因为这个盘在我这儿被问的次数最多，从多少钱一平合理，到八十九平还能不能挑着楼层，问到最后我发现，绝大多数人不是拿不定主意，是手里没数——没有一房一价的概念，没有得房率的概念，也不知道四个户型里哪个是真该抢的。

今天我把这些全给你，一层一层往下拆。

一、先看位置：地铁出来走地下通道就进小区

兴宸揽阅在大兴黄村火车站，四号线。这个位置我最看重的一点，就是它跟地铁站之间没有遮挡，地下通道直接连，你从地铁出来走通道就进小区了。据说远期还有 S6 线要从这儿过——这是吃着碗里的、惦记着锅里的，现成的四号线已经够用，S6 来了是白捡的。

四号线这条线的价值不用我多说，它是北京南北向最硬的一条线之一。你从黄村火车站上车，往北一路能到西单、西直门、中关村、北大清华那一片。刚需买房第一件事是通勤，通勤的地板就是轨道，这条线给足了。

我也说过很多次，现在北京买房我就两条：第一买第四代住宅，第二必须挨着地铁轨道，离地铁越近越好。全北京已经有将近一千公里轨道，这个城市的骨架就是轨道长出来的，你沿着轨道买，等于坐在城市生长的方向上。兴宸揽阅这两条都占。

二、四个户型怎么排：71、89、107、112

这个盘一共四个面积段，我的排序很清楚：107 是主力，89 是改善最明显的一档，71 是上车门槛，112 我不太推荐。

先说 71 平。三百一十五万起，分中间户和边户两种。中间户得房率百分之九十到九十五，边户得房率百分之一百零几。边户你甭问价，直接过去抢——开发商不会专门给边户涨十万，都是正常价，抢到就是赚到。这就是得房率差出来的钱，同一笔总价，边户比中间户多出十几个平方的使用面积，这个差价不是一点点。

再说 89 平。你算个账就明白了：71 到 89 增加了十八平，得房率一下涨百分之二十五。这是四个户型里改善最明显的一档。你多花几十万，换回来的是套内面积跳一级，不是多刷了两块石材。手上不止三百万、能到四百万的，我建议直接去抢 89 平的好楼层。

107 是它货量最多的户型，加起来也就五百万左右，五百万买它的 107，这是这个盘最主力的产品。为什么主力？因为面积、总价、功能三样都到位了，三居两卫在这个面积段能做得舒舒服服。

112 我不太推荐。说是改善，你想想，谁会死乞白赖跑大兴黄村火车站改善去？这个盘的地段属性就是刚需和首改，112 是大面积，货量不多，也不一定抢得着，是小区的楼王位置，楼栋位置好、楼层好，但它的价格和这个地段的匹配度，我觉得一般。你要买就买 107 或者 89，那俩才是这个项目真正值得抢的户型。

三、开发商那张一房一价表，为什么不能信

这是我要重点讲的一件事。

兴宸揽阅明天晚上八点开盘，这项目绝对火。但是它没出真的一房一价表。住建委网站上，所有户型通通单价五万六——从一层到十一层，从一号楼到六号楼，单价全写五万六。

这不可能。

一栋楼里，一层和次顶层能是一个价吗？临街和朝小区中心能是一个价吗？开发商这么写，就是对付你，不想告诉你楼层差、顶层次差、楼栋差到底是多少，等你到了现场，全凭销售一张嘴。

所以我专门做了一版虎哥版的兴宸揽阅一房一价表，按楼层、楼栋、户型拆开了，给你做参考。这张表不是官方价，是我的估算参考——你买个次顶层，稍微贵一点，贵多少合适？你总得有个参照系，不然销售报个数你连贵不贵都判断不了。

开盘当天开发商不会给你一房一价表，就打马虎眼。你现在来得及就提前把这张参考表看熟，来不及就等下一步。等下一步的代价是，可能一批好房源没了——但应该也不至于全没，这个盘货量还可以。

四、这个盘到底适合谁

我把话说透：对改善期待比较高的人，这个盘不是非买不可；但对刚需来讲，这个盘很合适，绝对不会赔。

为什么敢说不会赔？不是因为房价一定涨，是因为它的底子够硬：四号线边上、地下通道直连、第四代住宅、得房率过百、三百万出头的门槛。北京能有多少个地铁站？能有多少个得房率过百的新房？这个稀缺度决定了它的流动性，将来你要卖，接盘的人一定比买五环外老破小的多。

你要说我就是投资，我也建议你就买这儿，一定租得出去。两个月前我们看过亦庄国贤府，在瀛海，旁边是瀛海站、8 号线首发站，一开盘那个租售情况就很稳。地铁口的房子在租赁市场上有天然优势，这是常识。

反过来，如果你是奔着改善去的、预算能到六七百万，那我更建议你看观玺，或者看这个面积段里别的选择。兴宸揽阅的 112 到六万左右、六百万左右，这个总价段北京的选择太多了，你别让一个盘把视野锁死。

五、明天开盘怎么抢：三条实操

第一条，先定户型再看楼层。71 的边户优先级最高，其次是 89 的好楼层，然后是 107。112 你可以放最后。

第二条，不要等一房一价表。它不会有。你带着我的参考表进场，销售报出单价，你对照一下就知道这个位置值不值。

第三条，想清楚你是刚需还是改善。刚需就别纠结涨跌，这个盘的门槛和流动性摆在那儿；改善就把这个盘当备选，明天两个盘一起看，哪个合你的生活半径选哪个。

明天晚上八点，南北两头同时开。兴宸揽阅是刚需的战场，观玺是刚改和投资的战场。你要是还没想清楚自己站哪一边，抖音点下面的小风车，弹出对话框点立即预约，我把一房一价参考表和四个户型的对比发给你，咱们一个一个捋。

六、再讲两句大兴这个板块

大兴这个区，这些年我评过很多次。黄村是老卫星城，七八十年代就开始开发，是北京郊区里起步最早的一批。但后来北京的城市思路从卫星城改成了环线，黄村的势就断了，房价最高的时候到过四万，从最高点下来砍掉一半。这段历史我在讲五环外老破小的时候还会再讲一遍，因为道理是通的。

但黄村火车站这个点，跟黄村的老城区不是一回事。老城区的问题是没有新增量、没有新产品、没有新地铁；而火车站这一片，是四号线的一个节点，有地下通道直连，有第四代住宅的新产品，还有 S6 的远期预期。同一个行政区域，产品代际和轨道位置能把两个完全不同的市场分开——这就是我为什么一直强调沿着轨道买新房。

再补一句：这个盘的得房率最高给你干到百分之一百一十，这才叫正经的第四代住宅。你要是别别扭扭、勉勉强强的第四代，比如房山那个铂瑞，就差点意思，够不上真正的第四代。产品这个东西，一旦你见过真的，假的就骗不了你了。

七、最后说交付和风险

兴宸揽阅现在是期房，交付时间你要自己盯紧。现在北京新房开始走现房销售，未来一两年市场上新盘会明显减少，这对已经在售的项目是好事，但对你个人来说，交房时间仍然是你现金流规划里的第一变量。你首付五十万上车，剩下二百五十万贷款，一个月月供一万块，两口子工作稳定、每个月有三万块进账，拿出三分之一还贷，这个结构是健康的。但如果交房延期，你的租房成本要叠加进去，这笔账得提前算。

风险我也说清楚：一是这个盘太火，好房源真可能抢不到；二是开发商的定价策略可能临时变，五万六这个均价只是挂牌口径，实际成交要看当天；三是黄村这一片的二手房存量不小，将来你卖的时候要跟老房子比价，这是所有新区都躲不开的压力。

知道了风险，你才能不被销售的话术牵着走。明天八点，见真章。