建发越秀观玺明天开盘：一千二抢七百，6万这个价到底贵不贵
我是虎哥，曾伏虎。
明天晚上八点，北京南北两头同时开盘：南边是大兴黄村火车站的招商·兴宸揽阅，北边是昌平东小口的建发越秀·观玺。兴宸揽阅我另写了一篇，今天这篇专讲观玺。
这个盘现在火成什么样？十一期间一天流量一千组，他们自己对外吹牛说七天上万人。我不太信七天上万人这个数，但我服它的热度——这盘确实是全北京最火的之一，认筹一千二百多组，抢七百来套房子。
火是真的火，贵也是真的贵。今天我把它的热度、价格、配套三根线拆开，最后再讲讲它头上那几根刺。
一、热到什么程度：一千二抢七百
观玺一共一千三百多套房，这批次推七百来套，认筹一千二百多组。你算这个比例，基本上是两个人抢一套。这说明什么？说明想买的人远远超过房源数，摇号是必然的，中签率是个位数到二十几个百分点之间的事情。
有粉丝问我 107 能不能入手，价格出来了，八八折，八层边户单价六万一二。我的回答是：你明天拼拼手气，看你运气好不好。
这话听着像玩笑，其实是实话。我说你不买、让你放弃很容易；可我要说这必须买、买了就赚钱，你明天抢得着吗？一千二百户认筹抢这七百来套房子，你能拿得着吗？107 还是它最主力的户型。所以我从来不劝人放弃热门盘，我只告诉你这个价格在你的判断里是什么位置。
对比一下同样明天开盘的兴宸揽阅：那个盘主要是刚需的盘，三百万出头的门槛；观玺很多人是奔着改善、奔着投资去的，它最大的 143 平要九百万，是刚改的典型。
二、价格：均价无限接近六万，但它不敢过六万
观玺作为昌平的第四代住宅新房，单价我估摸着到六万了，我认为它的均价无限接近六万。
你想想东小口那个位置能卖到六万，这个价格其实已经不便宜了，你得掂量。
但我判断，它最后操盘拿下来不会超过六万。为什么？因为一超过六万压力就大了，它一定要保持住这个心理关口。六万这个数字在北京的语境里是有符号意义的——五万九和六万一，在买房人的脑子里是两个完全不同的价位段。
有人说观玺的价格偏高。我的回答是：你觉得高，那你就别买。这就好比苹果手机卖两万，你骂它一遍也没用，你不买不就完了吗，咱有华为。可是观玺一千二百组认筹的人，他们为什么还在排？
苹果卖两万，我掉头就走；苹果卖一万二，我就抱怨一句真贵，可我还想买。这就叫褒贬是买主。世界杯一场球八万你肯定不去，八千你是不是心里就有点动了？价格高低不是绝对的，是跟你心里的那个锚在比。
三、产品：抬板和得房率，它凭什么卖这个价
观玺是北京到目前为数不多的抬板项目之一。抬板住宅简单理解就是：原来地下一层、地下二层是停车和设备，现在把这部分放到地面上来，一二层变成停车和设备层，不埋在地底下。
抬板的好处很实在：一边高六米，你的一层是在六米之下，一层就相当于过去的三层，二层相当于过去的四层，你那个视野、你对小区园林的俯瞰感觉，就都上来了。再加上是第四代住宅，得房率往百分之一百往上走，阳台、设备平台这些面积都算进你的套内。
我再说一遍：北京市场上有了得房率到百分百的第四代住宅，你见着了就回不去了。你再回去住得房率百分之六十五的房子，你受不了，因为你知道原来不是必须那样的。
北京到现在为止只有三个抬板项目：一个是保利的京华曜，一个是华润的北京澐玺，这两个都在丽泽那一带，还有一个就是建发越秀·观玺。三个盘，两个在丽泽，一个在昌平。这就是观玺敢卖六万的底气。
四、门口那几根刺，我一条不藏
第一根刺：北边紧邻海淀的建材城东二里，是个老旧小区。那个地方犬牙交错——观玺在南边是昌平，建材城东二里在北边是海淀，反而是海淀那边更便宜。你花六万买新房，隔壁海淀的老房子三万多、四万，这个价差会一直挂在那儿，你将来卖的时候绕不过它。
第二根刺：清河上地这个板块的二手房价格都下来了。你看看橡树湾，连橡树湾都那样了。很多人以为上地清河那一片是硬通货，现在也不是了。这是大环境，观玺享受不到溢出，反而会被比价。
第三根刺：交付时间。观玺 2028 年交房算早的了。有人说要等到 2028，我觉着 2028 年交房是有可能性的，但我感觉得 2029 年，官方文件承诺的工期和实际工期之间，总有差距。你买这个盘，现金流要按三年到三年半来规划。
第四根刺：它太热。太热的盘意味着你选不到好楼层、好位置，销售会告诉你只剩这几套了。这不是房子的缺点，是你的处境。
五、观玺和兴宸揽阅，到底怎么选
我不给你和稀泥的答案。
如果你是三百万到四百万的预算、奔着上车去的，选兴宸揽阅，别犹豫。四号线边上、地下通道直连、71 到 107 的四个户型、得房率过百，这个组合在三百万这个档位上很难找到第二家。
如果你是五六百万以上、奔着改善去的，观玺值得看。近六万的单价确实贵，但抬板加第四代这两个产品优势，是实打实的居住品质差；而且它的位置踩在昌平和海淀的交界，海淀的产业和学区外溢是你的长期指望。
如果你是奔着投资去的，我给你一句实话：观玺这个价格进去，短期没有多少空间，它的价值在于产品代际和使用体验，不在于价格弹性。你要是图涨价，我不劝你；你要是图住得好、将来好出手，它没问题。
六、我对昌平这个区的判断
昌平今年挺热，观玺和星寰时代两个盘把整个区的热度顶上去了。星寰时代才三百多套也玩命卖，为什么？因为未来科学城是昌平的大地主，它要是耗着能多赚两三千万，但它不耗，它要快。
这个背景很重要：昌平的供应是有节奏的，不是无限放量。观玺一千三百多套不是一次全推，七百来套先走，后面还有。你如果不着急，可以等下一批；如果你着急，明天就去摇号。
但我要提醒一句：昌平三百万这个预算，我的第一推荐一直是北清润府，三百万还是北清润府。观玺是另一个价位段的事，别把两个段位混在一起想。
七、写在开盘前一晚
明天晚上八点，两个盘同时开，两个盘都火。为什么都火？因为它们代表着产品前进的方向。第三代住宅大家都差不多，你多给我两块玉、我多给你上点石材，本质上没有代差；第四代住宅是代差，得房率、抬板、阳台这些是结构性的差别。
十年前我们不再用诺基亚，是因为我们开始用智能手机；今天北京楼市正在发生的，是同一种替换。你手里握着六七百万，站在这个替换的窗口上，选一个代表方向的产品，比省下十万块更重要。
想让我帮你把观玺的户型、楼层、摇号策略捋一遍的，抖音点下面的小风车，弹出对话框点立即预约。明天这一场，我陪你们一起看结果。