十月这三十天：成交量年内最好，价格横住了，剩下两个月怎么走

2026-10-29 · 文章文章市场数据北京楼市成交量买房窗口二手房

我是虎哥，曾伏虎。

今天是 2026 年 10 月 29 号，眼瞅着十月份又要结束了。

我每场直播开场的第一个问题都是：这个月市场怎么样？今天这篇，我就把十月这三十天的账给你摊开，顺手把今年剩下这两个月的局势说清楚。

先给结论：十月体感一般，数据不差；房价横住了，但没涨。

一、体感和数据的背离，这次是真的

十月份市场行情体感我觉得比较一般，大家估计没什么感觉，但成交量还可以，十月份成交量比去年十月份要好。

整个今年其实成交量都不错，今年基本上绝大多数的月份成交量都比去年强。所以我一直说成交量这块不用太担心，问题出在价格上，价格还是不坚挺。

这句话你听着可能觉得矛盾：成交量好，价格怎么会不涨？答案是供给端的定价策略。开发商现在是拼着卖，二手业主是扛着不降，两边在价格上僵持，成交量是靠降价放出来的——不是靠涨价预期推出来的。

价格还是不坚挺。整个今年北京的房价几乎没跌，也就是从今年开始没跌，之前可是年年跌。但整体来讲你同期比还是有下滑，只是下滑幅度不大，属于横住了，没继续往下掉。

2026 年十月份比起 2025 年十月份其实有下滑，大概下滑个百分之五左右，不多。所以现在的情况不坏，不能说差，今年基本是刹住车了。

刹住车之后，下滑的速度基本上横住了。但你说什么时候能反弹，你还是需要一股力量才能真正给你再拉起来。

这股力量第一是经济上的明显好转，这是大家都期待的。经济不转，购买力上不来，房价靠什么抬？

第二股力量是供应上的压缩，北京新房已经开始了：以后都得现房销售，这意味着未来一两年，或者说整个 2027 年这一年，市场上没新盘了，你见不着了。

这就是我对明年判断的核心：供应端被政策性压缩，需求端靠利率和收入托底，价格可能在横盘里慢慢往上抬一点点，但不会是暴涨。你要等一次大涨再出手，大概率等不到。

到十月二十八号为止，二手房网签是一万零六百套，比起去年的一万两千差一点，但二十九、三十、三十一这三天至少两千套，所以这个月的总量不会差太多。

链家到了二十七号的时候已经超过去年同期的交易量了。不管从链家的数据还是整体的二手房成交量数据来讲，都是交易量在提升的状态。

我上周写的小作文讲的是：新房比较热烈的信号还是比较明显的，二手现在基本是个横盘的状态。国家统计局全国 70 城房价指数出来也能看到这个结构。

但大环境还行，具体到小区、具体到板块、具体到您家那套房子，那就是另外一种情况，确实还是有挺多不如人意的地方。一个问题一个答案，没有统一的结论。

今年北京从一月份到现在二手房基本横盘。八百多万套房子、每年交易二十多万套，横盘意味着有的涨有的跌，不是所有房子都不动。你手里那套是在涨的那一半，还是在跌的那一半，取决于它的位置、产品、房龄三个变量。

八月二十八号到今天已经过了两个月，严格的说这两个月当中一块新地都没卖。

不严格说呢，像房山的翰林华曦府算新地，但那是电建早就跟房山商量完了的，只是走个流程。翰林华曦府不算真正意义上的新地，人家电建早就跟房山这边商量完了，因为是连着住宅连着商业一起转让的。

那么真正要说出新地呢，得看 11 月 3 号，看看歇甲这块地怎么出。

土地供应停两个月，这不是小事。它意味着两年后的新房供给会出现一个明显的真空段。你现在看到的这批在售项目，可能是 2027 年之前最后一批成型的产品。

这周的新盘：房山的翰林华曦府出来了，昌平的龙樾燕序出来了，湖映西山也出来了。

龙樾燕序这个盘很重要——上一期龙樾璟序开盘就卖得很好，这一期接上，说明昌平这个板块的承接力是真实存在的。招商苹果园那个也定了案名，叫湖映西山。绿城四道桥那个项目有点磨蹭，到现在信息都还比较少，连案名都没定下来。

还有一个方向要提醒：最近的第四代住宅流行 140 平，这个你们要注意。观玺是不是？青雲国樾是不是？京华曜也有 139 平。这个面积段开始流行了，因为得房率上去了。

二十多年前九十平是给你做个两室一厅，那会儿那叫刚需；现在的九十平给你做一个三室两卫，富富裕裕的。五年前的九十平勉勉强强做三居，现在的九十平做三居是舒适的。面积的定义在变，这是产品的力量。

第一条，别等普涨。这一轮不会有 2016 年那种行情，因为政策的取向是稳，不是刺激。你等的普涨不会来，你等来的可能是优质房源的减少。

第二条，把注意力放在产品代际上。北京市场上有了得房率百分百的第四代住宅，你见着了就回不去了。我们为什么不再流行诺基亚？因为我们开始用智能手机了；为什么流行苹果？因为产品在引领时尚。楼市也一样，第三代住宅大家都差不多，第四代是代差。

第三条，买和卖都要动。手里有五环外老破小的，卖老破小最好的时间是三年前，其次好的时间是今天。手里有钱想上车的，趁现在供应真空前把房子定下来。

有人跟我说今年最好的避坑指南就是不要买房。我就问一句：那你就这辈子不娶媳妇、不结婚、不生娃、不改善生活了？这么推论的结果就是最好不要到人世间来一趟。

买房如果为了住就不要考虑涨跌，这话对，我也同意。但你拿这套理论去安慰别人没用，没有人希望自己买完房子就跌。

我也会说有些房子还得跌。这不是矛盾，这是分层。你要是买在正确的轨道上、买的是新产品，你不用担心；你要是买在五环外的老破小、买的产品已经被迭代掉了，那确实还得跌。

第一你要买、你要住，第二你得挑。你挑错了赖谁？我口口声声跟你说沿着轨道买新房你不听，非得奔着五环外的老破小说便宜，便宜是便宜，代价是你的资产每年在缩水。

我再回到开头那个判断：横住了、没涨、但也没跌。

横盘的本质是什么？是买卖双方在重新定价。过去十年，北京的房价靠的是预期推动——大家相信明天会更贵，所以今天买。现在这个预期没了，价格就得回到它真实的使用价值。

这对买房人是好事，因为你终于可以按居住品质去挑房子，不用被"再不买就涨了"逼着做决定。这对卖房人是难事，因为你的房子要跟同价位的新房正面比产品，比不过就得降。

我判断明年上半年，供应真空会开始显性化，好产品会更紧，差产品会更难卖。这个分化会越来越清楚。

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