300万在北京买哪：我为什么把北清润府放在第一个
我是虎哥，曾伏虎。
直播里有个朋友问：300万在北京北边买哪？我的回答很干脆——300万在北京北边，我首推的就是北清润府。
紧跟着又有人问500万，我说500万我首推建发越秀观玺，500万买他那个80平还有。
这两个回答，其实是我这一场直播里最实用的部分。今天我把300万这条线单独拆开讲——因为它是最多刚需家庭卡着的那条线，也是最容易买错的那条线。
一、为什么是北清润府
第一，得房率。
北清润府最大的优点是得房率高、超高。在建发越秀观玺还没有正式亮相之前他出得早，是昌平第一个得房率超过百分之百的——不是一个户型两个户型，是全户型、多数户型得房率超百分之百。
这句话的分量，你得放在北京的市场里掂量。整个海淀得房率都不高，到西区能到百分之九十就算不错了，有点像朝阳那几个盘，得房率就是百分之九十，不给你都拉到一百去。
昌平能做到全户型、多数户型破百，这是产品代差的直接体现。300万买90平，得房率破百和得房率八十五，实际到手的居住面积差出十几平——这是真金白银。
第二，总价门槛友好。
北清润府这个盘，300万出头的预算就买它。400万就买他90平的，从75跳到90，改善度还是蛮高的。六七百万呢，你可以看他那个127的四面宽——四面宽做得胆子挺大的，是个有意思的产品。
你看，300万、400万、六七百万，它都有对应的产品接得住。这种梯度完整的项目，对刚需最友好，因为你不需要一步到位，可以先上车再换。
第三，产品是真的有人在做。
北清润府营销总姓曹，是个挺精神的小姑娘，很瘦，之前在绿城这些地方都干过，做得很好，润府的产品也是不错的。
我说这个不是八卦。判断一个盘，你就去售楼处看销售的状态——我到两个项目去溜达，一般先看看这个再看看那个，你俩都看了就会发现精气神不一样。你们到售楼处去也可以照我这方法：说这项目好不好，你就简简单单看那个销售员的状态。
二、300万这条线，你得先接受三件事
第一件：位置一定在外。
300万在北京，五环里基本不用想。你要接受通勤时间，接受配套成熟度的折扣。这不是妥协，这是预算的现实。
但请注意，"在外"不等于"没价值"。昌平为什么有戏？因为北京毕竟是北边的购买力比南边强，昌平就是蹭海淀的流量。有海淀在这儿，昌平的需求就一直在，大兴的购买力确实不如昌平。
第二件：别追学区。
300万想买学区房，那是在跟预算较劲。这个预算段，你要的是居住属性和通勤，学区是加分项不是必选项。
第三件：优先看得房率，其次看楼层。
同样的300万，得房率高的项目给你的是实实在在的使用面积。楼层呢，能选就选，选不到也别硬等——热盘的楼层从来不由你挑。
三、几个300万上下可以对照着看的盘
星寰时光（朱辛庄）： 卖5万5，总共320套房网签了266套，还有50套没网签，其中卖掉的一半在等着走手续，真正能挑的也就十几二十套。宣传首开售罄，其实还是有一些清退的、楼层稍微差一点的房子——别被"售罄"吓退。
招商·兴宸揽阅（大兴）： 单价五万出点头、不到五万，500万能买个一百零几平。大兴的问题是购买力不如昌平，但如果你对面积有刚需，南边的性价比是真的。
颐和公馆（大兴，ASR存疑）： 小面积的都没了，剩下的都是比较大的140的。价格倒是跌了不少，四万出点头，五六百万就能买个大户型。但颐和公馆又不是第四代住宅，我感觉一般。
湖印天青（通州，尾盘）： 90平，得房率百分之九十五，得房率超级高，开盘就卖光了。在八通线九棵树地铁站，距离三四百米。地铁和第四代住宅这两个条件在通州能凑齐的，除了它的尾盘其他都没了。
四、300万最容易踩的坑
坑一：买"便宜"但不买"到位"。
很多300万的房子看起来便宜，是因为它还没调到位。天坛府就是例子——早年间一期到五期都卖得特别火，到第六期咔嚓一下就卖不动了，就是因为房价下跌。现在开始出特价，但据我观察，这特价的诚意还不够。
我的判断：可以买，位置很好，但你时机现在可能还不到，再崩一崩。
坑二：被"售罄"两个字劝退或催单。
星寰时光宣传首开售罄，实际有清退房；反过来，真售罄的盘你再急也没用。看真实网签数据，不看营销口径。
坑三：以为新房一定比二手好。
300万这个段位，很多二手房的性价比是压过新房的。特别是那些前两年高位买入、现在愿意让价的次新房。别只盯着售楼处。
坑四：忽略产品代差。
现在北京的项目，第四代住宅跟第三代之间的差距是全面的——得房率、抬板、会所、户型。北京10月12号又公布了一个抬板式住宅的新的建设规定，其实就是放松要求，鼓励大家做出更好的房子。这意味着往后新盘的产品力还会往上走，你现在买一个三代宅，两三年后它在二手市场里就是被碾压的那一档。
五、什么时候买
我的判断没变：现在这个环境对买房人是友好的。
截止到十月二十九号的数据，北京的网签数据到一千二了，三十、三十一这两天至少一千套网签。今年十月份北京二手房的网签是一万三，去年是一万二，多了百分之八。
成交量往上走，价格基本横盘。这种市场环境，是刚需从容选房、从容谈价的窗口。
但"从容"不等于"无限期等"。
你现在碰着有比较明确的价格调整的盘——像中海天境这样的、像元玺这样的、像十八里店东旭这样的——基本上我觉得算到位了。石景山的中海天境五万三、五万四，都跌成什么样了，再跌就没天理了，可以买，我帮你托底。
七、300万买房，最后还得看人
我常说一句话：看盘先看人。
这不是玄学。一个项目的销售状态，是这个盘真实去化的第一手指标。像建发越秀观玺这种火的项目，销售一天接八个客户，俩礼拜能卖出六套，拿提成拿奖金，眼睛里是有光的；而有的地方一礼拜能接一个客户，销售说啥都不行，心气不服。
你到售楼处去，别急着听讲解，先看三件事：
一看销售的精神头。眼神亮的，说明这个盘在走量；眼神散的，说明这个盘在熬。
二看案场的人数。周末上午十点，案场里只有你一组客户，这个盘八成有问题。
三看他们敢不敢给你看网签数据。敢给你看真实网签的，说明数据好看；只给你看首开售罄四个字的，你得自己去查。
这三条，比任何销讲话术都准。
六、最后
300万买北清润府，是我这一场直播给出的最确定的一个答案。
确定，是因为它在得房率、总价门槛、产品梯度三件事上都站得住。而这三件事，恰恰是300万这个预算最该看重的三件事。
你可能觉得这玩意儿我才不会去买，结果你回去转眼一看没了。这是真金白银，你挡不住。
我是虎哥，曾伏虎。买房这件事，别跟预算较劲，也别跟时间较劲——跟自己的真实需求较劲就够了。