十月北京二手房网签一万三，比去年多8%：成交量回来了，价格没有
我是虎哥，曾伏虎。
10月31号这场直播，是10月份最后一场。每到月底我都会把数据摊开来看一遍，因为体感是会骗人的，数字不会。
先把结论摆出来：截止到十月二十九号，北京的网签数据到一千二了，三十、三十一这两天至少一千套网签。所以今年十月份北京二手房的网签是一万三，去年是一万二，多了百分之八。
一万三对一万二，多了百分之八。这就是十月份北京楼市最硬的一句话。
一、成交量在走，价格在横
十月份的数据我们已经看到了：十月份二手房的成交数据还不错、成交量可以，但是成交价不是很乐观。也不能说差，比去年已经好很多了，不差，但是不乐观——就是大家期待中的反弹还没来。
这句话要拆开听。
成交量可以，是事实。 一万三千套的网签，比去年同期多了百分之八。这不是一个疲软的市场能做出来的数字。
价格不乐观，也是事实。 成交价没有跟上成交量的节奏，横在那里。
"不差但不乐观"，是我给的判断。 不差，是相对去年；不乐观，是相对大家的心理预期。这两个不矛盾。
如果只说一句：其实现在北京二手房的成交量是持续往上走的，价格呢是基本横盘，所以市场环境是比较好的。
二、新房这边：两个盘开盘，一个卖580多套，一个卖200多套
新房市场也是比较热的。昨天北京有俩项目开盘，非常火：一个700套房卖了580多套，还有一个300多套房卖了200多套。
北京现在改了现房销售之后，还是这些七房卖的火，挺神奇的，相当之神奇。
不过背后总有各种各样的原因。主要我觉得还是——有关部门希望这房价往上涨。这个我不知道有些人可能爱听，可能有些人也不爱听，但是我认为事实就是这么个情况。
三、政策那条线：抬板式住宅的新规定
10月12号北京又公布了一个抬板式住宅的新的建设规定。
说白了，其实就是放松要求，其实就是鼓励大家在单位有限成本内，还能够做出更好的房子的这些新的规定。就规划，其实就是放松。说得更直白一点，就是拉偏手，就是帮开发商想方设法做出又能够多、又好卖的房子来。
这个规定的影响，往后两三年会慢慢显出来：新盘的产品力还会往上走。
而这带来的副作用是——你现在手里那个第三代住宅，在二手市场里的竞争力会继续被稀释。
四、产品代差，是今年最大的一条暗线
我把十月份看到的现象串起来，最清晰的一条线就是代差。
通州是最典型的样本。
通州属于四代宅跟三代宅产品差距、热度差距、销量差距巨大的地方：近两年出了六七个开盘就能卖光的房子，同时还有至少六七十个卖不动的新房。
同一个区，六个日光，六十个滞销。差别不在位置，在产品。
天坛府是第二个样本。
早年间一期到五期都卖得特别火，出一个卖一个。到第六期开始大概2023年的时候，咔嚓一下就卖不动了——就是因为房价下跌造成他卖不动，没有别的原因。
到了2025年之后又出了个新问题：他不是第四代住宅，户型成问题了，又好几年没卖，二手房冲击市场来了，所以现在卖不动、开始出特价。
但据我观察，这特价的诚意我认为还不够。天坛府可以买，位置很好，但你时机现在可能还不到，再崩一崩。
翠湖九章是第三个样本。
海淀的伤疤。海淀这些年拿出块地来做了一个项目死卖不动，这在海淀没有过。256套房卖了100套，数字惨极了。为什么？因为永丰卖得不好，九章在永丰下游，十六号线先到永丰，离翠湖站又远，交通也不好。上游的中海富华里到最后都六万五了，所以九章就开不出价格来。
五、哪些价格算是到位了
十月份我看下来，这几个的价格调整是比较明确的：
- 中海天境（石景山）： 五万三、五万四，跟周边一个价。是中海寰宇天下的五期产品，之前有西山府、景山府、天赋，天赋是四期、天境是五期。都跌成什么样了，再跌就没天理了，可以买，我帮你托底。
- 元玺、景瑞长安： 对面的元玺、旁边的景瑞长安，价格我觉得算是稳住了。
- 十八里店东旭： 有比较明确的价格调整。
- 招商序（亦庄）： 91平，现在的价格是六万，他们是从七万五砸下来的。
这个时候如果你碰着有比较明确的价格调整的，也基本上我觉得算到位了。
六、哪些还得再等等
- 天坛府： 特价诚意还不够，再崩一崩。
- 湖印西山： 价格肯定得憋着报到6万以上，我估计6万3到6万5，跟旁边那几个盘比可不算便宜。现在能看到的信息还比较少，楼栋出来了，中央做了个18层高的大楼，然后1000米的湖景，湖中间弄个楼王的位置弄个18层的楼，会所做得也比较大。
- 翠湖九章： 我认为有可能要卖到6万以下，海淀之前是要卖8万的。
七、十月份给买房人的三条提醒
第一条：别用体感代替数据。 你可能觉得市场冷，但网签一万三比去年多百分之八。你也可能觉得某个盘火就一定能涨——不一定，火只说明现在有人买。
第二条：现在买房，先问"是不是第四代"。 得房率、抬板、会所、户型，这四个东西决定了它三年后在二手市场的地位。天坛府的教训就摆在那儿。
第三条：卖房这件事依然挺头大。 现在卖房这个事依然还是个挺头大的事。十月份二手房的成交数据还不错、成交量可以，但是成交价不是很乐观。如果你是卖方，心理预期还得往下压一压；如果你是买方，现在是你挑而不是被挑。
八、年底这两个月怎么看
我的判断：成交量持续往上、价格基本横盘，这个格局在年底两个月大概率延续。
理由有三：
一是网签数据已经站上一万三，年底冲量的惯性还在； 二是现房销售新政之后，新盘的供给节奏在收窄——像2026年这样今天出个新项目、明天出个新项目的情况，到2027年就不多了； 三是价格横盘本身就是政策想要的结果，有关部门希望房价稳住，这个取向没有变。
所以对买方来说，这是一个可以从容看、从容谈的窗口。对卖方来说，这是一个必须接受现实的窗口。
九、说句实在话
十月份最后一场直播，我把这一年的数据脉络从头捋了一遍。最想说的其实就一句：
成交量回来了，价格没回来。这两件事同时发生的时候，市场是在筑底，不是在崩。
你可能觉得这玩意儿我才不会去买，结果你回去转眼一看没了。这是真金白银，你挡不住。
我是虎哥，曾伏虎。十一月见。