地价涨了5%：昌平歇甲第一拍，把北京土地市场的风向标立起来了
我是虎哥，曾伏虎。
11月3号，是个值得记一笔的日子。8月28日之后，北京第一块住宅用地挂牌成交——昌平歇甲，中建联合未来科学城摘得。底价成交，但楼面价比去年同板块贵了。很多朋友问我：虎哥，就涨了5%，这算什么信号？我今天就掰开揉碎了讲讲，这块地背后的门道，比那5%重要得多。
先说数字：A地块2.49万，B地块3万
歇甲这次一共出了两块地。按开发商在沟通群里给的官方口径，A地块楼面价2.49万每平，B地块3万每平。有人质疑说我算的三万不对，应该是两万九——因为这次是好几块地拼为一气，加权下来我算的就是三万上下，跟官方口径对得上。
跟谁比涨了？跟去年同区域的地价比，涨了大约5%。一年涨5%，说实话不算猛，但方向变了。去年这个时候，北京的土地市场是什么状态？流拍、底价、城投兜底，开发商拿地的手是缩着的。今年呢，8月28日新政之后，这是第一块地，底价成交但价格涨了——涨了就比不涨强，这是我今天在直播间反复说的一句话。
你别小看这5%。土地市场的预期，是由一个个具体地块的成交价垒起来的。第一枪涨5%，第二枪就有底气涨8%，第三枪开发商就开始抢了。预期这个东西，从来都是渐进的，没有哪次是突然反转的。
容积率1.01、限高36米：政府把方向指得很清楚
这块地更有意思的是规划条件：容积率1.01，限高36米。
什么概念？国贤府PARK那个位置的限高是60米，这里直接给你压到36米。容积率1.01，比绝大多数纯改善盘还低。限高加低密，政府的态度写得明明白白：这块地，就是要做低密度产品，做洋房、做叠拼。
我的判断是，大概率先给你做一批七层左右的小洋房，然后配点叠拼，弄不好再上一点联排。但是有一条，它做不成北清润府那种产品——虽然北清润府也是1.01的容积率。为什么？购买力不到。在昌平这个位置，做300多平的大房子是没市场的，做140平的平层、220平的叠拼，这才是对的路数。
有人问，那产品会不会有惊喜，会不会比现在的第四代住宅再进化一代？我给你泼盆冷水：不会有质的飞跃。三个月以后产品升级不了，台板的升级空间也没有大家想的那么大。北京云玺也好，京华曜也好，这一批产品真正变的是什么？是规划部门的态度。以前开发商想做台板，规划一句"我们有规定"就给你挡回去了；现在规划部门也怂了，也得服务市场了。产品变化的根源，从来不在开发商的良心，在审批的尺子。
现房销售：这块地必须封顶才能卖
这块地还有个关键点，很多人没注意到：它是8月28日现房销售新政之后的第一块地，按新政要求，房子必须封顶才能对外销售。
封顶是什么概念？从拿地到结构封顶，正常节奏要两年。也就是说，这块地的房子，你最快也要2028年前后才能买到手。不过有个缓冲：按北京市现房销售的细则，封顶之前可以收总房款1%以内的定金锁房。
所以问我"中建这块地是不是两年后才能开始卖"的朋友，答案是肯定的，第一个项目必须符合新政，它没有讨价还价的空间。这也意味着，歇甲这两个地块的房子，将来是带着"所见即所得"的属性上市的——封顶了，实体立在那儿了，窗户、楼间距、园林尺度都看得见摸得着。对买家这是好事，对开发商这是资金压力，两边各承担一半。
学校的传闻与中建的绑法
粉丝问得最多的是学校。这块地的学区传闻，清华附中、清华附小的消息，是开发商自己放出来的。我把话说得严谨一点：消息是开发商放的，落地没影的事。但逻辑上可能性很大——你看拿地的方式，第一块地是中建跟未来科学城联合拿的，第二块地又是中建和未来科学城，这两个主体死死地绑在了一起。未来科学城是谁？你可以直接理解为就是昌平区自己。区里联手央企拿地做开发，配学校、配商业、配交通的动力是最足的，不然地卖不动第二轮。
至于离天通苑东地铁站多远——有人说1.7公里，有人说差不多。我的态度是：1.7公里不能叫地铁房，1.7和1.8没什么区别。具体多少米，我们群里会要官方的测绘口径，别信中介海报上那个"步行X分钟"。
地价涨了，对你的三个直接影响
最后说说这块地涨了5%，跟正在看房的你是啥关系。
第一，昌平东小口、北七家这一片的新房价格底，被抬起来了。国贤府PARK现在卖55800，歇甲新地块的楼面价摆在这儿，未来它的定价大概率奔着6万去。你手里考虑的国贤府、北清润府这些盘，降价的空间被锁死了——地价是所有新房定价的锚。
第二，如果你等的就是歇甲这块地的低密度产品，请把预期时间放到2028年，中间这段日子，你是拿着钱干等，还是先上车再置换，要提前想清楚。两年时间，北京的横盘不会一直横下去。
第三，也是最实在的：底价成交但价格上涨，说明开发商的信心在回来。信心这个东西传导到销售端要半年到一年，明年上半年，如果你发现售楼处的人明显多了、折扣明显少了，不要惊讶——种子就是今天这5%埋下的。
土地市场从不骗人。开发商用真金白银投票的地方，才是他们真正看好的地方。5%不多，但这是风向标。
顺带说说"激活"这个词
这次土拍还有个花絮值得记一笔：西红门6037地块的"激活"传闻。有人说是京东激活的，也有人说不是。我把"激活"这个机制讲清楚，你就不会被各种小作文带节奏了。
所谓激活，就是有人愿意按底价报名并承诺出让，这块地才算"活"了，才能进入正常竞买流程。激活之后，别的开发商理论上可以来抢，抢就进入竞价。所以"谁激活了6037"和"谁最后拿下6037"是两回事。京东盯着这块地的时间不短了，它2023年就在亦庄拿过地——那块地现在租给自家高管，租金便宜得近乎白住，人家压根没打算靠那块地挣钱。这次要是真出手，大概率也是京东产发出面：这个子集团管着全国的仓储物流用地，操盘逻辑是一脉相承的。
给观望者的最后一句
我理解很多人看到"地价涨了"的第一反应是反感：地价涨，房价能不涨吗？但你换个角度想，过去两年你等来的不是降价，是交付风险的上升——多少项目因为开发商没钱，减配、延期、甚至烂尾。地价稳住、开发商有利润，房子才能好好盖。一个让开发商有合理利润的土地市场，才是对买房人最友好的土地市场。这次的5%，买的是确定性。