均价13万5还抢着买：海淀新房越贵越好卖，马太效应的账本
我是虎哥，曾伏虎。
周四晚上直播，有个粉丝问：海淀北五环有哪些新盘？我掰着指头数了一遍，数完自己都感慨——海淀这个市场，已经不是普通人的市场了。今天这篇，我把海淀新房的真实账本摊开给你看，顺便讲透一个今年反复出现的现象：越贵的盘，卖得越好。
海淀北五环，就那么几个盘
海淀北五环现在值得说的新盘，集中在朱房村一带：建发海晏和华润臻云，俩盘挨着，隔着一首歌的距离。再往东数，上地有瑜海澐颂，树村有中海安澜北京。基本就这些。
先报价格。建发海晏均价13万5，臻云12万多，瑜海澐颂备案均价12万2，最小的98平三居总价约1080万起。中海安澜北京最贵，16万5的均价、210平起步，总价2880万起——标准的两三千万级豪宅。
海淀的房子贵不贵？贵。但让我说句实话：就这样，还抢。
建发海晏的账本：13万5，卖掉85%
建发海晏现在的数据是这样的：总共400多套，已经卖了370多套，去化率85%以上，价格一分没降。13万5的均价，什么概念？海淀北五环外、朱房村的位置，清华往外过了五环就是——按老观念，这不该是13万的价。
但市场用真金白银投了票。而旁边的华润臻云，反而是那个让人看不懂的：500多套房，卖了300套，去化率不到60%。臻云玩命降价，均价从更高的水平一路滑到12万，还是卖不过不降价的建发海晏。
为什么？就是产品次。我说这话很直接：华润在高端产品线上，这次真打不过建发。臻云的开发商阵容其实很豪华——华润、招商、中铁三家联合，但三家凑在一起的产品语言，不如建发一家把海晏做得出挑。买豪宅的人不傻，1300万的预算都掏了，多花五十万买那个更好的，眼睛都不眨。
瑜海澐颂：一千万级的「入门海淀」
再说上地的瑜海澐颂，海开控股的「颂系」第四座。这个盘去年国庆干了一件大事：七天网签194套、25个亿。98平的三居做南向三面宽，是海淀同面积段的首发，总价约1080万起——在海淀，这已经是「入门价」了。 我说一句可能得罪人的话：海淀已经消灭了上车阶级。有上车价格的项目，卖得特别次——翠湖板块那个盘就是例子，价格相对友好，去化惨不忍睹。而主打99平千万级的瑜海澐颂、13万5的建发海晏，反而抢。海淀基本不给刚需做项目，刚需买海淀没戏，去昌平——昌平五六万的新房一大把，这就是昌平今年火的原因，观喜一期600多套选走587套，就是这个逻辑的产物。
为什么海淀敢这么拽？看产业。五环外百度、滴滴这些大厂云集，上市公司密度全北京最高，有钱人扎堆——产业就是购买力。再加上海淀的得房率审批一直卡得紧，到现在没批过95%以上的，供给端也护着盘的面子。
马太效应：贵的反而卖得好
这个现象不止海淀。我再给你两对镜子。
香山板块的香山月和印香山：香山月400多套卖了360套，去化90%，单价12万；印香山99套房，网签了32套，三分之一，单价11万还卖不动。便宜的反而滞销——因为印香山的开发商是西城国资，原来做拆迁改造出身的，真不会做低密豪宅，产品硬伤摆在那就救不回来。
亦庄的招商玺和北京润府：招商玺三年前8万5的开盘预期，如今卖到7万6、实际成交有跌破7万的，900多套只卖了500零几套；北京润府1400多套房只剩100套左右，是整个亦庄的销冠。
这些账本放在一起，规律就一条：马太效应。都花一千多万、两千万了，买家不在乎再贵一点，只在乎买到的是不是最好的那一档。豪宅市场里，谁盖得好谁卖得好，就这么简单。三千万的预算你都掏了，你不买那个好的吗？
树村的那位「天花板」，和海淀的明规则
海淀北五环的天花板，是树村的中海安澜北京。16万5的均价、210平起步、两梯两户的纯改善产品，主力总价2880万起——这个盘和建发海晏、臻云不在一个客群里，它服务的是「海淀的塔尖」。
有意思的是它的定价敢往16万5打。为什么敢？因为海淀的供给太干净了：一年就那么几块地，得房率审批卡得死紧（到现在没批过95%以上的），产品端不许玩花活，价格端自然就硬。你看海淀的名单：北五环外的嘉华天珺七万五已经算「便宜的」，低于十万的新房掰着指头数得出来，五六万的？没有。昌平五六万的很多，这就是昌平今年火的全部原因。
顺便说一句海淀的选筹提示：别听「海淀低于十万不好找」这种话——有的是，嘉华天珺就是。真正的门槛不在单价，在总价：海淀新盘的户型没有小的，动辄千万起步，这才是把人挡在外面的那堵墙。
海淀明年该给低密度开口子了
讲个我个人的判断：海淀这个供应结构，早晚会逼出低密度产品。
限墅令还在，纯别墅做不了，但容积率1.01的非纯别墅（叠墅、洋房化的低密产品）完全有操作空间。海淀的购买力结构是全北京最适合这类产品的——高净值密度高、改善需求旺盛、对「住得舒服」的支付意愿极强。瑜海澐颂那种4到10层的纯洋房已经验证了一半：一千万级的三居，开盘就抢。
哪天海淀真放出一块低密度的地，那又是一个建发海晏式的局面——不是价格问题，是抢不抢得到的问题。盯紧海淀的供地名单，这是明年最值得盯的一件事。
普通人能从这里带走什么
你要说咱们普通人看海淀的热闹有什么用——有用，三个启示。
第一，预算够海淀的，别犹豫着等降价。海淀的供给结构和产业基本面决定了它的盘子最抗跌，建发海晏这种去化85%的盘，尾盘清一清就该收了，等折扣的心态在海淀要吃大亏。
第二，预算够不上海淀的，别硬上车。够不上海淀就去昌平、石景山买产品力强的四代宅——五百万在北清润府、湖映西山能买到很体面的四居室。与其在海淀买一个「卖得特别次」的上车盘，不如在别的板块买头部产品。板块有强弱，但马太效应在每个板块内部都成立。
第三，买豪宅的朋友记住：产品力大于开发商名气。臻云三家央企联合，照样被建发压着打；印香山有国资背景，照样网签三分之一。掏钱之前把户型、立面、园林、会所的实景细节看仔细，别为牌子买单。
海淀的故事明年还会继续——我斗胆说一句，海淀这个供应稀缺度，迟早该给低密度产品开口子了，哪怕容积率1.01的非纯别墅。到时候又是一个抢的局面。
我每周二、四、六晚上直播，数据都在我屏幕上那张全北京在售新盘网签表里，欢迎来对账。关注虎哥，买房不迷路。