通州的分化：同一个区，一边卖光九成，一边四年卖两百套
我是虎哥，曾伏虎。
今天晚上开场我先讲的是通州，因为这个区现在的分化，是我看北京各个板块里最极端的一个。同一个通州，有的盘一年卖掉一千五百套里的百分之九十三，有的盘卖了四五年，网签还不到两百套。这不是运气问题，是产品代际问题。
先看这批“卖不动”的盘
盛景听澜，卖了四五年了，网签不到两百套。
瑞福，二零二二年的项目，卖了四年，网签八十套。
国贸锦上，位置不算差，卖了三四年，只卖了一半。
帅府京彩世界，跟前面几个是一个梯队，也是难。
曼云湾是通州的豪宅，卖得慢可以理解，豪宅逻辑本来就不是拼速度；但它的绝对量也确实够惨。通州这个位置，豪宅逻辑不太好使。
七云湾是第四代住宅，一年卖一百七十套。这个数字你得对比着看——现在北京很多项目开盘一次就卖两百套以上，它一整年卖一百七。它的问题不是产品，是位置，位置这个硬伤，产品救不回来。
这几个盘摆在一起，你就能看出通州的第一层分化：不是所有通州盘都难卖，是“没有代际优势 + 位置一般”的通州盘在难卖。
再看那个卖光的
通州有一个一千五百套的大盘，一年多时间卖掉百分之九十三。
一千五百套是什么概念？很多项目全盘也就三百套、五百套。它一年多去化九成以上，这不是靠低价砸出来的，是靠产品力。
所以通州的真相是：出一个第四代住宅，就卖一波；没有第四代住宅，就卖不动。今年这个规律在通州体现得特别清楚，比任何一个区都清楚。
宋庄的西岳经验：卖给通州本地人
通州还有一个盘值得单独讲，宋庄的西岳经验。
三万五到三万八的单价，八十九平，三百二三十万上车，第四代住宅。它没有地铁，所以它不是卖给城里人的，它卖给通州本地人。
宋庄周边居住人口非常密，本地改善需求本身就很强。周边之前卖得火的是金地北京壹街区，那是第三代住宅，得房率百分之八十；现在西岳经验得房率百分之百。本地人一对比，需求自然往新产品上走。所以这个盘虽然没地铁，但在通州本地市场是热的。
五一荣誉和北投和璟：我只说一句实话
五一荣誉，还剩一千多套房，而且卖不动。直播间有人问能不能买，我的回答是：剩的都是最难消化的尾货，位置、楼层、户型你都挑不到好的，别去接这个盘。
北投和璟，市面上这么多第四代住宅里，我唯独不看好通州这两个——北投和璟和西岳经验之外的另一个（注：另一个位置更差）。北投和璟的问题很明确：离地铁太远，或者说没有地铁。第四代住宅如果交通不行，这个硬伤是补不回来的。
这里我要把逻辑讲透：第四代住宅解决的是“住得舒服”，地铁解决的是“活得方便”。这两个东西不能互相替代。你在通州买一个没有地铁的四代宅，等于用产品优势换掉了通勤，这笔账在通州是算不过来的，因为通州本身离城区就远。
通州还值不值得看
值得，但要挑。
通州这个区的底子是好的：副中心的定位、运河商务区、大量的本地改善需求。这几年通州的问题不是需求不足，是供给的产品没跟上。所以你会看到一个很有意思的现象——同一个区，老盘四五年卖两百套，新盘一年卖九成。
我给你三条判断：
第一，通州买房，先看有没有地铁。通州的地铁盘和伪地铁盘，价格差、去化速度差，都是断层的。六号线、八通线、十七号线沿线，和非沿线，是两个市场。
第二，看是不是第四代住宅或者台板产品。通州本地人对产品的敏感度这两年提升得非常快，你去宋庄、去运河边上的售楼处看一圈就明白了，得房率差十个点，客户自己就会算。
第三，别接尾货。一千多套房剩下卖不动的项目，降价的动力比你砍价的动力大，你进去就是给人接盘。宁可多花二十万买个能卖的盘，别省二十万买个卖不掉的盘。
通州本地人怎么看这个区
我这场直播里有个细节值得说：通州的盘，问的人多数是本地人，或者是在通州上班的人。
这跟十年前不一样。十年前通州买房的主力是城里溢出的投资客，现在的主力是“我就在这儿生活”的人。这个变化决定了通州的选盘逻辑：以前看规划、看概念，现在看你自己每天怎么过日子。
你每天走哪条路、孩子上哪个学校、老人去哪个医院、周末去哪儿吃饭——这些答案会直接告诉你该买哪个盘，而不是反过来让一个概念说服你。
所以我在通州只给一条硬标准：通勤。通州离城区本来就远，你在这个区里再选一个离地铁两公里的房子，等于把“远”这件事翻倍。
拉维小镇和那些“看着还行”的盘
直播间有人问通州的拉维小镇能不能买。这种盘的特点你一听就懂：位置在老通州，配套不差，价格也调整过，但它不是新代际的产品。
如果你预算确实紧，又要留在通州，这类盘不是不能看，但你要接受两个后果：第一，将来卖的时候，你要跟一批第四代住宅抢客户；第二，你砍价的空间，比新盘更大——因为它的业主和中介都知道自己处在什么位置。
我从来不劝人“这个不能买”，我劝人的是“你要知道你买的是什么”。买老盘，你买的是当下的便宜和现成的配套；买新盘，你买的是未来的流动性和居住体验。这两个都对，只要你别骗自己。
顺带说一句：通州和大兴，是两条不同的路
经常有人拿通州和大兴比。我的看法是：通州靠副中心的定位，大兴靠轨道和产业。
通州的好处是政策给的确定性，运河商务区、行政办公区，这些东西是真金白银投进去的；大兴的好处是四号线、大兴机场线这两条实打实的轨道，加上生物医药、航空产业带来的就业。
落到买房上，通州你要挑位置和产品，大兴你要挑轨道和总价。同一个预算，在大兴能买到离地铁更近、面积更大的房子；在通州你可能买到更好的板块预期。选哪个，看你的工作地点和生活半径，别听别人说哪个区“更有潜力”。
一个补充：通州不是孤例
其实通州这个分化，全北京都在发生，只是通州最明显。
我在直播间讲过一个数据：十月网签三十套以上的项目，三十多个里只有三个不是第四代住宅，分别是嘉华天郡、景山和叙、官塘府。这三个能活下来，各自有硬理由——嘉华天郡是海淀你能买得着的永丰新盘，景山和叙是价格真降下来了，官塘府是二零二四年北京的销冠，底子在那儿。
除此之外，第三代住宅现在只剩下一条路：降价。所以你要是买通州，别买“第三代 + 位置一般 + 尾货”这三样凑齐的房子，这是市场里最难流动的资产。
通州本地朋友想细聊具体盘、具体楼栋，可以私信我，我手里有这几个盘的网签数据，我们把数字摊开来看。