观玺一个半月网签五百多套：好盘憋着涨价，不是讲故事
我是虎哥，曾伏虎。今天把直播间里被问得最多的话题展开说说：为什么观玺这样的盘敢一个半月网签五百多套，还憋着涨价？以及，整个昌平那几个火盘，为什么齐刷刷地都不着急降价？
先把数据摆出来。观玺开盘卖了五百多套将近六百套，短短一个半月时间网签已经过五百套，均价六万。十一期间什么概念？一天去一千组客户，一个销售带五组客户给你讲，根本没有工夫回答你的问题。就那么火。这不是销售话术，是住建委网签系统里查得到的数据。
再看另外一面。龙樾海序不能买的原因很特别——不是产品不好，是它不卖给你。开发商觉得自己前面卖亏了，看着观玺均价冲到六万、网签五百多套，它把自己手里剩下的一批房源扣着不拿出来，憋着要涨价。手里有房源、有市场热度、敢捂盘惜售，这三个条件凑在一起，本身就是最硬的市场信号。
同样的故事在整个昌平片区都在上演。观玺、国贤府PARK、星寰时代、星寰时光、龙樾海序，全都处于憋着涨价的阶段。为什么？就因为他们火，市场需求量旺盛。你说没道理，也不应该涨，没用。这不是讲道理的事，这是人民币往哪儿分配的事，是老百姓用真金白银做出的选择。星寰时代就是个好例子：今年春节之后开盘，到现在已经卖掉将近百分之八十，六百四十七套房网签四百多套，均价五万一，开盘五万一，现在涨了一两个点。涨的不多，也是涨。
有朋友不服气，说开发商凭什么涨价。我把风险账给你算清楚。观玺是央企背景的项目，我认为它的风险是一百万分之一。龙湖这样的民企，风险要涨一百倍，万分之一——万分之一也是小概率，但比央企高了一百倍。这就是我这些年反复讲的基本规则：在北京，我不推荐大家买任何民营企业的新房。北京有那么多央企、大国企在盖房子，干嘛非买民企的？龙樾海序为什么不能碰，观玺为什么可以闭眼冲，账就在这里。
顺便说说观玺自己的产品策略，这里头有很精明的东西。很多朋友问观玺八十平中户行不行。我的答案是：九十六平贵一百万，但这一百万提升的产品品质确实物有所值——所有人都是看完八十平再看九十六平，然后选九十六平。观玺还特别"缺德"，八十平的样板间故意给你做成清水交付，就是逼着你买九十六。现在九十六平基本没了，你找我我也保证不了房源，一百四十三平更是没有。至于有人说观玺还剩一百多套没卖出去是不是卖不动了——理解错了。所有小户型都是为这一波全放出来的，这批八十平会一直卖到二期开盘卖完，它不着急，因为以后再也没有小户型了。这是策略，不是积压。
对预算只够八十平的朋友，两条路：要么来参加我们的团购，把价格谈到位；要么等二期开盘再看看有没有机会。想等现房捡便宜的朋友记住一个悖论：等现房的时候，好房源早就没了。璀璨时代的小户型、观玺的九十六平，都是等出来的教训。有些好房源就是要抢，多花十万把好楼层拿走值不值，见仁见智，但机会成本你要算进去。
这一轮行情里最值得记住的一句话：位置很好、产品很新的新房，保值能力是比较强的。京华曜、龙樾璟序、观玺，开发商是真憋着涨价——能不能涨、涨多少、涨到什么时候，谁也不敢拍胸脯，但方向就这么明摆着。反过来，没有产业支撑、产品过气、人群结构老化的板块，不管位置看着多好，都是在阴跌。双桥跌得可惨，北花园被铁路河流五环切割得没法发展，这些教训都写在价格里。
买房看什么？看市场数据。主播一大把、中介一大堆，嘴上都抹了蜜，但网签数据是所有人用真金白银投出来的票，比什么都准。一个盘的口碑、热度、去化速度、涨价底气，全是数据给的答案。
再补充一层：判断一个盘能不能憋得住涨价，要看它背后有没有人。产业就像一个稳定器，我这边厂子开着、公司开着，我就稳定。星寰时代的底座是能源谷——中石油、中石化这些央企的研发机构云集，整个能源谷核心区十平方公里，已经建成的产业园区面积将近四百万平方米。央企不就全来了吗？人来了就代表需求，俗话说人吃马喂，周边的商业、饭馆、服务业跟着人就起来了。反过来说，燕郊为什么不能碰？就是没有产业，没有产业的板块波动就大，人口一旦流出，价格就没有底。
还有教育这条线。星寰时代的开发商是未来科学城公司，昌平区下面的国企——第一有钱，第二有地，第三有资源。海淀六小强之一的十一学校被昌平拉了过来，未来城的小学部、初中部，北师大实验小学未来科学城学校，都在星寰时代旁边，小学一公里多一点。孩子上学，家长稍微缝一下接一下就搞定了。这就是国企开发商跟民企开发商的本质区别：人家手里有真资源，不是PPT里的配套规划。
对了，再回答一个高频问题：所有项目的一居室都不好，不要买一居室。预算再紧，也尽量往小两居走。一居室的流通性和居住体验都是所有户型里最差的，买了之后置换成本极高。买七十九平的三居，比买同样面积的一居两居，将来好卖得多。这跟前面讲的九十六平逻辑一脉相承：产品决定了你未来的接盘人是谁、有多少。挑产品的本质，是在挑未来的买家。
最后说说普通买房人能从这轮"火盘现象"里学到什么。第一，热销是可以验证的：一个盘火不火，别听销售说，去住建委网签系统查它的网签套数和均价，一个半月网签五百套的盘和卖了两年网签不到三成的盘，风险完全不在一个量级上。第二，热度有溢价的反面：火盘的户型和楼层会最先被挑走，留下来的往往是一层二层和东西晒，想上车的要趁早，别总想着再等等。第三，火盘扎堆的板块是安全的板块，但价格也最硬——这就是市场用真金白银投票的结果。你嫌六万的观玺贵，隔壁卖不动的盘打八折你又不想要，那说明你的真实预算和需求还没对齐，回到人生决策那一步重新想清楚，比在两个都不满意的选项里纠结更有用。