来晚的网友要求给结论，虎哥明确说没有结论——主要看需求：预算多少、通勤方向是什么。

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紫禁臣员整体风评、户型、小区园林都不错；燕云台单价同样十万多，但环线位置更好、离国贸距离更近。两者1500万都够得着，建议在两个项目之间实地比较。

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300万在朝阳只能买老破小，而且还在持续跌、没有明显反转迹象。想保值有难度，虎哥给不出自己也不信的笃定答案。

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金茂满耀没卖完呢，大概还有百十来套房，顶多是不卖给你；800万130平可以帮忙找。

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17号线、4.5环位置。上播前刚与项目负责人（程倩）联系确认十一情况不错，手上有相当多的特价房；东序15层的房子单价已经到6.6万。

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北京中学对应东坝一带，金茂满耀是其中之一，但地铁要走一公里左右；旁边的叁拾文华更近一些，不过产品力比金茂满耀略差、面积段相对小（84/85平）。

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500万在朝阳就没啥房了，只能买个二手、可能还不是太满意。建议往稍微远一点的地方想一想——朝青板块的二手（包括常营）都有点勉强。

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老鹰说朱辛庄噪音是个事，虎哥说那你就是外行了——朱辛庄的地铁是架起来的（高架），但0055地块跟轨道之间正好建的是商业、写字楼、酒店，正好隔开了，有这么一层遮挡在。

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网友问棕吕泉二手现在卖合适吗，虎哥明确回答不合适，而且觉得挺不合适。

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很多人不推荐是因为小面积户型一般、不时髦，学区不好也是真的，周边确实有回迁房但距离其实很远（全北京哪儿没有回迁房）。但位置好、地段好、价格给力，比观宸便宜不少，见仁见智。

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海淀的建发海晏卖单价14万、200多平，咔嚓卖光、卖了80%。海淀人民有钱、就稀罕这些项目，项目做得也不错。

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海淀当年搞北部新区，为了开发海淀北拉过去不少学校、建了很多分校，但房子不行、产业也不行，到现在没开发明白（当年的开发办主任先后调任升迁，海淀北还是没起来）。昌平南不一样——全北京为了一个板块专门在市政府工作报告里定规划、连续三年每年1月底两会都提「回天计划」，把整个回龙观天通苑地区配套提升档次，没有第二个。

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湖映天青旁边是中海玖树满和（卖5.1万），湖映天青卖5.5万，而且还卖光了——说明这块地被认可，当年买玖树满和的赚了。

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以前100平还是两居、120平才敢做三居，现在75平就给你做三居。得房率差太多（75%→100%），产品力差太多了。竞争产生品质——现在市场竞争极其激烈、卷得很，好东西就卷出来了，跟中国电动汽车卖向全球一个道理。

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开发商先宣传后定价——万一有人喜欢我家房子、愿意出高价呢？按比例付定金是政府对项目的要求：开发商报预计售价6万，按1%收6万定金，政府同意；后来实际成交5万，是你降价，定金照样能收。一房一价表写1000万就能收10万定金，最后成交990万也不算超过1%。

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石景山现在量还不错，第四代住宅还真就得数璟悦长安；位置也还不错，离地铁稍微远一点。开盘卖6万多稍微高了点，年初到现在卖了一百多套、月均二三十套，价格现在应该能便宜点。卖得没那么快的重要原因：龙樾璟序卖5.8万，这个价格真的有点狠，有人砸盘的日子总没那么好过。

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大兴新城地铁站旁现房，单价2.9万；一站到大兴机场，一站到草桥、直接进三环。地铁票价8元偏贵（普通地铁3元），但班次密、约20分钟一趟，不像市郊铁路一天才三四趟。核心产业就是一站到大兴机场，可以出租给机场上班的人。

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网友说老破小不建议买，虎哥回应：是，千真万确，极其笃定，老破小不建议买，句号。

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虎哥不直接给笃定结论，而是用身边案例：公司助理看了一年房子，最后买了北清润府。

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西单有4号线和19号线两条线，往西南方向考虑比较稳妥。观宸在新宫地铁站旁边，旁边有万达广场、南苑森林湿地公园；学校本身是它的弱点，但不考虑书包就很合适。

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最大区别：西红门东地铁要等到2031-2032年才开通（肯定开，就是等）；星辰揽月是4号线黄村火车站，不用等。两个项目都做了「出地铁直接进小区」的入口，风格几乎一样，都是标准轨道盘。重视通勤上班就选星辰揽月，学校要另外看。

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观禧拿地比龙樾海序贵4000多，你要是开发商你会这么干吗？肯定会贵，只是贵多贵少的问题。如果一样价，那闭眼买就行了——你能看见的别人也能看见，就得抢。

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一个毕竟没有正式开盘、没有确定价格，只知道大概区间。万一观禧卖到6.2万甚至6.5万，那就难了；它给的指导价是5.7-6.3万。

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观禧对标龙樾海序（均价5.5万），不可能低于5.5万；拿地多了4000块，但地价不能全摊给买房人。涨两千可以，得房率又高一点涨5%也认，装标提高也认，抬板建起来了也认——种种加起来从5.5万再涨三千是能接受的，涨到四千是不能接受的。所以：5.5万闭眼冲，5.7万可以动手，5.8万要犹豫，5.9万一大关，6万以上可以放弃。143大面积另算，肯定过6万，可能到6.3万。

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对标龙樾海序（均价约5.4-5.5万），观禧地价贵4000多，但地价不能全加进房价里。虎哥判断107户型要接近6万。

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以前得房率75%，现在得房率100%，人家有红利当然要落着。但我们也买得着——买得着就是赚到这个红利，红利是大家分享的。

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通州有三条轨道线（6号线、7号线、八通线）。7号线沿线二手房多，高楼金、万盛东、万盛西一带二手价格大约3-4万/平，300万可以买到90平大两居，房子还比较新，关键看喜不喜欢这个位置。

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融御卖4万、不到4.5万，位置是通州最核心的五河交汇区域；宋庄是什么地儿？当年那帮画家从圆明园迁出来才去的宋庄，因为那破、那穷、那偏。两者差太多了。

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网友要通州八通线附近、新房二手都行、刚需首套能保值、预算350万，虎哥直接给：花溪云锦吧（土桥）。

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离地铁不太近。在北京买叠拼、联排这类别墅，要么真有钱无所谓、要么就在香山别墅区或中央别墅区；北京就这两个成熟别墅群，别的地方买二手别墅要谨慎。

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西越经验和北投和璟不推荐，就因为没有地铁。北京现在的第四代住宅没有地铁，除非他卖十几万，否则别碰。对比：宋庄没地铁卖3.8万，顺义有地铁的首发站卖3.3万，北清润府卖4.6万，星寰时光就得卖5.6万——就差一个地铁、差两站。

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通州市场上卖得太快，有竞争力的都卖没了，得等新地块（比如北运河一带可能有新地）。现在能买到的不多，湖映天青还有一些房，但几乎是尾盘。

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中铁建开发（央企但不是特别强特别大的国企）。当年拿地拿得稍微贵了一点，已经拿到3万多，比旁边的云景揽月贵很多，但卖得还不错：5.4万均价，200多套房已经网签80%，一开始不快。它赶上了第四代住宅、赶上了有轨、赶上了通州的好日子，相当于搭着顺风车上来了。

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800多万的预算买金茂满耀145平，预算稍微松一点、紧吧紧吧这个事。

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阳台是错层设计、封不上——单数层从客厅开阳台、双数层从主卧开阳台，错开就不能封闭。北京只有10月最适合用阳台，进入11月风沙一来就没法用，有阳台却不能用等于浪费。

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青年万当年亮相时卖得不错、很快卖完，但到青年万绪就不给力了——还贵。定到3.3万，开发商有点贪心。三万三买一个首发最远的、六环以外的，差点意思，等着以后降价吧。

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后沙峪这边的青雲国樾非常好，开发商中铁建（大央企）。北京这一阵流行做70平三居、75平三居，就是从青雲国樾开始的。

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15号线花梨坎地铁站下来往西几百米。单价5.4万——旁边就是祥云小镇，祥云小镇三年前卖6.2万，而且还是第三代住宅；青雲国樾是第四代住宅卖5.4万，相当于打了个九折，所以开盘就爆。二期快开了，还能选着好房子。

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顺义有15号线、首都机场线、20号线（也叫R4线）。15号线到俸伯、花梨坎、中央别墅区、顺义老城；首都机场线25块钱一张票、主要通机场，不太适合日常通勤，但20号线通了以后还有一定作用（能到东直门）。在顺义买房主要就考虑15号线。

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中央别墅区在这，意味着国际学校，意味着那些脚踏中美两国（没准还有欧洲、加拿大）、购买力和资产额都很高的人。资金相对宽裕、大几百万到小一千万，可以考虑顺义的别墅。

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顺义内部分凤博（俸伯）、顺义老城、仁和、后沙峪等多个板块，不能笼统问「顺义怎么样」。

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全北京还活着的民企就两个——一个龙湖、一个懋源。现在国家主推现房销售，这个政策就是憋着让央企国企站起来、民企私企靠边。不管对不对、喜不喜欢，思路就是这个，所以这个时间点对民营开发商有担心。

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周边复力城、珠江帝景、广渠金茂府三个项目都比首城国际强；开发商都已经在不在了，产品一般。

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高盛不会邀请像虎哥这样的北京专家去帮他研究北京房价，只是了解整体宏观环境做一个不需要负责任的判断。高盛说的事可能是郑州的事、乌鲁木齐的事，他不会单独研究北京。

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龙樾海序还有点房、还有整栋的房子，但就是不卖，憋着涨价。很多人没听到这事。

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网友追问「龙樾海序是不卖了、等涨价吗」，虎哥确认：是，确定的。

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针对总价150万元以下住房的贴息政策，对北京多数住房未必直接适用，但低总价市场受益后会逐级影响200万、300万元等更高总价段，形成链式传导。

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主播回忆2018年将60㎡住房卖到1200万元、单价约20万元；直播查询时同院约11万—13万元/㎡，显示核心区学区老房也可能出现显著回撤。

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270度转角窗的东边户和西边户没有决定性优劣，东侧更早获得日照，西侧视野和景色更丰富；选择应按个人作息、景观和遮挡偏好。

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在北京妇产医院东院附近上班、预算约500万元买新房，应沿3号线或6号线向东寻找；其中6号线进入通州后的总价更匹配，朝阳段选择会更困难。

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