主播发布18分钟长视频梳理亦庄河西板块前世今生：从南海子公园到同仁医院新院区、京东入驻、龙湖天街、亦庄二中，并向群里粉丝免费发报告。

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保利建工璟山和煦价格便宜，南侧临路的75平和77平房源较差、北侧面积大一些也更好；现在单价不到5万，缺点是没有地铁，需要自驾出行。

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全北京只有两个把75平做成三室两卫的户型：昌平星环时光和顺义后沙峪的青云国樾，主播评价这种户型的空间使用率做得相当拉风。

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主播称宝山（八宝山）是全北京最安全保险的看涨区域：一是两个盘都占着地铁沿线的第四代住宅，二是后续土地供应看得见的好。

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网友问500万在六里桥买养老房，主播说500万在六里桥买不着什么好房子；更关键的是养老是一种状态而不是明确目标，要先想清楚是要离医院近、离商场近、房子保值增值还是孩子常来，否则无法做选择。

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主播用玛莎拉蒂优惠券打比方：月薪不到一万的人不该为6000元优惠券去买150万的东西；但对本来就有购买力、正在犹豫的人，政策是有效的推动。

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主播建议购房人别把自己当书记、省长去点评国策，管好自己家的财务、处理掉老家房子和卖不掉的老破小才是成年人该做的事。

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主播近期集中跑了多个新项目、与开发商交流，认为市场的信心和状态与之前有非常明显的不同，但特意强调不是变好了，而是有很大的不同。

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十一期间北京新盘集中出来：云喜售楼处已开、星环时光、大兴的星辰揽月、龙樾海序，以及朝阳、亦庄的项目，市场上新盘明显增多。

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主播比较推崇十八里店：朝阳真正的好房子在酒仙桥但太贵，朝青板块的紫金宸院单价8-9万，而十八里店现在单价6万多，是朝阳的价格洼地。

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十八里店卖得并不特别好，市场有两点担心：一是朝阳港城市界面差（大羊坊路还在拓宽），二是产业。主播认为修路不是问题，中国在修路上谁都不服，真正担心的是产业。

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主播认为是否卖房的第一考量是自家房子的质量，而不是位置；很多业主因觉得位置好而拒绝卖房、死等房价上涨，但位置解决不了大问题。

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针对天通苑业主，主播给出的结论是卖房最好的时间点是三年前、其次是今天，建议趁十一假期赶紧挂牌；两年后不会变好，但大概率也不会更差。

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主播认为三季度决定四季度，现在已进入四季度，四季度是决定今明两年房地产走势最关键的季度，从土地交易中就能看出房价往哪个方向走。

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主播说回迁房物业很差，小区里到处都是狗屎、遛狗都不拴绳，忍这种环境一定是被迫的；望坛新苑是回迁房抓紧卖，天坛府是纯商品房，两者要分清。

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还有网友在问固安大湖的房子能不能买，主播反问天哪还在问，直接让对方抓紧卖——环京非核心资产仍在被反复追问，主播态度非常明确。

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网友问固安温泉来康郡的房子能不能买，主播让他立刻把推荐人拉黑：现在还拿固安要通高铁、京津一体化说事来忽悠人的，都不靠谱。

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主播点名亦庄国贤府108平户型的厨房面宽做到五米多，认为这是产品上的突破，开发商中建智地有明显创新动力、做得用心。

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国贤府Park刚拿到新一轮销售证却不对外卖，主播判断这说明开发商对价格有信心，想等地块出让、地价上涨后再涨；所有开发商都憋着把房子卖出更贵一点点的价格。

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国贤府Park网签比例已超80%，认购比例更高。主播列出四个可追涨条件：第四代住宅、有轨道交通、已热销、后续有新地块托举，该盘全部满足，所以热销不意外。

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亦庄国贤府周边很成熟，配套是加分项：北面是共有产权房、南面是标准商品房还有商业；看得见的最主要缺点就是学校比较差。

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亦庄国贤府开盘时给到9折优惠，十一之后已经收紧到9.2折，折扣明显回收，说明开发商在试探性涨价。

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国贤府最大户型只有120平，想买230平的客户自然看不上；主播说想否定一个盘有很多理由，关键是看自己真正需要什么。

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主播坦承国贤府确实没有学区，如果家里目标是孩子必须考北大、最次985，就别选这里；任何一个盘都不是适合所有家庭的。

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网友问16号线国家图书馆向北到永丰、首付200万左右的上车房，主播建议看嘉华天郡（ASR原名：驾华天郡，待核实）。

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外地人在北京买房需要一年社保；孩子在北京上大学没社保不能买，可以考虑找公司挂靠代缴社保或个税，但要提前谋划。

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主播认为天坛府114平比十八里店的第四代住宅更差：三年没卖动、产品挺一般，唯一的便利就是地处东城、离城区近。

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天坛府小户型也得一百多平，单价十万出头，项目还有好几百套房；最近又放出一批新户型和特价房（工抵房）。

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天通苑现在单价到不了3万，房子越大越难卖；区域内供应量太大，形成卖家互相踩踏，一个能卖上价的房子都没有，短期内很难反弹。

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天通苑当年是经济适用房性质、产品更像回迁房，质量比较一般；这三年是北京房价下滑的领头羊，最先跌的就是天通苑东区。

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太阳宫在东北四环，配套、交通、学校、产品都好，主播认为比东北二环还好；当年九和府开盘要排队，排队都未必买得着，得找关系。

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现房销售制度落地后央企开发商非常兴奋：以前看上一块好地十几家来抢，现在没人抢了；主播接触过的所有大央企面对2027年北京市场都是两个字——加仓，认为未来北京市场就是房产专卖。

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主播认同学区房不靠谱、三十年河东三十年河西的判断；但也承认北京仍有很多家庭盯着学区买房，孩子马上要上学的可以理解。

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宇东旭是三个盘里离地铁最近的，就守在地铁口（十八里店站），乘17号线约四五站到国贸且不挤；对比之下6号线人多、夜间也难有座。

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主播透露宇东旭营销总给的底价：17号楼15层（最好楼层）127平总价840万，称其为地铁房、学区房、特价房，得房率不比金茂满玉130平的差。

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网友说宋庄新开的两个盘卖得不好，主播回应自己看到的数据还是卖得不错，但仍然明确不推荐那俩盘，认为问题还蛮多的。

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主播解释开发商逆势收回折扣的逻辑：宁可让晚来的买家不爽，也要让最早买房那拨人觉得愉快；手上假设有1000组潜在客户、只有100套房，不要求1000个人都接受涨价。

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主播说要奔着把孩子送进北大清华，只能看西城和海淀；他拿自己举例，当年在全西城排倒数第四的北京三中考进人大，如今三中能考一个985就不错了。

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200万以上的房子本身不享受贴息，但可以拿国家补贴我享受不到、损失6000块为由向房东砍三千；主播主张多维度理解政策、合法利用政策，而不是站在法官角度点评政策。

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网友问拆迁安置房、三年交房的北京五环外安置房能不能买，主播明确表示这些都不推荐，认为风险很大。

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招商玺6万出头，主播认为价格已经很合理、卖得很好；招商近两年整体卖得都好——招商臻园、璀璨公园、朝棠揽月、云京揽月都不错，只有翠帆时代相对偏难、价格调得比较多。

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招商玺是亦庄第一个四代宅，优点是在整个亦庄新城200多平方公里范围内产品最好、配套最好；91平总价500多万不到600万，拿去和北面项目比拼一点都不吃亏。

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招商玺优点缺点都很鲜明：优点是亦庄最成熟板块、产品配套最好，缺点是轨道交通条件略差，需要靠自驾补足。

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现在拿地的都是国企央企，主要是中海、中建、保利、华润、招商、金茂六家（中建还分二局、三局、五局、八局、一局）；建发是国企不是央企，是北京国企里干得最好的，作为福建国企在北京如鱼得水。

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主播介绍粉丝群的团购（砍价）和内购（挑房源）服务，并称传统摇号经常有人在后门做手脚，他们可以直接通到开发商帮粉丝拿好房源。

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主播认为政策起的是示范效应：先让150万以下的馒头涨价，然后面包、蛋糕、油饼价格会一层一层传递上去，所以不能只看北京有没有150万的房子。

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昌平五六百万预算分东中西三条路线：东边平西府的北清润府属改善型产品，128平第四代住宅，适合中石油、中石化等年收入约50万的央企家庭，但对两口之家偏大。

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亦庄的三条轨道（8号线、亦庄线、17号线）都是纵向的，功能是把亦庄连进北京；昌平有四号线、八号线、五号线、昌平线、十八号线，有横有纵，所以轨道条件优于亦庄。

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朱辛庄星环时光是小盘，总共300多套；五六百万预算买不进128平，只能选108平，得房率高，对两口之家够用。

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星环时光预计10月中下旬、10月20号左右开盘，只有300多套房，排卡头一周就动资好几百组，主播判断大概率年底前就卖完，这个盘不愁卖。

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