星环时光价格区间5.5万-6万，主播估计约5.7万/平；75平户型单价在该盘里偏低，总价400万出头即可上车。

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星环时光在朱辛庄地铁站旁（8号线与昌平线交汇处），单价约5.8万、可能还往下一点，区间在5.6万到5.8万。

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有网友问望京和东坝哪块房子保值，主播回答两个地方都不保值、都特别不保值，否定了这两个传统意义上的朝阳热点板块的保值能力。

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主播前一天实地看盘，形容保利·朝观天珺是很漂亮的房子，位于地铁旁，157平户型做到四面宽，得房率100%。

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朝观天珺在金茂满玉西侧，两盘挨得近、同时拿地、互为股东，都是约99%得房率的产品，是朝阳区得房率最高的两个盘，没有之一。

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朝阳133平左右四代宅有三选：紫金宸院133平（正卡十字路口，有人不喜欢）约1100万、朝观天珺139平、宇东旭127平约840万。

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朝阳最便宜的四代宅是金茂满玉，116平总价约850万；五六百万预算在朝阳买四代宅比较勉强，如果差两百多万建议换到通州、顺义或亦庄。

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朝阳区最火的四代宅是太阳宫的139平产品（ASR原名：陈元139，待核实），总价4000万起步，属标标准准的顶配四代宅段位。

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主播认为朝阳真正的产业是商业（CBD、燕莎、望京），朝阳港做的是物流、海关这类基础产业，反而更落地——奶西没起来、望京在空心化、金盏国际自贸区没基础。结论：十八里店长期竞争力OK、不会跌但很难涨，能涨的是有商业航天、大数据AI的海淀和亦庄。

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从开发商侧重点看，朱辛庄主推户型是105平和127/128平；东小口的样板间主播还没看到、第二天去看。另外网友问的翠帆时代归亦庄新城管、邮编是通州的，因为亦庄不是行政区。

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国贤府Park所在的歇甲湾属先规划后发展的新板块，风险不低，安全性比西二旗、东小口一带要差一些；不是不好，而是相比起来没那么稳。

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主播判断没有人来挽救老破小：8·28之后北京出台的现房销售细则，本质是帮开发商以更低成本拿地；北京、上海、武汉、东莞都一样，各城市关注点都在新房、都在增量。

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网友问海淀孩子上学的房子提前几年买，主播答一年、不要着急；并调侃北京不叫学位房、叫学区房，说学位房的肯定不是北京人。

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网友问海淀清和、小营的老破小适不适合置换，主播直接回答不合适，并指出对方并不需要学区。

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网友两次问润府（北清润府）能不能买，主播直接回答润府当然很好、可以考虑，并承诺拉群对接房源。

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网友问五年后房价，主播回答与其猜房价不如猜中国经济的走向——经济走得好，房价肯定差不了，这才是关注的重点。

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手里有燕郊、香河、大厂、廊坊等环京房或老家闲置房的人，应该把宣传口径改成享受财政部贴息优惠的房子，趁政策窗口抓紧出手置换。

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石景山学府里在衙门口，主播说挺好的、周边很好；衙门口还有一个潜在优势，就是11号线二期会从这里经过。

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丰台端礼著当年卖11万，现在7万多，是七七法则的又一个例证——早期高价卖出、后期打折甩尾。

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给孩子买房要看重交通（离地铁最近的宇东旭）、周边配套成熟（金茂满玉）；要兼顾进出长安街、往返国贸CBD和通州副中心的，就选6号线沿线。

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对老破小，主播的建议是现在立即抓紧、马上挂牌，不用关心别人的老破小赚了赔了，只管自己那一套。

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星环时光旁的能源谷学校不出名但能上；主播提醒能源谷本身就是新板块、别期待太高；国贤府Park那边引进了十一学校，同样别抱太高期望。

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西二旗建发海晏单价约13万，比观喜贵一倍、面积大一倍，总价约2800万；主播说这已经不是同一类客群，是两千万以上级别才考虑的事。

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有网友问西城有没有四代宅，主播回答没有——西城没有什么新地块，也没有第四代住宅供应。

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西红门东次新房当年买入价六万多，现在约5.5万，亏损约10%-15%；同期若买丰台端礼著则亏损30%多。主播认为卖掉90平小房换100多平大房、以小换大，损失可控，这个操作是可以的。

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主播说人应该相信大概率事件、追求更多机会，而不是赌万一；念书也是这个逻辑——研究生毕业更容易找到好工作，但不是确定一定找得到。

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观喜自称地铁盘但主播不认可，还有一点几公里；三个昌平盘按轨道排序是星环时光最好、观喜次之、北清润府最差，观喜的加分项是未来十分号线的轨道预期。

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观喜地块拍卖时政府坐地起价、地价涨了三四千，若全转嫁给买房人应到5.9万，但市场不会乐意；参照湖映天青比玖树满和拿地贵7000多、最终只转嫁四五千。主播判断观喜比龙樾海序（均价5.5万）最多贵2000元，公允价5.7万，即买房人承担2000、开发商消化2000。

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网友在昌平观喜和领秀新硅谷之间犹豫，主播说毫不犹豫选观喜、两者差着凳次；观喜官宣价5.8万到6.3万，落在700万左右的总价段。

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主播强调这次贴息对正在卖房的人（老家房、环京房、北京老破小）是重大利好：买家每年少付6000元利息，等于国家为卖房做了国补；他认为150万的房子砍5万块并不容易，五万块钱很大。

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主播用倒推说明政策是精确计算过的：假设全国一年100万套新房销售、其中30%符合首套且150万以下，财政部为此至少要投入60亿元。

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新出的贴息政策对首套房买家是实打实的补贴，一年能省约6000元利息，主播认为这对市场是挺大的刺激，建议趁政策窗口期挂盘卖房。

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财政部贴息政策的适用条件是首套房、房子总价不高于150万、贷款额在100万以内，可享受1个点的贴息。

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网友担心现在买入价比高点跌了40%左右还会继续跌，主播说要看什么样的房子，有些房子已经是入手抄底的好时机（即七七法则）；已经买了的就踏实住着，房价不可能普涨。

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主播给出投资升值最简单的一招：跟着有钱人买，别跟着买回迁房和宋庄这类便宜地方；宋庄画家扎堆本质是因为便宜。北投·和璟、首开·熙悦京晏产品做得没毛病、在通州算好房子，但买入风险仍然存在。

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运河玖院有两个一梯一户一层的大平层产品，面积约280平，单价10万起步、好的要奔13万/平；150多平和170多平专门对应运河最好景观的两栋楼。

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主播把通州总结为六七八三条线：6号线有去年最火的运河玖院；7号线近年没新盘、四五年前是通州最热区域；八通线今年最火，湖映天青、玖树满和、云京揽月都是开盘售罄、出一个抢一个；下一个可等土桥金隅新地块11-12月上市。

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运河玖院主力90多平、120平，一年前120平还在抢；全盘1300多套房现在只剩几十套，市场号召力强，主播认为单看这一点没有问题是值得买的。

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金茂满玉单价6万到6.5万，主力面积130多平；最小116平的价格反而更贵一些，约7.5万/平。

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同样预算下主播推荐朝观天珺139平，够得着157平那是最好的；如果预算更高，就应该考虑朝青的紫金宸院，更体面。

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长安悦玺是衙门口的现房，房子做得好，开发商说入住率95%，主播实地拍视频看到老人小孩不少，实际已卖出70%多，属于踏踏实实的产品。

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首套房贷200万，叠加40年期限和1%贴息后月供约7000元；主播认为手里现金五六百万、再贷200万完全可行，甚至可以看金茂满玉。

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网友问首钢园附近600万预算能不能买到改善好房，主播回答当然可以，并给出首选锦瑞长安（ASR原名，待核实）。

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主播引用比尔·盖茨的说法——人类总是高估一年后的变化、却低估十年后的变化，并以2016年阿尔法狗击败李世石、十年后AI大模型爆发为例，认为对十年后做前瞻判断不现实，据此提示买了十年再卖的风险巨大。

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有网友问龙樾海序南面的洋房，主播回答不能买——龙樾海序本身都算破，南面的洋房只会更破。

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龙樾海序城市界面和地铁情况都不太好，但五万多的价格便宜、产品中规中矩，卖得还不错；它的低价也把长安悦玺、学府里等产品质量更差的老盘的压力打了出来。

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9月29日下午6点，财政部出了贴息政策。我当天晚上在直播间讲了两个半小时，翻来覆去说的其实是同一句话：如果你手里有北京的老破小一直卖不掉，或者燕郊、大厂、香河、

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昨天下午6点，财政部的贴息政策落地。我当晚直播讲了三轮，还是有人在后台问"到底是咋回事"。今天我把这件事从头到尾讲清楚，一条一条说，不带形容词。 第一，谁能享

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昨天那场直播，弹幕里最集中的一句话是："虎哥，我这房子300万、500万、甚至800万，150万的坎我够不着，这政策跟我没关系吧。" 我的回答是：有关系，但你

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昨天直播里，问亦庄的人特别多。有粉丝直接问：亦庄国贤府和璀璨时代，这两个产品怎么比？还有人拿北京润府和璀璨时代对着我问单价。今天我把这三件事一次说完。 先把结

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