确实有市场传闻说今年四季度有可能做利率的下调、公积金贷款下调，但虎哥觉得希望比较低，并为此专门发过小视频分析。

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回应弹幕问广渠路的新盘，虎哥只给一句话：好好看野云台，就这一句话。

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开发商拿地是拿政府手里的地，拿地之前一场买卖都是提前沟通交流商量好的，例如提前谈好楼面地价2.6万、要求配学校、商场、轨道等条件。

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今年年中出现开发商抢地局面，因为开发商最清楚房价上涨靠追涨杀地——前面卖得好就跟上；北京市场上好房子这边火一个，那边一出地就人抢。国贤府旁边那块地别看是现房、别看不好分辨，还是会抢。

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最近几天大卖的两极分化比较严重：最贵的一千多万，0702就有1350万的；便宜的像北清润府小户型70多平，卖的也不错，刚需和纯投资的两级分化比较严重。

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在直播间不自觉习惯打出"书包"二字的人，无一例外都是过于高估教育学校的价值。

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往顺义方向也有便宜的，例如青雲博悦，500万你能买很好的，能买到93平的。

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你的房子涨没涨，不看通胀不看政策，就看隔壁同户型成交价。邻居卖150万你就涨了，邻居95万割肉卖你就是降了。所以选筹要选'邻居有机会涨价'的地方。

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今年的市场情况是开发商和政府最喜欢的价格状况——稳稳的在底部摩擦中。

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招商玺现在6万出头，只比龙樾璟序（卖6万不到）贵不了几块钱，但这俩位置完全不一样：招商玺周边有学校、医疗、产业配套，当然招商玺值得。

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跟开发商砍价，你光让他站你角度让利不叫换位思考；双方各自放弃一部分利益、形成交易，才叫换位思考。买房谈价同理——你总得给对方一个降价的理由。

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刚过去的周末北京东南西北都有卖得很好的项目：东边通州湖云天青、西边石景山龙樾璟序、北边海淀栖海澐颂、南边国贤府。

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把板块的历史分别讲清楚，引用马未都"历史没有真相，只残存一个道理"，把道理讲明白就知道现在应该进行什么样的操作。

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东关在昌平老城区，过了白浮泉公园的西头；从朱辛庄一路向北再拐弯向西、过了河才到，太远了。

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昌平东关和南邵虽只隔两站地铁，但一个是北京（核心通勤圈）一个不是；在北京（如海淀）上班的人不会去东关买房，去东关买房的一定都是昌平区政府附近那帮人。

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500万在昌平基本能买到很好的房子，昌平是全北京北边得房率产品最好的地方，例如北清润府、星寰时代、国贤府；但从昌平到望京公共交通得打个大弯不方便，适合自己开车的人。

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未来城做完了星寰时代之后信心一下子就来了，这不现在开始做星寰时光了。星寰时代从产品到得房率表现带动了开发节奏。

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回应弹幕问星寰时代怎么样，虎哥答'不错'，称其是今年上半年引领北京整体楼市发展的项目，就在17号线的北段。

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星寰时代现在网签了一半多了，接近百分之六十，但是还有房。

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观众问星辰和煦值得买吗，虎哥答：不值得买，没了。

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赚钱不是因为大赢了开发商，而是因为你走对了大的方向、板块看对了、走着跟时间一致的方向才有可能赚钱；耍小聪明没有用，因为开发商比你聪明，进售楼处八个摄像头盯着你。

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虎哥称最近北京市场变化相当快、相当剧烈，最主要的一条就是现房销售政策出来之后，把过去二三十年中国房地产的整个逻辑全颠覆了，买房、换房、卖房的人都应关注后续市场的根本性变化。

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十八里店的朝阳港是人和货物的吞吐（物流）产业，物流是比较基础的现代服务业，不像第四使馆区要说服各个国家难度大；朝阳港把物流、税务、海关的事解决了，相对容易得多，所以落地很快、落地水准非常高。

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未来云筑旁边有6037、6040新地块，项目就在地铁19号线南沿的位置；后文回应质疑时再次强调必须火。

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北边的是御海云颂（在上地），西边的是龙樾璟序（在石景山），南边的是北京国贤府（在亦庄瀛海），东边的是湖映天青（在通州），互相之间距离很远，没有人同时认真关心俩，每一个项目都没有竞争对手。

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0055项目位于朱辛庄，明天样板间做好，是朱辛庄在新政出来之前最后一拍地，基本上前期产品都没法跟它比，0055自己跟自己比都进步一大块，比今年年初在17号线（昌平线）最北头上市的星寰时代已经进步很多。

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未来城·星寰时代（17号线北段未来科学城）是今年上半年引领北京楼市的项目，网签近60%还有房。同门朱辛庄0055地块案名'星寰时光'：朱辛庄首个四代宅、322户、楼面价2.4万（比隔壁中海未来之境低0.7万）、8号线+昌平线朱辛庄站300米，9月底样板间、10月中下旬开盘——自己跟自己比都进步一大块。

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第一得承认当年犯错了，而且没有金融机构接手，而且位置还得不错，好多条件。

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河西限竞房已亮相，华锦已经可以正常成交，没有更坏的问题，当年担心限竞房冲击市场，现在看起来问题不大。

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0702确实卖得不错，有钱当然是可以买，但前提是得一千万以上资金。

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瀛海已经七八年、小十年没有新盘入市，国樾天颂产品吊打周边一圈，得房率到100%是当地没见过的，已被市场证明卖爆。

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更细的原因比如产品、周边产业发展、学校：0702御海云颂学校当然很牛，国贤府的学校相对就差一点，每个项目还是有些不同。

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今年上半年开盘的中海玖树满和，旁边的湖映天青卖得这么好都有点出人意料，湖映天青的市场表现就证明了买玖树满和就买对了、买涨了。

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因为开发商很长时间卖房拿不到钱、资金成本变高，所以全款折扣大：栖海澐颂交25%首付价格是95.5折，交全款给86折，提前给开发商交全款相当于拿到一个约6%的理财。

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现房销售制度下新房供应断档预期强烈，'你今天不买明天没有'不是情绪是事实。几百套房子看起来不少，但真到你想要的好楼层好楼栋次顶层，你不买就没有——宸海澐颂一千多万照样被抢。

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整个市场弥漫着今天不买明天没有，这是客观事实不是情绪；现房销售政策使市场卖一套少一套，下一个供应不知道是哪辈子；御海云颂别看一千多万，好多人觉得谁买呀，实际就是没有，很紧俏。

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现房销售这件事让大家觉得市场上的新房可能短时间内急剧减少供应量，尤其是好位置好房源没了，所以抢不抢可能没了；你看国贤府卖得多快，0702卖得多快。

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现房销售不是'看得见摸得着'这么简单，也不是'以后不用提前交贷款'那么简单，因为整个业务模式全变了，开发商的想法、逻辑全变了，包括开发商拿地方式都变了。

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8月28日现房销售新政落地，不只是'眼见为实再交贷款'这么简单：开发商模式、拿地逻辑全变了。当天北京即有丰台岳各庄DC-L02（起始70亿，原定9/29拍）、昌平小沙河（8.36亿，原定9/30拍）两宗宅地暂停挂牌，官方口径是结合三部委《关于完善商品住房销售制度的通知》进一步优化出让条件——本质是原有出让条件在新政下算不过账了。

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珠江骏景在大红门，现在已经4万多了，分北区、中区、南区，是个挺大的盘，各区之间、楼层楼栋位置差别挺大，无法直接给行或不行的结论。

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龙湖系新盘在生命科学园玩命降价，把邻居（国瑞熙诚类项目）害得很惨、整个板块流动性变差。同预算在北清润府、国瑞系、龙湖系三者里选，选北清润府。北清润府目前剩130-160㎡改善户型，轨道差一点、略有赌性。

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北京库存最多的三个区：朝阳第一、丰台第二、石景山第三。石景山很长时间没有地块可拍，存量要慢慢消化——这也是龙樾璟序稀缺的背景。同区的首钢·璟瑞长安（首钢园西侧）建议认真看。

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回应弹幕提问'石景山的璟瑞长安能买吗'，虎哥答'不错，景瑞（璟瑞）长安是不错的'，位置就在石景山首钢园西边。

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第四代住宅主要讲得房率、南向阳台、北向设备平台、风雨连廊、架空层、会所、园林绿化等等，讲的是全套的新式居住环境，典型表现是得房率在90%以上。

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第四代住宅=得房率90%以上的典型表现+南向阳台+北向设备平台+风雨连廊+架空层+会所+园林等全套新式居住环境。好房子不等于第四代——有的项目不是四代但符合好房子标准（拓展、共享邻里空间都有）。

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想追涨还想买老破小的，边儿待着去，一点戏都没有，因为现在北京买房人就认第四代住宅。

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没有轨道说出大天去也没戏；比如通州有些项目没轨道，要我说没戏，别看今天炒得挺热，过两天完蛋。

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回应苹果园地块会不会比'日文里'贵：可能性是存在的，他位置比得好。

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西北旺很长时间就是没有地了，所以对之前问璟瑞长安的人建议认认真真看。

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回应弹幕西红门038是否值得入，回答可以、很踏实，并重申全北京最适合入手的四个躺赢板块里就有6038。

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