未来城就是西红门6038地块，快开盘了，预计开盘即爆。

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西边没有新开的盘，西边就没有像龙樾璟序这种新政之后冒出来的盘，眼瞅着就能卖一套少一套，所以龙樾璟序开盘卖了很多。

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有观众说跑赢通胀就是涨，虎哥明确否定：要想跑赢通胀，现在啥也别干，因为现在还通缩呢。

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你也着急我也着急，你也知道明天没有了；掏出上千万总得挑个好的，不要一层二层、不要背阴临路的；看起来小区房子不少，但真到你买的那套你未必抢得着，一着急几百套就卖没了。

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回应刚进直播间的观众问四块地是哪些，逐一列出海淀宝山、丰台花乡、亦庄、大兴西红门东。

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颐瑞福的开发商（新城国际）很业余，之前没干过开发、后面也没干，产品不行；精彩世界符合好房子标准、有敞开阳台，整个团队是金帝的人带运营，完全不一样。

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虎哥反问式点评：金茂满昱开盘价格为啥定那么高？有性价比吗？没有，所以买的不好。

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四个热销盘里单门有一个略微有点硬伤的，就是金茂满昱，它的交通确实差点，噪音问题确实有点让人担心。

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市场传四季度降存量房贷利率——专门问过银行界高管：降息压缩银行利润空间、刺激效果又不彰显，政策制定者很纠结，所以今年一直没降。小道消息代表的是情绪不是事实，中国不会有部门提前告诉你政策。

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青雲国樾的开发商中铁建与上面的关系非常铁，昨天专门去见过项目负责人，妥妥的能够；因为全顺义都这么看，踏踏实实买就没有问题。

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顺义后沙峪青雲国樾（15号线花梨坎站，新国展北一站），此前争议的防火挑檐问题已经笃定解决，昨天专门去项目见了开发商负责人确认。二期马上推，500万预算可以买到93平。

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虎哥昨天专门去了青雲国樾，找了项目副总聊，关于防火挑檐这件事很笃定、一点问题都没有；项目在15号线花梨坎站（新国展再往北一站）的西北，还有房，二期马上推。

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龙樾海序在廖公庄站不远，是第四代产品，旁边还有三块空余土地，看看今年下半年最晚明年上半年就该上市了，旁边还有中建海宸元境。

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有人问龙樾璟序边上的长安悦玺、学府里、长安源境怎么样，虎哥觉得都值得高看一眼，因为他觉得龙樾璟序其实不是太行。

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回应弹幕问龙樾璟序能不能录、会不会破发、几年内会不会亏很多：会有可能，因为这房子位置很一般。

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栖海澐颂为什么卖那么好还那么贵——海淀周边没地且供不上来；龙樾璟序位置那么差为什么还卖得好——也没了；湖云天青旁边也没地了，且等着呢，都是同一个原因。

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便宜不便宜不敢说，但确实是两年以内就他一个；所以龙樾璟序有很多毛病，这个伤那个病很多，但就是稀缺。

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龙樾璟序没有地铁，所以我不推荐；固然成交相对比较多，但是憋出来的，我对它不那么看好。

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龙樾璟序是四代居但挨着莲石路，周边环境不是很好；我觉得龙樾璟序的优势不是很明显，所以在我直播间都没太怎么推过，交通还是比较差。

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龙樾璟序位置有硬伤（临莲石路噪音、现有轨道差，11号线吴家村站还在规划），成交也有短板，但它是西边两年内唯一的第四代新盘——'卖一套少一套'的稀缺性撑起了它的去化。68-118㎡、得房率95%+、总价394万起。

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龙湖观萃卖得很好，但因为玩了命的降价，害得国誉星城卖得很不好、流动性也不太好，整个板块（生命科学园）基本上废了。

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北京国贤府开盘夜：官宣卖了 408 套，我数出来的是 300 出头

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限购放不放开，我已经不太关心了：制度和政策，根本不是一个层面的事

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自动驾驶普及了，还要地铁房吗？今晚我用一个话题把这事讲死了

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朝阳这十五年，就两个字：膨胀——9 月 19 号直播我把朝阳的饼挨个数了一遍

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保值和增值是两码事：9 月 19 号直播，我给该买什么房划了三条线

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有人问未来之境跟朱辛庄0055怎么选。我觉得0055可能会偏贵，0055贵出来那些钱能不能抵得上，是你需要自己算的账——因为未来之境它也是个第四代住宅。

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有人问171中开学了没有。没有，明年9月份招生。这个项目的人跟我是铁哥们，具体上学这件事上，你可以找我。

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关于19号线南延，你想知道就得知道它卡在哪了、进展到哪了、下一个关键节点是什么、建设速度什么样、为什么一定要做。我上上周专门做了一个很长的报告，群里和私信找我要都行。

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有人问300万能不能买丰台科技园附近什么样的房子。这个预算在这个位置只能买二手，而且没什么太好的选择，预算和内容量要匹配才行。

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有人想拿300多万投资买个一居室，我明确告诉你：不要，投资不要买一居室。一居室的流动性极差，投资是要讲退出的，这点没想好就别下手。

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有人问400万在北边有没有推荐。简单说还是北清润府，这个价位段在北边能落地的实体房源本来就不多。

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400万预算还有没有？有，北京国贤府的77平。今天我不知道卖完了没有，我估计应该没卖完，但是楼层可能就差点了。这个价位段在瀛海地铁边上，还是可以考虑的。

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有人说什么都想要。400万左右这个预算，你就得相应舍弃一些你不那么关注的点：交通你不关注，可以选择北清润府；升值保值你更关注，也可以选择北清润府，这就是取舍。

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有人问400万能买哪。400万你现在还能找到北京七十多平、七十五到八十平的房子，大概买到单价五万出头的水平。当年你拿400万买玖树满和是最好的选择，那已经过去了。

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有人问500万以内通州有盘吗，有，而且很多。预算500万以内的话，北投和璟、招商朝棠揽阅这些都在射程里，通州这个价位段的选择空间比大家想的大得多。

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有人在北三环上班，问选保利建工嘉华天珺还是中海未来之境。嘉华天珺7万多，未来之境5万多。但凡你在7万多和5万多中间选择，大概率最后都选那个便宜的去了。选就选了，不要有心理负担。

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像石景山这么大面积的城市更新改造，如果只有一个开发商、或者主力上一个开发商掌握50%以上的开发权，是有点风险的。后来别的开发商也都进来了，反倒中海就不是全部了。

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你要既要又要还要，你得有本事，你得有东西支撑。一个朝阳区能支撑六个板块同时发展吗？想支持朝青、想支持奶西、想支持孙河、想支持金盏、想支持王四营、小红门、十八里店，想的也太多了。

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现在在北京抄底有一个叫七七法则：有些项目就卖个三套五套的，以后整体降价你也不安全；如果这项目已经卖完70%了，就比较安全了，因为大多数人都投了资了。你能以他们的均价的七折进来，就是踏踏实实的保值。

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有人预算300多想买那边的一居室，我的建议很简单：你也尽量不要买一居室，尽量不要买朝北。这个忠告我是苦口婆心说的，因为买进去后流动性会差到让你怀疑人生。

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今天的直播就到尾声了，咱们再见面就是下周二。我的直播时间是每周二四六的晚上八点到十点，下一场是9月22号，有问题咱们下场接着聊。

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有人说这些盘没有地铁也不是四代。但你到北京买所有二手房都不是第四代，为什么全北京二手房一年交易量大概在二十万套，新房交易量只有五六万套？所以别把第四代当成唯一标准。

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有人问东坝的安置房可以买吗，我不太建议。安置房在居住密度、业主结构、后期物业上的折价是长期的，别为便宜一点点去承担长期的不确定。

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这是我研究的：东坝的第四使馆区是2012年提的，就说我要在这儿弄个第四使馆区。请问第一个入驻的国家大使馆是哪个？答案是——没有，一个都没有。

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东小口和朱辛庄哪个值得买，这两个项目现在信息披露都太少了。我只能建议你更多关注0055，原因很简单：有地铁跟没地铁就是差很远。信息不够的时候我随便说谁值得买，是不负责任的。

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有人问两个项目哪个好卖要不要留一个。既然你决定在两个当中卖一个，而且这俩在我看来其实差不太多——哪个好卖卖哪个。

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中国的房子有两次大台阶：一次是21世纪初开发商开始盖商品房，大客厅、漂亮厨房、收纳、南北通透、三居室全来了，比那些十六层的塔楼强太多了；再一次就是2025年全北京推第四代住宅。

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我去中建宸园139看过，找的是他们的负责人。他们看房不是想看就看，得先验资：把手机银行打开，看账户上有没有2000万以上余额。他们那儿一套房子5000万，这个门槛是实打实的。

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石景山前些年因为中海在这里发展，其实中海的产品做得比较单调——想在石景山的城市更新上发一笔大财，但我感觉做得比较一般。中海在产品升级迭代更新方面，我觉得是不如保利、华润他们的。

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