国贤府这次的成交确确实实不是靠砸特价砸出来的，价格还真没给出特别大的优惠，说明这个盘在整个北京市场的认可度还是蛮高的，这是产品端打出来的信任。

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有人问亦庄那个盘卖了多少套，他们自己官宣说是四百零八套，据我的观察、据我的信息员，是三百出头。两个数据我都摆在这儿，官宣水分有多少，大家自己判断。

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开发商官宣国贤府卖了408套，我认为水分有一点，实际大概300套出头。不过即便按300套算，也已经超出他们自己的预期了，总共500多套的房子卖出六成多。

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北京国贤府旁边还有一块地叫1401-2地块，这块地还没出来，八成是中建置地自己拿；但是中建置地想托底拿，没戏了——肯定有人过来跟他抢。有地就有人给你抬轿子。

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有人问是不是第四个躺赢板块——是。他问的是81平的二层，卖多少钱可以考虑，我的回答是455万就可以考虑了，这个价位对应它的产品力是站得住的。

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有人问国贤府大概多少钱，我给的具体数字是：小区最好的楼层、最好的房子卖到五万四，均价五万左右。瀛海地铁站就在边上，更多细节可以到群里要资料。

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国贸上班、700万左右、有上学需求，我推荐的方向是往南，十八里店。人大附的朝阳港分校就在这儿，就盯两个盘：北京隅东序和中海朝阳ONE。前者面积稍大一点，后者相对小一点，单价现在不到7万。

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国贸上班的两个方向，一个是奔东就去通州了，一个是奔南就是十八里店、北神树。如果你想买个第四代住宅、面积段大一点、最好还留在朝阳别跑亦庄去，那你就十八里店。

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如果说在众多的膨胀当中还有那么一个比较安稳的，就是朝阳港。因为朝阳港想干的事门槛相对来讲比较低，其他板块都是奔着高科技、现代化、国际大都市来的，只有朝阳港相对低调。

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在北京买房你千万记住我说的这句话：不是地铁房就别买。我说得很绝对，咱们不讨论万一那点事，我认为80%以上没有地铁的房子你就别买。

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地铁要运营就得有点收入，不然就成了无底洞，财政得往里填钱，北京地铁亏损可不少。所以从政策层面上，国家政府就会鼓励大家多用地铁，而不是去努力发展自动驾驶，这背后有社会经济原因。

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垡头这块地方400万买房基本没选择了，500万才有。逻辑很简单：朝阳壹号和中绿东岳府现在的单价都已经到5万出头了，500万左右能买到房子，400万实在是稍微少了一点。

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有人看上了顶层11层的复式，房本90平上面再加一层，加起来大概得花个七八百万。我自己就住复式，住着舒服，三代人尤其合适；但复式上面那层也是算钱的，只是算账方法不一样，没有白送。

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大兴买房子最好最好还是西红门东，次选可能是像观音寺这边。选板块别只看现在热闹不热闹，多看未来供应和历史兑现情况。

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有人问大兴金星路和丰台园博园哪个板块好，答案是金星路好。园博园现在一是没房，二是有的房子基本上都不怎么样；金星路这边好歹还有点能打的，比如晓月和风这些。

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有人问顺义天竺的中央别墅区未来还有发展吗。发展谈不上，但瘦死的骆驼比马大——你别的地方哪还有别墅？别墅用地的稀缺性决定了它不会一无所有，只是别指望再有增量。

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奶西这个板块的落位没到。当年对于奶西的那些定位——什么学校、医院、商业，都没落地。除了东洲家园、御林湾这几个超级大盘把人装进去了，其余的兑现几乎交白卷。

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有人问那边降价的盘能不能买，我的答案很干脆：别买。有些地方实在是没辙了才降价，降价本身不等于便宜，是板块没兑现的结果。别用便宜两个字去接盘一个没落位的区域。

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孙河为什么想要那么多？原因是孙河当时想把自己的地价炒起来，想对标中央别墅区，想把中央别墅区的有钱人全拽到自己这儿来。这种先找目标再找理由的规划，最后往往落不了地。

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你看孙河：先规划后发展，玩命卖地，十几年前卖的地到现在的价格一分钱没涨。这种先把故事讲满了再问老百姓要钱的模式，最后买单的都是买房人。

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第一，学区房如果已经用完了学位，赶紧卖，这是你能卖出的最好时机；第二，不要企图等着房价反弹。你的心态里如果始终装着房价还要涨的预期，这个心态本身就有很大问题。

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具体数字摆在这儿：中海学府里的网签均价是六万六，长安悦玺人家七万八，但他们现在买的价格又都差不多。所以你从这个角度来讲，长安悦玺这个价差带来的安全垫更厚一点。

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你明显看到市场往下走的时候，正好是抄底的逻辑。因为现在北京推现房销售政策，供应被制度摁住了，底部比较结实了，机会就来了。

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有粉丝2023年买的帅府那边五十多平小面积问是不是卖的时机，我的答案很简单：抓紧卖。北京数一数所有带帅府的项目没有一个做得好的，买完的就不用再聊了。

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有人问康盈四期的房子可以卖吗，答案是抓紧卖。康盈不就在孙河边上吗？当年一个村就敢开发，胆子是真大。这种房子的保值能力，随着孙河预期的回落早就往下走了。

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再往前两年倒，建发观堂府也拿过销冠，但明显是小户型卖得好，大户型就累，而且现在很多观堂府的买家也不是太满意。整体还不错，但跟运河玖院比差距在综合完成度上。

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开发商起名字这事我觉得完全没有道理，就是胡来。首钢地产一个璟悦长安一个璟瑞长安，你怎么分？当年华润也这么干，北京瑞府、北京润府、北京悦府，你分得清吗？

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媒体常说某盘开盘就卖光，其实是开发商拿出来的那一批卖光了，房子多的是。就像小时候卖菜，先摆一筐，卖完了再从后头搬下一筐，这不是饥饿营销，就是卖东西的常识。

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有人问丰台张郭庄、园博园、石景山、房山长阳这几个地块哪个更好，答案是当然是石景山更好。房山算近郊，石景山跟丰台算城六区，房山已经算郊区了。

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当年看起来朝阳港比较低调、没有那么膨胀，结果十几年之后，就朝阳港被这点事干成了。做人做事都一样，别摊子铺太大，铺得越大越容易交白卷。

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有粉丝问中海丽金府有没有排面。这个项目你想要的话，点小风车找我，包在我身上——跟着虎哥去买北京任何区域的新盘，我都帮你砍价、帮你拿着好房源。

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有朋友说老家小县城都涨了。你那县城在哪，我不了解，密云那边的盘我也没一个个去过。我是一个北京的房产主播，您要跟我说外地，我没去过就没法附和您。

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我的域名网站现在正在测试，域名就叫京房虎哥点com。因为我直播没有回放，但我把直播里的热点话题编辑出来放在网站上，纯文字、不浪费您流量，比我这个直播间看得还方便。

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有人问十八里店那边的盘怎么样，我对十八里店最近刚做了个研究报告，会发给有需要的朋友。要说清楚一个板块，得把规划、轨道、学校、产业一条条摆出来，不是几句话能说清的。

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房山青龙湖板块有没有发展？没有。那边来了大机构对板块不算好事，这类机构非常封闭，吃穿住行都在自己体系里，对周围基本没有辐射作用；再加上之前开发建设有点过猛，那边的某些项目现在都不太行。

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别人100块钱买的债券年利率3%，你也买个同样年利率3%的债券，但给你打个八折甚至七折——就相当于你买债券的时候直接给你打折，你还要怎么保值？这就是保值的本质。

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朝阳崔各庄的晓风印月也是安全垫非常厚：总共684套房，卖了544套，还剩140套，卖了80%。网签均价七万三，打七折五万二，七折多一点五万五左右。

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长安悦玺这个项目总共900套房，卖了650套，已经卖了70%多。前面70%的买家花了七万八，你现在进去买五万二——这就是我说的抄底，因为底下全是安全垫。

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投资是什么？投资就是能一步步进取走出来才叫投资。你钱怎么进取、怎么拿出来？你买一居室你怎么拿出来？你想好了吗？你卖给谁？没想好就别管自己的行为叫投资。

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有人问招商云璟揽阅79平有一套清退的400万值不值得买。它五万一平，我不太支持，因为这种二房说实话差点意思。如果是玖树满和有个二层的79平出来，400万就买了。

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我看朝棠揽阅的价格略高，根子在开发商拿地贵。招商拿这块地的时候成本就上去了，所以它的价格自然往上浮了一点，这是地块成本决定的，不是产品力决定的。

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有人在直播间问是不是很多中介都在推某个第四代住宅，我提醒一句：招商朝棠揽阅有一个股东就是链家。搞清楚谁在推、为什么推，你就明白这种热度里有多少是渠道驱动的。

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有人问新宫板块未来会被西红门挤压、是不是没增值潜力，我直接回四个字：无稽之谈。两个板块挨着不等于谁挤谁，你得说理由。新宫周围商业已经相当成熟，反倒西红门东最缺的就是商业。

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距离很重要，日常通勤对一个家庭的幸福感影响巨大。如果孩子就在那边上班，那边中石油中海油扎堆，那你毫不犹豫就地解决，别为了便宜把时间耗在路上。

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有人问昌平400万左右有没有推荐，我首先推荐的是北清润府。有人说它交通不行学校不行——400万左右这个预算，你是不可能买到均好性非常强的项目的，这个道理得先认清楚。

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有人连着问昌平的住总清樾府和梧桐山语，我直接说：这俩可能是昌平最差的两个。梧桐山语是首开托底拿的地，做得不好，首开在北京市场现在也已经非常边缘化了；清樾府那是拿错了地，忘了它们吧。

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有粉丝说顺义星悦时光牛不牛，我回答：星悦时光87平的房子，得房率91%，你这还不牛？那还什么牛，这太牛了。产品力这件事，得房率是最直观的证据。

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有人问晓风印月后面有地铁规划吗，答案是没有，没有就是没有了。买它追求的是位置就在附近、对价格敏感，这两个前提条件不满足，那这个折扣对你就没意义。

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晓风印月当年上市的时候那真是火了一阵，最高卖到过八万八，现在卖五万五，快六折了。这个折扣幅度我觉得在眼下的北京至少是最狠的一档，它在望京东北的崔各庄，是绿城的产品。

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我们房产圈原来有个挺有名的博主，在网易房产工作过的小姑娘，她就买了端礼著，亏惨了。她自己还在公众号自嘲说作为端礼著的业主亏了几百万，后来干脆不干房产了，灰了心。谁难受谁知道。

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