有人问自动驾驶不也堵车吗。如果自动驾驶的密度达到一定水准之后，还真不太容易堵车，拥堵情况会明显好转。因为堵车最主要的原因是不遵守交通规则的人过多，机器不会那样。

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有粉丝问自动驾驶普及以后地铁房是不是受影响。这绝对是个好问题，能说出这话的人说明很聪明、爱思考，我也专门研究过这个问题，今晚专门拿出来一整段来讨论。

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我给各位做个自我介绍，原来我在搜狐做副总裁，我1999年就到搜狐了，后来在京东也做过副总裁。各位可以在百度上搜我，我是个实名主播，不打哑谜。

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我最近一直在搞一个活动叫午餐会。直播间很多朋友想当面聊，所以欢迎大家到虎哥的公司来，中午开个会，聊一聊大家买房卖房的想法，五六个、七八个粉丝一起，比较放松。

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有人问6038什么时候开盘，我认为应该是在十一之前开。它为什么没在这个周末开？怕跟别人比，尤其是怕跟北京国贤府正面PK。6038如果认真开盘，就按套数算是打不过国贤府的。

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中国人民整体的生活水平会逐渐提高，现在的年轻人是跟着手机长大的年轻人，人家凭什么回头吃苦？你还想着艰苦奋斗、自力更生，还想买个不太好的房子指望年轻人接盘，这都没有可能。

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我们说哪儿能躺赢，绝不是给你们搞个算命、批批八字。说哪儿能躺赢得讲出点道理来，就像我说孙河看跌，我得告诉你们为什么：因为它的规划落实太差了。

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我说能躺赢的房子有四个条件，第一个要求就是第四代住宅的好房子，在产品力上扫荡北京城。过去一年半的时间，全北京新房如果卖出十套，其中八套都是第四代住宅，产品力碾压、降维打击。

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房子作为大宗商品，你必须要看到有极好的市场表现。谁说我家房子好、我家房子修的天上没有地上少见——对不起，市场表现如何要让市场来检验。网签数据都是透明的，别吹。

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就算我们的智能驾驶都已经实现了，你在北京也不能买没有轨道的房子。自动驾驶在北京全面推广、甚至通勤级别的推广是非常难的，在政府层面很难通过，所以一定要买有轨道的房子。

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你家的二手房怎么涨价？邻居卖贵了，你家房子就涨价了。所以房价上涨、躺赢投资是靠别人的推举。那新房靠什么推举？靠土地——周边有待售的土地而且被追捧，边上土地价格又涨了，你不躺赢吗。

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躺赢板块第一个就是今天兑现的北京国贤府：第四代入市的好房子，8号线瀛海地铁站挨着。505套房子，官宣卖了408套，官宣一天超过80%的销售量，服不服？这就是今年下半年最火的房子。

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躺赢板块第三个是丰台花乡的嘉棠雅序，它旁边有花香01、花香02、花香03几块待出让的地。前面说的四个条件它基本都占：好产品、有轨道、有市场表现、有后续供地。

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躺赢板块第二个是海淀宝山，那有俩盘：一个叫中建海宸元境，一个叫北京隅海玥。这俩盘跟我刚才说的一样，是第四代住宅，轨道是6号线，而且卖得相当好。第二个特点是有三块地等着拍，今年至少能供市。

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躺赢板块第四个是西红门东、19号线南延的那个地铁口。旁边有6037和6040地块，这些基本上你拿着了，就等着给你抬起来。对照一下这四个条件，你就知道为什么盯这几个板块。

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中建运河玖院到现在我都说是这两年北京做过的项目里操盘最好的：从小户型到92平一直到大户型260平，整个产品体系、操盘节奏、宣传力度、买房人满意度都是第一，拿销冠就是能力和水平。

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这些盘都属于虽然不是第四代住宅，但是产品、位置、尤其是价格优势都非常突出的类型。我不说它们是最完美的房子，但在这个价格上，它们的确定性是肉眼可见的。

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有人说连地铁都没有怎么敢卖到六万。人家自己不是这么说的，人家说离八宝山也就不到两公里——但确实是没地铁。地铁是能不能流通的硬指标，用直线距离说服不了市场。

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追求增值尤其是当下的北京市场，你是要相对激进一点的。比如说国贤府PARK有增值的可能，如果歇甲湾这个板块起来了，它卖得还可以。但这是赌，不是确定性。

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有人问选上北京国贤府了是买还是等别的地块。你都选上了就买呗，选上来不容易，你只要一弃选，你就再选不上了。

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有人说那边没有学校。通州本来也没什么好学校，这不是项目的问题，是区域的问题。你要把教育资源放在第一位，就得先选海淀和朝阳，不能指望通州给你补这一课。

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你看看号称自由贸易区的金盏，你看看王四营，你看看奶西。朝阳区四处都想发展——这怎么发展、那怎么发展，想太多了。四处点火的结果，就是没有一处烧透。

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长安悦玺不是第四代，第四代就没这价了，第四代不会卖五万多。龙樾璟序离它很近，也没地铁，位置还不如它，但人家是第四代住宅，能多出个10%到20%。

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有人问长安悦玺跟璟瑞长安哪个好。这两个不一样：璟瑞长安是奔着第四代住宅，有一定的赌博成分，毕竟首钢园未来发展稍微差了点；长安悦玺比较现实，包括你上学这边有171中，璟瑞长安上什么学呢。

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有人问雄安的投资。简单说：雄安肯定没戏，你要不是部级领导你就别想，至少你是个局级领导，否则别去。买房别拿自己的钱去赌你看不懂的政治目标。

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现在北京还有一种情况也比较严重：非机动车广义上说就是送外卖的那些车，速度又快、体积又大，不守交通规则的情况比较普遍，它们也被按非机动车管理，这对北京交通影响不小。

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项目总跟我说的意思是：人家上亿的钱，觉得我拿点钱搁北京买套房，再拿点钱搁上海、搁香港深圳，人家是这么琢磨事的。中建宸园把它做成北京顶级城市豪宅，盯的就是这个客群。

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有粉丝说顺义御龙湾很牛。我同意一半：除了价格牛以外，别的都不牛。一个项目如果只剩下价格这一个亮点，那通常意味着它别的维度都撑不起来。

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有人问顺义有没有能入手的项目。有，比如顺义的龙湖宸翰，可以去看一看，具体再根据预算和通勤选楼层和户型。

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森与天成的产品说实话跟现在市场的主流产品比相对差一点，如果你预算能够达到八九百万，就别琢磨它了，肯定直接考虑建发金茂观宸这样的项目。预算三四百万又想留在丰台，它才有意义。

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马上就要中秋节了，然后又国庆了，金九银十来了。这个节点叠加现房新政，是一年当中买房人被信息吸引、被开发商动作推着走最集中的时期，蹲真正有安全垫房源的朋友抓紧。

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在魏公村地铁站附近上班、40分钟通勤以内往北找：主要看8号线沿线。先说清楚预算和需求，我能接受什么、不能接受什么，这两个条件不明确，别人给推荐也是不负责任的。

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有人问龙樾璟序98平的边户什么价格能买，我的答案是五百万。这个价格对应的是目前还属于预期中的产品，后面能不能站住，还得看开盘后的真实网签数据。

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龙樾璟序是拿证了。以它开盘、开样板间的时间看，它早点拿证并不难，是他自己想晚点拿证。我认为龙樾璟序大概率是自己想晚一点开，等一个更好的窗口。

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龙樾璟序预计的价格，他们自己很想卖到六万以上，而且很想价格对标中海瑞文里。但是我认为这个地块的素质不如瑞文里，甚至不如瑞文里——这是我对它不太看好的核心原因。

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有人让我聊聊龙樾璟序，我说实话是比较不那么看好的。它是这七个马上会开盘的项目之一，我每礼拜五在微信群里发的小作文里都写过这周的新盘节奏，重点就是提示这类高价开盘的风险。

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为什么我说龙樾璟序6万贵？因为它旁边有相当多不错的竞品。比如说长安悦玺，就在龙樾璟序西边一两公里的位置，那儿的价格和位置会直接约束它的定价空间。

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有人问璟序的学校是不是好一些。将来11号线二期地铁通了，长安悦玺比它一点都不差。而且璟序的学校并不分明，对面根本没学校，要到别处上学；长安悦玺对面就是171中。

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有人问龙樾璟序6万可以吗，我认为6万不太行、简单说就是贵。如果是它的次顶层，6万还可以；如果是平均均价6万，那贵了——因为它旁边有相当多不错的竞品在压着。

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全款买房打 86 折，开发商图什么？9 月 17 号直播我把这笔账彻底算明白了

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828 新政的分界线我讲明白了：到年底，北京新房肯定要涨，二手房接着横盘

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想在北京买房"躺赢"，就认这四个条件、四个板块——9 月 17 号直播原话整理

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买新房保值，我就认七七法则：两个真实盘的账，我算给你看

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跟开发商砍价，挑毛病是最下策——9 月 17 号直播我把谈判的三个维度讲透了

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0702还能再便宜吗：已经给你很便宜了，你只要全款买给你打86折，你还要怎么样。

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0702出折扣卖得怎么样：还没开盘，明后天开盘；开发商心情可以理解、方向没问题。

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600多万的房子不好意思说勉强上车了；亦庄国贤府77平买400万那才叫勉强上车，你都600万了就是奔着改善、奔着综合性价比来的。

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800万左右品质好的新房：能买到单价7万左右100来平的，推荐东坝金茂满耀——正好符合沿着轨道买新房的逻辑。

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8月28号之前已拿到销售许可证的项目银行正常放款；828之前只拿到规划许可证、没等到销许的，我预测银行按揭都不会放、都得等竣工备案之后——因为2026年国家对银行放款条件把控极其严格（恒大教训深刻），商业银行在放款条件利率上没什么自主空间。

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828之前拿到预售许可证银行会放款吗：正常放，那是828之前的事没问题。

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