我在年初年报判断2026关键词是磨底（底部摩擦），今年数据印证：北京二手房2-6月连续涨、7月横盘、8月降0.1%，今年二手房就是横盘；新房因828新政市场逆转——我在9月4号群里小作文白纸黑字写了：判断最多两三个月就能感受到有明显体感的涨价；现房销售下大家会发现市场上没房了，尤其第四代好房子没了；房东知道未来卖一套少一套不可能有新入市房子时，你不涨价吗、不惜售吗？开发商都是逐利的。总结：二手房今年横盘（底部摩擦），新盘未来两三个月快的话10月下旬就能感受到一波肉眼可见的涨价。

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小区养老活动中心会很吵吗：我也非常不喜欢跳广场舞的，挨着广场舞心情都不会好；有片空地就弄俩喇叭；室外自动播放的大音量声音应该有点管制——公共场合放这种噪音跟扔垃圾是一样的。

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0055预售价格是不是高了：一定要树立观念——开发商定什么价格是它无法被挑战的权利，定100万一平也是它的权利；我们没有权利要求它定低，但我们买房人有不买的权利；就像二手房房东定价高是他的权利，我的权利是不理你。

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北京最近开发商放出来的折扣挺有意思：交15%首付95折，交全款85折，差10%；全款买房现在能便宜10%，这是开发商现在的操作。

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很多开发商负责人的业绩考核是回款；现在制度调整成现房销售，银行不放按揭钱到不了账，开发商就用价格换回款——这就是全款大折扣的底层原因。

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后台有上万名粉丝的微信群：新房群、二手群、捡漏群，还有热点项目（亦庄国贤府、北清润府等）专属信息群；抖音点小风车、视频号扫屏幕二维码进群。

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惊喜99平的怎么样：还可以，现在价格也便宜，400多万可以。

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不是所有人都掏得起全款：掏不起的人就享受95折，你跟开发商说我没钱不借你，没有问题，开发商别处也借。

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以后新拿地的项目大概多久开盘：大概得一年多、一年半左右，可能还要多——现房销售制度下房子得真盖出来。

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观众买了方程国贤府问会不会涨：肯定赚，地价便宜卖价也便宜，卖4万5，旁边首开熙悦晴翠当时卖7万；开盘没多长时间基本卖光，92平想买都买不着，替粉丝找项目负责人最后才买上，买早就是好楼层好时间点。

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从明天开始东南西北约七个项目开盘：东坝金茂满耀周六开盘、亦庄国贤府明开盘、西边龙樾璟序原定周六；龙樾璟序位置相对稍差，且据说没拿销售许可证可能开不了盘，原因都是些不足为外人道的小事，不是坏事，等一等吧。

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星环时代小平米能买吗：能，当然可以，星环时代没有问题——小户型、低总价、地铁沿线。

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星环时光买90平三居还是105平四居：预算够还是买大的，105的舒适度比90明显要好。

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星耀未来什么价：我觉得4万5吧，恐怕得比北清润府更低才行。

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朝阳崔各庄的晓风印月：网签比例将近80%（680套卖500多套还有150套），网签均价73500，现在卖55000，非常安全，80%的房子卖完了想降也没什么可降的，现在进去7折买。

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景悦长安分析：当时首钢地产自己操盘的第一个项目，在第四代住宅里做得中规中矩，没什么特别出色；市场表现比石景山整体水平高但不突出，不如后来的首钢璟瑞长安，比中海瑞文里只能算一般。

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景悦长安现在能买吗：价格已经挺低的了，想了解可以扫码私信我。

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房地产算暴利行业吗：不应该用暴利/非暴利划分行业；早餐摊才是暴利（按利润率），按利润额算银行恐怕才是暴利行业。

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朝阳6号线1000万预算买哪个：佳华天郡、朝观天珺的129，或1000万也可以考虑金茂满耀。

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朝阳公园附近有什么价格便宜的房子：朝阳公园西侧有一些大概6万块钱左右的二手房，但质量都一般。

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朱辛庄005（晚8的价格）值得买吗：我觉得倾向于可以。

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房子卖不掉怎么办：有个扎心的话——没有卖不出去的东西，只有卖不出去的价格，房子更是这样。

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现在北京买房就沿着轨道买新房：轨道代表需求、代表流通性；新房跟二手房产品差距太大，几乎相当于2000年的房子跟80年代没电梯板楼的差别，是明显的代际差。

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600万在海淀：新房肯定够不着了，二手可选的很多；二手房源流动性大，私信我帮您详细找找。

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海淀的鱼海云送（上地0702街区项目）正式宣布：交全款打86折，交15%首付只有95折；这背后有更深层次的原因，跟大家讲清楚。

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北五环外离奥森方向不远、预算500万买新房还是二手：毫不犹豫盯两个，一是农业海绪（还有一栋楼没卖，估计要涨价），二是建发的关洗。

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润府157跟中环悦府选哪个：选中环悦府；在润府（通州）买大户型偏离了市场主需求，中环悦府在丰台（大红门一带）区域主需求比较合适。

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温榆河公园那个房子（望京国誉府）最近价格应该会有些调整，可以关注。

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银海（瀛海）太远了：您住昌平那确实远，8号线两头；但对亦庄人民丰台人民就不远，区域很成熟——周边当年盖了一堆保障房、中海环宇坊开业两年，在火箭大街（一片商业航天产业，对标SpaceX）工作的人也不远。

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燕云台跟云玺分析：一个跟东北一个跟西北、一个三环外一个二环外，差的好远；云玺到现在只披露价格段（130、150），燕云台披露的比较清楚；如果您想投资，都看清楚了再办，我劝你耐心一点，等看到更多数据更多产品再说，不着急。

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燕云台怎么样：很好，你等着吧，不用太久涨价；如果说北京有一些房子在十一之后第一波涨价，一定会有燕云台——它是个民营开发商，对价格极其敏感，有涨价的机会绝不会放过；不一定直接涨价，可能先收折扣：以前88折现在先收成89折，再收成90折。

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王四营的中绿东岳府、长江一号（朝阳壹号？）和十八里店的朝阳外、宇东旭，以及北神树北京润府都能够得上怎么选：直接下结论，买宇东旭（北京隅东序）。

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现在你有860万，能找到6%的投资回报率吗？不容易；关键这是有抵押的——房子跟那摆着呢，开发商借6%你借不借？所以现在买房是一种理财方式。

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现房政策来了要不要等等买现房：你等什么呢；盯正经大牌可信开发商（保利、建发等）在北京交出来的产品是不差的，要对北京高看一眼；但现在更大的问题是价格问题——0702全款86折跟首付95折每平差出几千块钱、1000万的房子差出90万，这就不是看缝好不好台面合不合适的 小问题了。

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监管账户里钱一点都不动，但凭监管账户的流水和账户证明，开发商可以拿资金证明到授信银行多借出一笔款（保函），这是合法的、银行授信所允许的，很多开发商都这么操作。

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现在这个时点买刚出的楼盘，唯一的风险就是像0702这样给你个理财机会你没全款享受不了不开心；但跟之前比，你乐死了。

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金九银十阶段北京全城推第四代住宅且如火如荼；未来一段时间开发商不敢拿地，现有第四代住宅几乎成绝唱；之前在微信群就讲过：最多两三个月大家就能感受到有体感的涨价，这是供应结构重大变化造成的。

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如果等，等绿城四道桥不如现在就看长安华西府，更现实一些。

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绿城四道桥开盘时间：早着呢，项目比较慢，开发商要重新算分账；能不能封顶就能卖是大问题，还在等北京出细则、看什么时候能收回钱来，对开发商来讲这比什么都重要。

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置换的要先抓紧了，各种情况都要抓紧；别管别人谁要倒霉谁不行了，每个人都对自己负责，把事想明白，成年人自己管自己。

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回答观众：美国加息降息对北京楼市影响基本为零，美联储决策可预期、影响会提前释放，如天气预报提前消化突发影响；不用关心国外的事，关心咱们自己的事。

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胡应天清价格：6万1，还会给你点折扣，您可能是比较好的楼层。

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胡应天清小户型太多、不想改善成中间那种：观众已有清晰想法，按你想的去来，胡应天清不太适合你，800万预算放它身上富裕太多。

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西红门400以内能下来的新房吗：元启没了，万象茗筑的小户型也没有。

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西红门东援助（元著）怎么样：产品很好、位置很好、发展潜力很好；唯一的缺点是19号线南延要等——我写过一份报告，我的预期是2031年到2032年之间19号线南延实现通车。

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跃个庄02地块会流拍吗：很有危险，相当危险，我觉得有可能——现在开发商心里没底，北京的细则到现在都没出来，虽然我们大概其都已经知道细则大致会是什么样了，所以大家心里没有什么底。

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砍价不是挑对方毛病：第一个维度是我决定买不买——手里有不买这个买那个的选择权时谈判权最高，一旦开始挑毛病说明你已放弃选择权；第二个是互惠工具——确定买后用付款条件好、签约快换再便宜三五万；第三个谈感情谈关系卖惨，是微调，能拿一年物业费、两万停车券；没熟关系可以找虎哥帮忙。

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在北京买任何区域的新房，跟着虎哥买都有京东提供的礼包，还能帮忙找项目营销总挑好楼层好价格；全北京所有售楼处营销总的门都敲得开。

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观众买了路劲御合府：路劲还是有良心的开发商，香港开发商老板姓单，哥哥单伟豹弟弟单伟彪，在大陆做房地产赚了不少钱，人挺好，现在基本退出大陆了。

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凭什么说某个地能躺赢？四个条件：一是第四代住宅新盘（好产品高得房率）；二是有轨道（有需求有人买）；三是有良好的市场表现（真金白银的网签套数）；四是周边有代供应的新土地（房子升值靠旁边新地块升值兑现）。符合四条的板块躺赢。

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