不能替开发商做主，但我的回答倾向于yes；只有个别真不在乎回款只在乎销售套数的开发商可能不给。

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通州500万有推荐楼盘吗：通州均价大概五六万，所以500万不管胡应天清还是荣誉（音）其实都够得着。

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800万只在通州的话得考虑运河玖院，150平还有，但800万又不太够，有点上下够不着。

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通州800万能看胡应天清，价格会在6万左右，800万说实话有点多、有点超。

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酒仙桥附近两居二手房大概多少钱：没多少钱，那边二手没有什么好房子，可能也就四五万一平。

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金茂满耀多少钱值得买：其实就是五万多、六万多的水平，他现在憋着卖七万五，我觉得有点贵。

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金融最忌讳骗，业务必须真实合法清晰纯粹就能帮你放大；比如兜里只有100万也能买300万的房——挣到300万时人已经40岁，难道22到40岁就只配住小破房吗？金融让你早一点买到合适的房子、早结婚早生孩子，社会就能加速。

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七七法则典型：石景山衙门口的长安悦玺，建发跟融创2021年上市、产品很好、已现房，总共900多套卖掉654套，网签均价7万8，你现在进去5万2——七折还拐弯；得房率肯定比不过现在的第四代，但架不住比前面业主省大七折。

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隅西颂怎么样：不错，就是比嘉棠雅序略逊。

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顺义人和三兄弟以后什么趋势：横盘；公园都会、公园合育基本上就那样了，现在的价格也就3万块钱左右。

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风和三号院没什么好说的：一个项目经过三轮暴击的不多——第一次输给中海寰宇未来（一对一PK大败）、第二次输给隅西颂（人家拿地便宜位置又好）、第三次输给嘉棠雅序（四环里价格比你便宜产品又好还是第四代），现在基本躺平不弄了。

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鱼海云送在上地上地，上地小学学区、产品好，还控总价有99平三居大概1000万，所以很多海淀宝妈想买；8月28号出政策推进现房销售后开发商本周末开盘：15%首付95折，全款86折——1000万的房子差出八九十万去，同样买房同样七房（产权），凑不齐首付的人心里极其不平衡。

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龙樾海序和北清润府怎么选：没什么怎么选的，龙樾海序现在买不着就选北清润府；两个价格不在一个档次——北清润府4万78，龙樾海序5万5。

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另一个例子：东小口的龙樾海序，旁边东小口二号地建发（和月秀）过去拿，拿地贵了四千块钱；地价上涨推动前期房价上涨，买过九树满河、龙樾海序的都躺赢了。

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昨天（2026 年 9 月 15 号）晚上我做了一场两个半小时的直播。关于涨价这件事，我在直播间里又把判断完整说了一遍，今天整理成文字，留给没法进直播间的朋友。

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昨天晚上直播，评论区从开场问到收尾，问得最多的就一个字：保——哪儿能保值？昨晚我把这个问题的答案完整讲了一遍，今天整理出来。

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昨天晚上直播，后台问"第四代住宅到底是什么"的朋友特别多。行，今天专门把这笔账算清楚。

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昨天早上国家统计局出数：8 月北京二手房价格环比（比 7 月）下降 0.1%，是今年连续涨 5 个月之后首次掉头向下。

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昨天晚上直播收尾那一个多小时，连着答疑，问价格的最多。我把直播间里给过的价格判断整理成一篇红线清单——哪些数以下闭眼买、哪些数以上绝对别碰，买新房的都能用得上。

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现阶段828之前拿地的项目，之后大概率可以不等竣工备案就预售——预计大概率是的，但北京细则还没出。

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828政策出来后，海淀1000万左右的房子全海淀北挨个数过来只有七八百套了，但需求不少，佳华天郡134平就显得抢手，上周卖了8套（佳华宝丽的人亲口说的）。

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最近北京市场变化很大，尤其828政策出来后市场热度明显起来了，尤其是新房；今天新出的阅读报告显示8月二手价格比7月只有一点点回调。这个礼拜很关键，好多个新盘马上开盘（亦庄国贤府、建发观堂青、金茂、西红门等），最大量成交就在这礼拜开始。

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今天早上国家统计局出数：8月北京二手房价格环比（比7月）下降0.1%，是今年连续涨5个月之后首次掉头向下——而且这还是在8月7日新政（减少一年限购）的前提下。虽然跌幅很小，但说明北京房价距离真正企稳还有一段路要走；也有个别小区还在涨，不都是下降的。9月网签量、交易量、挂牌状态目前都还不错。

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一合公馆（地铁一合庄站口）现在主要小户型卖得很好、基本没了，只能买大户型；居住168平，交通位置好，可以谈谈价。

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东小口6万是不是太贵了？一个昌平（的地），它卖不到6万，你放心。

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买东小口（海绪系盘）还是等002？只能等002——那个盘为了涨价连17号楼都不卖房了，憋着涨价呢，买的没有卖的精。我早就在群里说即将看到肉眼可见的有体感的涨价，这个盘就很典型。

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今天去看了中建云境：样板间、会所、设计设置都没问题，房子没毛病；但它今年夏天荒废了一夏天基本没怎么卖，销售负责人去了北清润府，整个项目显得有点『尘埃』。云境就是看价格，对它感兴趣可以私信细聊。

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河峰九里（14号线大瓦窑）之前7/8/9号楼窗外高压线埋不下去卖得不好；现在新上的3号楼不看高压线也是5万多，房山上班坐地铁转14号线就到——有戏可以考虑。

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中海时光之境是不是第四代？不是。卖了多少套？它算是卖得比较一般的：总共400多套房才卖100多套，刚过半。

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中海永定玖里怎么样？直播间都没人问，为什么呢？太偏了，在丰台五环外。我不太建议。

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丰台200万买个两居：两居按60平算得三万多，五环内还是有点难——丰台三万多的房子也不是没有，只能考虑家园类或者二手。

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丽泽的万泉盛家园、周庄子家园能不能入手保值？不能，断断不能——这两个都是典型的物业差、相对价格便宜、基本没有什么未来的房子。

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在丽泽商务区上班、三四百万预算，未来云筑跟龙樾璟序怎么比？在丽泽商务区上班就别去未来云筑了，就璟序吧。

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璞逸丰宜跟丽泽叁號院怎么选？建议选璞逸丰宜——丽泽叁號院位置面临非常严厉的竞争压力：马上保利太平桥和华润北京云喜要来，绝对是给丽泽叁號院巨大的价格压力，不降价过不去了。璞逸丰宜就好得多，它是东铁营板块的唯一，问题不大。

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北四环亚运村的房子现在可以买吗？亚运村一直跌得挺惨，能别碰就别碰。

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亦庄500万左右能买到的新房吗？有——第一个近乎够得着招商序的91平小户型，还有亦庄国贤府，就这俩选项。

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亦庄的二手自住推荐一下？金地格林。

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亦庄国贤府（8号线）和通州胡应天清（八通线）是关公战秦琼没法直接比；从产品讲普遍觉得亦庄国贤府的创新更狠更猛，胡应天清基本沿用揽月系产品相对保守。

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亦庄国贤府算大兴，学校差点：小学是大兴瀛海镇第一中心小学，确实稍微差点。

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亦庄金地格林小镇保值吗？金地格林整体的环境很好、状态也很好；保值也得看你现在能买到的价格，具体买哪个房子多少钱这很难现在直接告诉你——相对来讲是比较保值的。

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京能西贤府（在和颂九里对面，也在14号线大瓦窑）不能买——户型非常奇葩，营销做得乱七八糟，整个团队非常涣散，别碰。

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金句：当亲戚朋友在买房卖房上征求你意见时尽量闭嘴——这件事只吃亏不赚便宜：买错了落埋怨，买对了也不觉得是你的功劳；让你自己做判断选A选B太容易得罪人。我是专业干这个的才得说我的意见。

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（某盘）一房一价现在6万出点头，打9折后我觉得5万3、5万4才正常，似乎还应该再稍微多打一点点——八八折差不多，今年全北京基本上八八折差不多。

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保值的前提是一定有交易：哪儿的交易量大，通常哪儿更容易保值，因为交易量大就意味着需求多。故宫是好位置但没有交易量，几百年没交易谈不上保值——没有交易量就保什么值。

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北京今年最保值的四个地方（四个条件：第四代住宅新房+轨道+市场热度交易量好+后面有土地供应托举）：①海淀宝山，俩盘海开系；②丰台花香嘉棠雅叙，99平不到700万还买得着；③大兴西红门东，19号线南沿地铁口+旁边北京四中，已入住上万户，后面还有6037、6040地块；④亦庄国贤府1401-1，本周末开盘，8号线首发站瀛海站旁二三百米，旁边1401-2地块马上上市。国贤府PARK不算：歇甲湾板块不确定性大，像五年前的西红门东（成长起来就成了），也可能像孙河一样没成长起来，风险程度高一点。

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朝观天珺最近非常火：离地铁最近（站出来就是），产品会所大门状态也好，比较支持；一开始定价定得高（8万多），现在好多了（7万多）。

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全国上半年二手房成交上升10%是全国的事，北京跟外地不能直接比——全中国的大领导、大医院、名牌大学大量集中在北京，资源太丰富；外地烂尾楼情况还很严重，北京住宅烂尾楼基本没有。

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开发商会按付款条件阶梯定价：1000万的房全款交可能退100万（相当于9折）=两年拿到10%回报，相当于对冲；交10%/20%/30%对应不同折扣档。所有开发商都在研究这件事，因为营销团队第一KPI就是回款；828出来所有开发商都晕，一定会用利益诱惑引导多交定金。

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北七家国研府怎么样？这个看好，因为17号线支线现在看起来是看涨的。

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今年北京的土地供应不能说多，甚至比往年低；市场竞争也不激烈，因为已经严重分层：第四代住宅跟第四代住宅PK，第三代住宅跟第三代住宅PK，根本不在一个层面上竞争。

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