有人说某某盘的商业马上就落地了，那叫商业吗？你不能说这个房子带商业地产那就叫商业。什么是商业？有人流才叫商业。业主伤心不伤心、难过不难过，自己心里清楚。

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不能说是骗人，确实有规划，确实是2012年就定了，就是没搞定。就像我想成为亿万富翁，我没骗你，我就是没搞定。但对于我们老百姓买房，你就不能不提防、不能不准备。

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买朝北的房子就是小区鄙视链的最末端。只有买家实在没辙了，或者你的价格实在让他无法拒绝了，他才会买你北向的房子。想清楚这个，你就知道它的流动性有多糟。

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有人问望京那边的北向一层一居室六十八平值不值得买。答案是：朝北的永远不要买，一点都不要考虑，绝对不要碰。房子绝对不会从北向一居室开始往上涨，你千万不要有捡漏的幻想。

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中海玖树满和当时卖五万一千，朝棠揽阅要卖到五万八，中间差的这七千块，其实就是把当年拿地贵出去的那七千块钱给加回来了，开发商没多挣，账就这么算。

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招商朝棠揽阅的价格出来了，接近六万，相对来讲有点贵。我们有两个粉丝之前就下了定，后来犹豫了一下没买。价格不到位，买房人犹豫是最正常的反应。

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有刚进直播间的朋友问朝棠揽阅跟其他盘卖得怎么样。它号称自己全卖光了，我没那么乐观，我觉得是打着埋伏的；但我看到的是北京国贤府确实卖得挺火的。

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招商朝棠揽阅在定价策略上，我觉得就是犯了经验主义的错误，照着自己的成本和过去的经验定，没算清楚买房人的心理账，所以它卖得不太好，这是本次开盘我最大的结论。

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有人问朝棠揽阅均价多少钱，均价五万大几，不到六万。关键是当时玖树满和卖五万一均价的时候，很多人是四万多买的小户型，所以看到新价格干脆就不买了，对比效应太直接。

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朝阳现在手里拿着的没卖出去的房子也是最多的，后续库存也是最多的。供应端这么大的盘子，加上前期房价透支，这也是我提醒大家在朝阳别只看规划的原因。

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什么叫港？港负责商品吞吐，此之为港。所以朝阳港给自己的定位没那么高：给我来个地铁、给我修修路、把城市界面改善、让我这有个产业、有个学校，成了就可以了。

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朝阳港这边17号线通了，大羊坊路拓宽了，拆迁完成了，人大附落地了，那边做的物流产业开始有上市公司辅导了——承诺的几条基本逐条兑现，这才是真正的看得见摸得着。

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朝阳区在过去15年当中的城市规划，我觉得就两个字——膨胀。看得出来确实野心很大，既想这个又想那个，都想做世界水平的国际大都市，就是贪了、就是想太多了。

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有人问朱辛庄0055值得买吗，我觉得非常值得关注；但你问我值不值得买，那得先看价格。价格还没出，我估计这个盘大概会在五万五到六万之间，出了价格再说下手的事。

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朱辛庄0055毫无疑问是现在整个板块里居住舒适度、产品质量最高的一个，而且离地铁站还近。之前说离地铁近的那几个项目，最远的像星耀未来都得1.5公里以外，0055据说往东300米就到。

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有人问朱辛庄跟东小口在有地铁和书包这件事上哪个版本好。两个都有自己的优势，从书包角度来讲东小口强。朱辛庄的小面积也没有太小，0055是很好的，可以买。

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现房销售制度出来之后，很多人说房子看得见摸得着我就踏实了。比房子看得见摸得着更重要的，是关于板块的看得见摸得着。板块行不行，这个比房子本身更重要，这您得听我的。

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丰台的森与天成在地铁新宫站，4号线和19号线的车辆段就在它脚下，上面就是这个小区。在19号线沿线金融街一带上班的人通勤非常方便，这是它最大的优点。

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橡树湾在产品上保持了20年的领先，领先到华润臻澐和建发海晏来了之后产品升级换代，它就被打回原形了。跟它们比只能说不好，所以现在也就能卖到8万，从曾经能卖到15万降到了8万。

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有人问次渠家园的房子可以买吗。次渠家园还是比较便宜的，现在可能两万多就能买得着，它在17号线南端。但这边回迁房、政策房比较多，整个环境比较嘈杂，物业谈不上，学校更甭提了。

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有人说交通怎么样跟我没关系，我又不得坐地铁；我关心教育吗，我不关心；有没有商场，我不关心。每个人的购房情况都不一样，所以别拿自己的需求清单去套别人的盘。

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有人问永定门附近的两居怎么选，我还是简单说：得选好房子。现在年轻人的买房逻辑已经变了，你还按老思路买差房子、指望未来有人接盘，这在当下是完全行不通的。

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看完了没下手、有点犹豫，这事极其正常。但你一定要给自己一个非常清楚的判断：我是因为什么没买？是价格、户型、位置、学校、产业还是保值能力。你如果纯粹是犹豫，到什么时候都不会结束你的犹豫。

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有人求推荐海淀地铁8号线的住宅，我说你也可以考虑一下北清润府，8号线平西府站附近。8号线已经把朱辛庄跟昌平连上了，通勤这件事是实打实的。

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有人问清河那边的项目。先说背景：清河是北京的轻工业基地，原来是清河毛纺厂，90年代末效益不行就拆迁了，华润在这儿做的橡树湾，从一期一直干到五期，花了十多年的时间。

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有人问那边09年的房子单价8万4还值得入手吗，这其实说的就是清河老盘。橡树湾这一类虽然被产品碾压，但地段和配套在那儿摆着，谈不上多好，也还算能接受。

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有人问清河的臻澐怎么样。口碑是不错的，但臻澐的市场表现其实不如建发海晏，市场表现没那么好。不过也无所谓，以他现在的销售速度说明老百姓还是认，毕竟臻澐比海晏要便宜小一万块钱。

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星悦时光要卖到将近六万，至少五万五，北清润府卖四万六四万七左右。差价很大，换来的是配套全、上学通勤住着舒服。作为父母愿意给孩子更强力的支持，星悦时光当然还是好。

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今年看得见的最典型的躺赢有两个：一个是中海玖树满和，它的躺赢今天兑现了，旁边招商朝棠揽阅一卖就是个例子，不光地价涨房价也涨了。谁买完了玖树满和的房子，今晚上值得喝一杯。

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有人问能不能看样板间、能不能看实体房源，当然可以。现房你就直接进去看，你要看101就看101，要看505就看505，产品行不行自己眼睛说了算，这比看任何宣传片都实在。

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有人问璟瑞长安跟长安悦玺选哪个。一个是第四代住宅，看发展、看前景、贵；一个不是第四代住宅、现房、看保值、看安全、便宜。你可以掂量一下自己在买房、投资、居住方面的偏好。

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不是你预算不够，是石景山70多平的小三居不好找。这个板块的小户型低总价房源本来就少，所以要么接受面积，要么把预算往上抬一点，别指望市场上一定有货等着你。

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在石景山工作想买个小三居、预算400万，毫不犹豫看首钢地产那俩盘，璟瑞长安和璟悦长安。400万稍微有点紧，另外还可以看看中海长安源境100平的小户型，使劲谈400多不到500万。

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石景山主要有两个盘，一个是元玺，一个是首钢璟瑞长安。在这两个里面璟瑞长安产品更好一点，毕竟它是第四代住宅，元玺有点打不过；但元玺好在卖得差不多了，现在主要都是大户型。五六百万可以看璟瑞长安。

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有人问五里坨有没有第四代新盘。是有的，那么小镇就在那儿。但五里坨如果没有石景山这个位置加持，又没有个轨道，我觉得也就算了，靠想象买不了房。

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有人问石景山跟丰台西边哪个相对保值的楼盘，我推荐长安悦玺。它的条件很实在：11号线要从这边通过，对面是171中，周边商业也算比较成熟，关键是价格——周边都用七万八买，你进来五万二三买。

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有人问在某地上班在哪儿买房最好，我回答就在首钢片，以首钢园区为最好。选房子要考虑自住又要平衡通勤距离，石景山这个片区的房子在这种前提下是合适的。

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前期已经抢了房的，买了就买了，咱们就希望它好；但如果你属于做什么事三思而后行、自己没说服自己不敢动的那类人，国贤府PARK你完全可以再等等，看看新地块再决策。

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有人问立水桥附近300万的小区。投资我不太建议这边——当年市场好的时候立水桥整体交易量是很猛的，租房也很火，现在不太行。自住的话，这边的二手挑一个新一点的。

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你看现在龙樾璟序过来了，璟瑞长安、璟悦长安过来了，招商也过来做了个项目，建发跟融创在这儿做的长安悦玺，这些都还不错。多家开发商到板块里共同开发就产生竞争，竞争产生品质、产生好的架构。

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有人问丽泽的端礼著怎么样。这个盘开盘卖11万，玩命卖，现在7万多还不好卖。原因很清楚：产品过时了，而且丽泽市场后续供应量比较大，这个盘就差点意思。

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像这样的房子在北京有吗？有的是，也不是很多，大概十来个项目符合我说的这个七七法则。这十来个项目我会按位置、预算、孩子上学这些维度在群里持续更新。

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之前第三代住宅得房率普遍在70%多，你买100平米自己能用72平米，这在北京不少见，还有更低的；等到第四代住宅，90%以上，甚至没有公摊，公摊面积全回到你屋里来了。

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有人说第四代不就多个大窗户吗，你太小瞧第四代了。它是产品代际的飞跃，从得房率到空间到社区品质全面碾压上一代产品，这也是它为什么能在北京横着走。

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有人问紫京宸园值得买吗、会不会价格跌。肯定没问题，买紫京宸园的人两千万的房子，人家都是账上有七千多万才买的。在北京现在说实话真的是豪宅安全。我知道这话有点招骂，我只是说这个现象。

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有人问紫玉公馆跟丰台的新房选哪个，答案很干脆：不要选紫玉公馆。紫玉公馆挨着大马路，而且产品已经老了，跟现在的丰台新房完全不是一个时代的作品。

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有人问老房子能不能换周边的新盘，当然是可以，关键是得搭不少钱进去。老房子可能才三四万一平，对面新盘恐怕就得九万一平，中间这个差额你得先算清楚。

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有人问和平街15区有电梯的老破小能不能买。反正我是比较反对大家买老破小的，有电梯相对好点，但我也不是太支持。未来谁会来接盘、拿什么接盘都不清楚的东西，别赌。

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简而言之，自动驾驶在北京普及，尤其是日常通勤级别的普及，十年以内我认为都是不可能的，这是社会经济政治等原因共同造成的结果。既然如此，自动驾驶就不可替代地铁，买房不能离开地铁。

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自动驾驶有风险，大家都自动驾驶，这风险可比你们坐地铁难多了。所以我不认为我们的政策制定机构会努力推动自动驾驶在北京落地，甚至更有可能设定门槛，以降低它在北京落地的速度。

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