大兴480万怎么买：一个地铁要等五年，一个下楼就是4号线，差别就在这

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北京买房到底买哪儿才保值？我把话说明白：四条标准，缺一条我都不敢让你下手

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75平给你做三居，这不是魔术：四代宅的红利，和你该怎么接住它

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国庆后第一个工作日：开发商在憋着涨价，二手房还在U型底——这两件事正在同时发生

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虎哥反问网友：144平、一千万你买哪比这个更好？还真不多。143给你做四面宽，你见得着吗？要144平的第四代住宅多吗？不多。就这两个条件一卡，剩下的选择就不多了。

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124平的1200万够不着、不太够、肯定不够，得奔着1300万，1200万没戏。

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国贤府的144不卖你、国贤府根本就不开盘；观禧这一波如果之前没排队也不卖你。140多平这个房子现在特别抢手。

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观宸110平单价7万多，总价要奔700万；森与天成84平500万基本够着。西红门东也有好房子，但那边地铁还没通，改善养老还是优先现成的地铁。

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75平、4.6万，三百小几十万就能上车；同样的预算你去星寰时光够不着。所以关键就是看选择——同样多的预算，到北清润府房子就大一号。

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北京市场分化极大，有顶好顶好的、也有特别次的，加权平均没有意义，就像「我和马云加起来平均财富好几百个亿」。要问就问具体楼盘。

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买房跟找媳妇找老公一个道理——又要长得帅、又要人好、又要钱多、父母不较劲、生活习惯类似、不许有缺点，可能吗？想可以，真的不可能。

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二手房估计就这样、应该横盘了，新房应该能涨一涨。刚需不建议硬上朝阳——朝阳商业环境好，但买好一点的房子保值逻辑跟海淀一样，越贵的房子保值安全性越高（四千万级的房子反倒是相对安全）。普通人没那么多钱，只能在四五百万里面挑。

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虎哥前一阵专门发视频讲东坝规划落地的问题——规划落地不实在。开发商都挺鬼的，别想当然。

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东小口那当然是观禧，现在大热的盘；顺义是青雲国樾。要是图便宜、想买个三万多的，俸伯那边的青年万绪也可以考虑，但也只是个可以考虑。

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北京今年有两个项目铁定被周边地块抬价：一个叫玖树满和、一个叫龙樾海序。玖树满和旁边出了湖映天青，湖映天青涨了，玖树满和自然跟着涨；龙樾海序卖5.3-5.5万，旁边的观禧肯定5.7万以上，涨了。

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今年年初开盘就卖没了，508套房子网签499套，剩下9套肯定也都被预订光了。均价4.5万。

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总共1400套房，去年9月开始卖，整一年卖掉1300套，这个销售速度全北京最棒，是2025年全北京销冠；开发商正在落实具体学校，学校要是再定个好学校基本没跑。花溪云锦在土桥位置，产品没有玖院出挑，但四平八稳，踏实等着涨就行。

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承诺说看着挺好，虎哥确认：单价不到6万，买个80平大概不到500万。九树满河当然赚了——不是八月份说的，是它一封盘、一卖光那天我们就知道他赚了，为什么？隔壁卖地了（湖映天青那块地）。

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中建方程国贤府在14号线首发站张郭庄站，4.5万均价已经基本卖光，把整个丰台河西其他项目的性价比全比没了。只能等张郭庄再出新地。

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开发商是一专控股（亦庄的大地主），新调来的负责人是虎哥人大的同班同学，要折扣、砍价钱、好选房源都能帮上忙。

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世上没有后悔药，后悔是没有用的，好好过日子。国誉星城离地铁很近、挺好。虎哥金句：不要为了逝去的朝阳，而错过今晚的星空。

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网友说「我们本地人都不买、本地人买不起」，虎哥认同：买亦庄国贤府的基本都是要在城里通勤的这帮人；瀛海本地人大多买的是那边的回迁房。

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收集资讯、了解知识、做判断、看房，两个月足够了，不用搞出五年去。有三年时间你干什么都够学一门外语了。不要把有限的生命全花在头脑的空转当中。

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对北京二手房价格走势的判断：现在是止跌，想回升还要走比较长的路，止跌这个目标比较现实。

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网友问北京下半年二手房还会跌吗，虎哥判断：我觉得基本上到底。

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二类经适房相当于按商品房价格打个折（约八折）买入，卖的时候补综合地价款；回迁房是自家地被拆迁后补偿取得、零成本。成本结构不同，住户心态和社区环境完全不一样——经适房物业一般还行，回迁房物业几乎没有好的。

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亦庄国贤府太火了，很大程度上是因为要接续之后的1401-02地块所以还留了一些；不然它要是没有第二个地块，早就跟中建方程国贤府一样咔嚓卖完了。

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国贤府旁边那块地本来叫1401，因为开发商不愿意给大兴交那么多钱，大兴就一生气把这块地分成了1401-1和1401-2。1401-2接下来地价一定会涨、涨个两三千，我觉得一点都不意外。

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在亦庄没有更好的改善型了，改善的终点站就是招商玺，尤其大面宽的大平层。

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虎哥前两天发过关于整个亦庄河西区半小时的分析视频：如果是新盘，双双续、双双洗都可以；如果是二手，金茂府可以的。

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对观禧、星寰时光这类盘，价格对所有买方是一样的——今天冻资有1%折扣、明天没有，就这点区别。你不会上错车，只有犹豫。想心里有底可以单独聊。

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房子从六万涨到七万，如果花了二十年，就不能算涨——二十年通货膨胀怎么算？稍微赔了点但通缩了，其实也不是不能接受。价值这件事本来就是相对的，我们要做的是选一个相对的好结果。

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熙瑞那个区域有很多「老钱」（挺早发的财、上辈子传下来的钱），所以在豪宅里卖得算不错；不过虎哥个人不太喜欢那个地方的堪舆。

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抬板住宅全北京就三个，丰台两个（十万+产品），观禧是5万级产品做抬板。区别是：保利那个项目是整体抬板、抬5.6米，比较完整；观禧是斜面抬板，因为地块是斜的——高的地方抬5米多、低的地方抬1米多，这是观禧的一个小缺点。

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前两天刚去过，营销总姓任；整体网签均价4.8万，最近正在调价格。纯自住可以入手。

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网友说星寰时光生态没东小口好、离市中心远，虎哥回应：这么「但是」下去能一直但是，比如「东小口哪有产业」。归根结底你要做决定。星寰时光就这三百多套，你可以说我不买，但你可能真就买不着。

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第一条：第四代住宅的新房。2025年住建部专门下文在全国推广第四代住宅，可以更充分使用阳台和设备平台，得房率就上去了（观禧得房率106%；中海云境南边阳台能封起来但北边设备平台没有，得房率约88%，属三代半不算四代宅）。第二条：轨道周边。2024年11月北京市一二把手会见交通部一把手，请交通部支持北京沿已布局的900多公里运营里程建设住宅产业和商业，有会议公告。第三条：老百姓用人民币投哪儿你就去哪儿，别自作主张、别以为自己有小道消息。第四条：看周边有没有即将成交/供应的土地。

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享受是享受的，但虎哥不了解杭州市场、没研究过杭州的房子，帮不上忙。

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网友担心收房后降价，虎哥回应：你不知道以后是什么，但我们知道已经发生了什么——北京润府在均价5.8万这个份上一直徘徊了一年，而且卖得非常好，所以你说他会降吗？我觉得已经不会了。

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这个项目本来去年年底就要开盘，后来开盘一推再推，到现在600套房卖了不到200套，也一年过去了。位置没有地铁、环境也差，但好歹便宜（3.6万）。情况跟宋庄、北投和璟类似——好房子但没有地铁、周边配套也比较一般，所以我觉得就不太行。

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昌平北清润府一个月网签两百多、将近三百套，均价4.6万，比星寰时光至少便宜一万块，而且是同纬度。星寰时光离地铁站更近一点，但离城里更远；北清润府在平西府站旁边，旁边就是TOD能源谷，环境还好。

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有网友嫌界面不好，虎哥回应：大羊坊那片的界面一直都在修，已经比两年前好很多很多了，现在这个可以考虑。

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云筑当年卖7.5万稍微有点贵、一期已全卖完，2022/2023年买入的那批人不太开心，现在大约6.6万，这个价格比之前的朝阳和煦值；东序的发展时间序列看得清楚，17号线、4.5环位置。

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一期已经没了，三期云未还有点、八十多平的还有；现在不到7万，总价五百多万买个八十平。四期改名北京隅·东序，830万能买到127平。

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虎哥把升值定义为「笃定认为这个地儿能涨」：火箭大街就是中国商业航天都在这条街上，就在亦庄国贤府、瀛海那边。把卫星放到天上去，你指望马斯克给你放、指望NASA给你发射？不可能，只能靠自己，不可能假手于人。所以商业航天是国家注定要倾尽全力搞上去的行业，买亦庄国贤府是有希望的一种判断。

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主打110平以下的小户型，单价比金茂满耀还便宜。叁拾文华当年上市最怕金茂满耀打价格战——金茂满耀要是卖7万不到，叁拾文华肯定废了；结果金茂满耀卖7.5万把自己干慢了，叁拾文华就火过来了。

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商住房只适合出租，不保值；什么理由、谁说都不要买。

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虎哥认为通州的项目完全比不过喜悦星城。学校一般，大概也就跟亦庄国贤府一个水平；医疗方面大兴离北大医院不远、直接到草桥也方便（中国康复研究中心就在那）；产业就别提了，核心产业就是一站到大兴机场。

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在天坛医院和口腔医院旁边，位置很好；6月开盘就爆，540多套房到9月底已网签400套（70%以上）。均价不到7万，99平640-650万就能拿下不太差的楼层（如四五层）。现在99平都敢叫大三居——最小三居已经做到75平。四环以里这个价格很给力。

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第一，海淀宝山——轨道边上、第四代住宅，海宸元境等项目平均网签70%，不是特别快但绝对不慢，价格八万多很稳定。第二，丰台花香嘉棠雅序——网签已经六七成，6.9万，比四环外还便宜，把中环悦府价格压下来了，99平现在600小几十万就够得着。第三，大兴西红门东未来原著——网签均价5.4万，地铁口。第四，亦庄国贤府（瀛海）——网签均价5万，地铁口。这些都是人民币选出来的。

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