网友问「国贤府PARK优惠减少了20%是吗」，虎哥确认：是，一直在减少。还没正式涨价，你等着吧，一准就是涨的局面。

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国贤府PARK没有趟这趟浑水、就憋着涨价，拿了新预售证不卖、不开。

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外地人得符合购房资格，在北京买房需要交够一年社保，一年就够。具体一次性补缴等问题不便在直播间公开说。

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未来原著已开盘、单价约5.4万/㎡，480万可买90平；星辰揽月还在排卡阶段、价格未定，位于4号线黄村火车站旁，出地铁直接进小区。西红门东19号线南延要等，很多刚需够不着，所以黄村火车站这条线值得看。

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大兴的这个盘网签巨惨无比，169套房网签了5套，一个月网签5套；在市场上没有任何影响，没有人关注。

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目前配套一般、没有通地铁，礼贤那不可能通地铁——哪有工夫给他通地铁。凌空礼贤那边有个T5国际社区，整栋的转手了，那个项目不行。

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国贤府PARK旁边有块地11月3日土拍，这是北京9月24日新政之后第一块土拍的地，是非常重要的风向标（容积率1.01）。国贤府PARK自己也有点纠结——到底是现在涨价卖还是等一等看。

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网友报的成交价虎哥有点怀疑，需要确认；若是这个价当然蛮香。开发商是卓越和中交，开发商一般、产品一般。

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孙河是「先规划后发展」，有点贪了。2017年第一批房子到现在不挣钱——第一个到孙河买商品房的人曾经有赚的时候，但现在又赔回去了。崔各庄交通弱一点（隧道没修、去望京麻烦），小月河/和风新外约5.5万、有90平。

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常营现在已经不是特别强，虎哥不太建议。

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中小户型总价低、环境好、小区物业园林都棒，但现房基本都卖完了，剩下180平为主。花八九百万在南邵这个位置，心里不那么笃定——因为到这个预算选筹面就大了，不一定非图便宜。

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「宁要跑了，不要少了」——宁可有人想买被房价吓走，也不能直接低了价格卖出去赔了。因为这房子你只能卖一次、只能收一回钱，所以宁可等一等。

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开盘大半年，1563套房只网签58套，网签比例3.7%。照这个速度这房子卖20年才能卖完。

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网友问昌平早点交房的有没有推荐，虎哥给两个：梧桐星宸（地铁边上）、建发观堂府（马上交）。

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现在全国所有商业银行的贷款利率必须一致，不管是中农工建还是股份制银行，利率通通一致，不会有大变化，所以别挑了，推荐哪个行用哪个行。

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暂时没有消息，但肯定今年底之前要亮相，招商现在的速度和状态还是蛮好的。

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虎哥自称馊主意。两个项目都处排卡阶段、能选什么房什么价还不确定，大概价格段有了：观禧指导价5.7-6.3万，星寰时光差不多。开发商给价通常虚高一点，实际预计都在5.5-6万之间，6万以上就别想、不值，接近5.5万就可以。先抢星寰时光（只有300户，没了真没了），观禧1300多户、二期还没开。有粉丝就是10月5日去星寰时光冻资5万、6日去观禧又冻5万。

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网友问新房变二手会不会破发，虎哥回应：车可以不买、房可以不买，但凡是你需要的就得买；你可以不买，但不能不买房。

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星寰时光（朱辛庄0055地块）10月9日起取消冻资1%优惠，约四五万块；项目总共三百多套房，排卡人数已足够，不愁卖。北京9月二手房价格数据16号左右出来，预计基本横盘；现在是U型底、还在底部徘徊，短期涨回高点不容易。

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方庄好多年没有供房源，上一个项目是首开的璞瑅公馆，400万肯定够不着。建议往南（丰台、大兴）看：未来原著80平卖得特别火，亦庄国贤府也有80/75平卖得很火。方庄交通方便，选四代宅三居比较不错。

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十一期间如果10个人出来看房，9个都去了这两个项目，剩下那么多盘分1个人。观禧已经做出抬板住宅——全北京到现在只有三个台板住宅，丰台有两个、都是十万+的产品，观禧是5万级产品做抬板，能不眼红吗。

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就这么简单，其实就是位置的不同：走8号线、在昌平附近工作就选朱辛庄（星寰时光）；走13号线、18号线就买东小口（观禧）。

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昌平国贤府（能源谷那边）严格上说不是第四代住宅，但跟现在的第四代住宅差别不大，因为是未来科学城那个开发商一起搞的，得房率很好，当时的口子还挺松的。

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两个盘所在都是成熟区域——交通、商业、学校、环境、医疗、产业全部OK，然后出了新盘，而且是第四代住宅、得房率超过100%（观禧约106%）。当年买奥海明月得房率不到80%也卖5万多，现在同样5万多、得房率奔100%，等于硬生生赚了20%，周边还都已经确定成熟。

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星耀未来也在朱辛庄，但在北边大概1.5-2公里，有点远，勉勉强强算第四代住宅，得房率还可以。虎哥认为与其星耀未来不如中海未来之境，未来之境应该不会比星寰时光贵。

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来晚的网友要求给结论，虎哥明确说没有结论——主要看需求：预算多少、通勤方向是什么。

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紫禁臣员整体风评、户型、小区园林都不错；燕云台单价同样十万多，但环线位置更好、离国贸距离更近。两者1500万都够得着，建议在两个项目之间实地比较。

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300万在朝阳只能买老破小，而且还在持续跌、没有明显反转迹象。想保值有难度，虎哥给不出自己也不信的笃定答案。

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金茂满耀没卖完呢，大概还有百十来套房，顶多是不卖给你；800万130平可以帮忙找。

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17号线、4.5环位置。上播前刚与项目负责人（程倩）联系确认十一情况不错，手上有相当多的特价房；东序15层的房子单价已经到6.6万。

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北京中学对应东坝一带，金茂满耀是其中之一，但地铁要走一公里左右；旁边的叁拾文华更近一些，不过产品力比金茂满耀略差、面积段相对小（84/85平）。

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500万在朝阳就没啥房了，只能买个二手、可能还不是太满意。建议往稍微远一点的地方想一想——朝青板块的二手（包括常营）都有点勉强。

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老鹰说朱辛庄噪音是个事，虎哥说那你就是外行了——朱辛庄的地铁是架起来的（高架），但0055地块跟轨道之间正好建的是商业、写字楼、酒店，正好隔开了，有这么一层遮挡在。

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网友问棕吕泉二手现在卖合适吗，虎哥明确回答不合适，而且觉得挺不合适。

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很多人不推荐是因为小面积户型一般、不时髦，学区不好也是真的，周边确实有回迁房但距离其实很远（全北京哪儿没有回迁房）。但位置好、地段好、价格给力，比观宸便宜不少，见仁见智。

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海淀的建发海晏卖单价14万、200多平，咔嚓卖光、卖了80%。海淀人民有钱、就稀罕这些项目，项目做得也不错。

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海淀当年搞北部新区，为了开发海淀北拉过去不少学校、建了很多分校，但房子不行、产业也不行，到现在没开发明白（当年的开发办主任先后调任升迁，海淀北还是没起来）。昌平南不一样——全北京为了一个板块专门在市政府工作报告里定规划、连续三年每年1月底两会都提「回天计划」，把整个回龙观天通苑地区配套提升档次，没有第二个。

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湖映天青旁边是中海玖树满和（卖5.1万），湖映天青卖5.5万，而且还卖光了——说明这块地被认可，当年买玖树满和的赚了。

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以前100平还是两居、120平才敢做三居，现在75平就给你做三居。得房率差太多（75%→100%），产品力差太多了。竞争产生品质——现在市场竞争极其激烈、卷得很，好东西就卷出来了，跟中国电动汽车卖向全球一个道理。

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开发商先宣传后定价——万一有人喜欢我家房子、愿意出高价呢？按比例付定金是政府对项目的要求：开发商报预计售价6万，按1%收6万定金，政府同意；后来实际成交5万，是你降价，定金照样能收。一房一价表写1000万就能收10万定金，最后成交990万也不算超过1%。

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石景山现在量还不错，第四代住宅还真就得数璟悦长安；位置也还不错，离地铁稍微远一点。开盘卖6万多稍微高了点，年初到现在卖了一百多套、月均二三十套，价格现在应该能便宜点。卖得没那么快的重要原因：龙樾璟序卖5.8万，这个价格真的有点狠，有人砸盘的日子总没那么好过。

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大兴新城地铁站旁现房，单价2.9万；一站到大兴机场，一站到草桥、直接进三环。地铁票价8元偏贵（普通地铁3元），但班次密、约20分钟一趟，不像市郊铁路一天才三四趟。核心产业就是一站到大兴机场，可以出租给机场上班的人。

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网友说老破小不建议买，虎哥回应：是，千真万确，极其笃定，老破小不建议买，句号。

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虎哥不直接给笃定结论，而是用身边案例：公司助理看了一年房子，最后买了北清润府。

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西单有4号线和19号线两条线，往西南方向考虑比较稳妥。观宸在新宫地铁站旁边，旁边有万达广场、南苑森林湿地公园；学校本身是它的弱点，但不考虑书包就很合适。

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最大区别：西红门东地铁要等到2031-2032年才开通（肯定开，就是等）；星辰揽月是4号线黄村火车站，不用等。两个项目都做了「出地铁直接进小区」的入口，风格几乎一样，都是标准轨道盘。重视通勤上班就选星辰揽月，学校要另外看。

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观禧拿地比龙樾海序贵4000多，你要是开发商你会这么干吗？肯定会贵，只是贵多贵少的问题。如果一样价，那闭眼买就行了——你能看见的别人也能看见，就得抢。

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一个毕竟没有正式开盘、没有确定价格，只知道大概区间。万一观禧卖到6.2万甚至6.5万，那就难了；它给的指导价是5.7-6.3万。

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观禧对标龙樾海序（均价5.5万），不可能低于5.5万；拿地多了4000块，但地价不能全摊给买房人。涨两千可以，得房率又高一点涨5%也认，装标提高也认，抬板建起来了也认——种种加起来从5.5万再涨三千是能接受的，涨到四千是不能接受的。所以：5.5万闭眼冲，5.7万可以动手，5.8万要犹豫，5.9万一大关，6万以上可以放弃。143大面积另算，肯定过6万，可能到6.3万。

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对标龙樾海序（均价约5.4-5.5万），观禧地价贵4000多，但地价不能全加进房价里。虎哥判断107户型要接近6万。

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