京房虎哥 · 内容库

直播主题：京房虎哥直播回放-2026-08-18

本期直播主题「北京8月新政后市场概况」：核心内容三大块——①新政后市场概况：土地市场10连拍（连续10块地超起拍价10%成交），新房市场明显提振，二手房横盘走向反弹；②躺赢板块分析：保值vs增值概念辨

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不要买亲戚朋友的房子

买房是零和游戏，你赚了他不开心，你赔了你不开心；亲戚朋友要处一辈子，不要因房产交易闹别扭。

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保值与增值是两种完全不同的投资逻辑

保值=周边有人比你贵，你便宜进去很安全；增值=周边新地块要出让，土地价格上涨带动你的房子涨。保值看周边已有房价托底，增值看周边待拍土地预期。

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公积金新政是国务院追任各地已有实践

北京已将公积金提取额度提至340万、租房可使用；上海杭州也已调整。国务院条例修订是对各地试点的追认，非新政策方向转变。

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北京三大躺赢板块：海淀宝山、丰台花乡、西红门东

宝山5块地已出让2块（海辰元境/于海悦），后续3块地楼面价必涨；花乡0203地块预计楼面价超5万vs嘉棠雅序仅2.5万；西红门6037是最后一块地，大概率做改善

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北京租售比2.5%完全可达，亦庄国贤府77平案例

亦庄国贤府77平低楼层按5.1万/㎡算总价不到400万，分租主卧2500-3000+次卧3000+，月租6500-7000，租售比可达2.5%；关键是要花心思管

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土地10连拍只能带动若干个点，不能带动全北京房价

连续10块地超起拍价10%成交是好事，但新盘体量有限，一周到访500组以上的楼盘全北京不超过5个；土地热只能带动周边房价，不能构成全北京势头变化。

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【北清润府】完整资料笔记 | 板块 | 75-128㎡户型

第四代住宅所向披靡，第三代卖不动了

北京市场第四代住宅（得房率90%+）已成主流，第三代住宅开发商拿着也卖不出去，需加速调整筹码卖第四代换新地。

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2026 年 7 月（6 条）

2026-07-31 · 文章

[楼盘笔记] 北清润府

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2026-07-24 · 文章

每周特价房指南（20260724）

[特价房指南] 特价房

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2026-07-23 · 文章

【金茂满昱】完整资料笔记 | 板块 | 116-168㎡户型

[楼盘笔记] 金茂满昱

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2026-07-17 · 文章

每周特价房指南（20260717）

[特价房指南] 特价房

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2026-07-15 · 文章

【龙樾璟序】完整资料笔记 | 板块 | 68-118㎡户型

[楼盘笔记] 龙樾璟序

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2026-07-03 · 文章

每周特价房指南（20260703）

[特价房指南] 特价房

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2026 年 6 月（22 条）

2026-06-26 · 文章

每周特价房指南（20260626）

[特价房指南] 特价房

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2026-06-06 · 文章

文章-2026-06-06-500万预算怎么买-海淀vs昌平南

《同样500万：海淀50平老破，昌平90平四居》——总价500万在海淀只能买老破小（上庄110-120平老房/蜂鸟家园50平），同样的钱在昌平南龙樾海序（直播口述龙樾海序）能买90平新四居还带八五折。

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直播切片-2026-06-06-1-北京二手房还能跌30%？虎哥：已连涨3个月

有人喊北京二手房还有30%下跌空间，虎哥用数据反驳（源自2026-06-06直播，切片区间 00:36:19-00:38:35）

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直播切片-2026-06-06-2-6月前5天网签3000套，市场情绪回来了

数据摆在这：6月前5天网签3000套（源自2026-06-06直播，切片区间 00:39:09-00:40:10）

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直播切片-2026-06-06-3-信息透明时代，北京楼市没有大漏可捡

股市可能有漏，北京楼市不可能（源自2026-06-06直播，切片区间 01:31:01-01:32:20）

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直播切片-2026-06-06-4-开发商猛打折不是慌卖房，是慌岗位

开发商心里慌的一批，但慌的不是卖房（源自2026-06-06直播，切片区间 01:12:37-01:14:10）

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直播切片-2026-06-06-5-为什么选新房？周边的人跟你类似

新房最大的好处：邻居都是同类人（源自2026-06-06直播，切片区间 02:09:04-02:10:20）

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直播切片-2026-06-06-6-西红门几个盘怎么选？虎哥：首选元启

春春追问西红门为什么首选元启：三盘对比，万象名著阳台包不进，玖悦府橡树湾贵且都是大户型，元启楼栋户型可选多（源自2026-06-06直播，切片区间 02:15:50-02:17:00）

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直播主题：京房虎哥直播回放-2026-06-06

本期直播主题「北京市场最新变化」：核心观点——市场两头热（高端豪宅热+低端二手房火）。二手房价企稳实证：府学胡同挂牌即成交、安慧北里重回5万+、天宫院从1万涨回1.5万；6月前5天网签3000套；明确

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500万预算买昌平南新房优于海淀北

500万在海淀基本只能入坑（上庄110-120平老破或蜂鸟家园50平）；昌平南龙樾海序等可买90平四居。

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6月前5天网签2977套，市场情绪已回来

6月前5天（周一至周五）网签2977套约3000套，延续5月小阳春的强劲走势；判断市场要看住建委、国家统计局、中指研究院的整体数据，个体悲观情绪不影响总体趋势。

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信息透明时代，北京楼市没有大漏可捡

北京楼市网签、成交均价、成交历史等数据已极其透明；房子交易量少（一个月才网签大几百套），不像股市有瞬间波动和个股错杀机会；靠信息差捡漏买赚已不现实。

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北京二手房已连续3个月上涨，不存在30%下跌空间

2026年2/3/4月北京二手房已连续3个月上涨；老破小反弹明显，东城府学、朝阳三四环、大兴六环外都能找到典型例子；政策积极托底（财政自给率考量、防系统性坍塌）

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北京市场两头热：高端豪宅火 + 低端二手房回暖

1500万以上豪宅卖得相当火（朝阳紫荆城苑3/4/5月网签100多套）；同时老破小、低总价二手房明显反弹。

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四环外放开限购：政策逐渐放开但不会全面放开

北京政策走势是逐渐放开，但不会全面放开，总得留点档头防止反向情况；今年政策已不以放开为主要取向。

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地铁/高架噪音是'看'出来的，选对楼栋楼层就能解决

现代门窗隔音材质先进，实际噪音很小；很多噪音感来自视觉心理双重加强（看到火车、高压线就心慌）；星耀未来朱辛庄段地铁高架不是问题，选对楼栋楼层即可。

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尾盘真能便宜：开发商卖白菜心态，能谈价

尾盘清得快因为真能便宜；开发商（及销售）希望赶紧清完被调去新盘，谈判空间大；如橡树湾、玖悦府尾盘只剩大户型。

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开发商刻意留小户型捂盘，刺激市场热度

小户型总价低容易获取市场热度，开发商会刻意保留几套小户型搭配着卖，在小区热度不足时抛出刺激成交。

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开发商打折不是慌卖房，是慌岗位

开发商（含央企国企民企）项目负责人最关心的是岗位稳定与行业地位，房子卖得好、交易量高、产品口碑强有利于职业生涯；猛打折更多是岗位博弈而非资金链紧张。

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房产税2029年出台？虎哥明确否认

直播间网友问房产税是否2029年出台，虎哥直接回应'不是'。

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新房最大的好处：周边的人跟你类似

二手房时间长了以后住户分层差别很大，居住体验取决于邻居是否合拍；新盘业主总价门槛接近，邻里同质化高，住着更舒服；物业对后期居住关系影响也很大。

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