被问朗月和风（晓月和风）能否保值，虎哥直接答不能，因为开盘开得稀碎。

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弹幕问绿城项目进展如何、是否执行新政，虎哥回答100%执行新政，并称自己说的就是折扣之后的事（价格已含折扣）。

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很认真地建议先卖再买；你到现在可能都不能确定你那套房子能卖出多少钱，这个事不能确定的话，对你未来做决策的干扰是非常大的。

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老破小不主宰整体市场，是被动承担市场变化的，因为产品不具优越性，无法左右市场变化；整体市场涨它后涨，整体市场跌它先跌

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回答'老破小是多少年的房子'：三个字都是相对概念，就像比谁大谁就老，没有国家规定从哪一年开始算

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老破小涨过、曾有一段时间涨得挺快，但都是商品房涨完了，发现老破小位置也还行、跟着涨点，从来都是被动涨价；市场往下滑的时候它们也起不来

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五环里有老破小、不缺钱、全款买完新房的，建议卖掉；老破小历史上是被动涨价，从来没有主动引领市场上涨

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招商在玖树满和旁边拿地，就是因为玖树满和卖得好、在旁边拿地容易做好；西红门东大家扎堆，是前面有人做得好；东小口建发、越秀抢地，是因为之前北京城建龙樾海序做得好。

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裕中东里、裕中西里是北京比较坚挺的房子：房子面积虽小但足够支撑三口之家念书，作为学区房面积合适、位置合适；最惨的时候从15万降到12万也挺住了

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西二旗有13号线，可考虑霍营、回龙观；西黄村在6号线。500万最合适的是瑞文里90平但已卖完；建议退而求其次考虑璟瑞长安小面积（第四代住宅），保住西黄村通勤。到西二旗买房500万不够，俩都满足不可能。

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回应弹幕问地产股连涨、贴息会不会落地，明确贴息这件事不归北京管，别瞎猜。

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虎哥解释为什么天天在直播里总结各项目开盘价格和去化数据：开盘卖的稀碎你还觉得他不错，就容易掉坑里；项目之间都有关联。

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虎哥对这两个盘一贯比较消极，比龙樾璟序更危险，因为真没地铁；龙樾璟序好歹还有11号线2027年的预期。宋庄不需要地铁（艺术家不上班、通勤需求弱），但普通购房者需要——现在北京没有地铁的房子卖谁去？买了二手又转给谁？

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细则对开发商极其严苛，对买房人留下了比较多的buff，安全垫稍微多了一点；判断当下全北京有一半开发商正在开会研讨怎么解决问题。

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交通、生活环境、产业的未来、画大饼，北京隅东序完胜；金茂满昱定位改善、最小面积116平，唯一能赢的只有北京中学。开盘开得稀碎，价格、位置都不对。

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长安悦玺144户型确实还可以；如果说有缺点，是做得稍微简单了一点，因为它是实景（没有样板间），看起来不如样板间的房子那么美轮美奂。

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中海学府里开盘较晚、长安悦玺开的早；从产品维度看，中海做的产品没那么细致，长安悦玺的产品比学府里更细致。学府里代理商当时就承认自己产品比悦玺没优势甚至还是劣势；从后来的数据表现看，长安悦玺市场表现明显更好。此外建发现在依然是北京顶流的开发商，建发与"月秀"（转写音）合作的新盘也快亮相了。

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阳光上东密度有点大、房子稍微早了一点，五六年前有一批网红租房很热；后面酒仙桥新楼盘出来后整个地块热度提升了；相比酒仙桥的老破小，阳光上东算次新房

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阳光上东上个月房价还有所增长，现在七万出头；最好的价格大概在九万多，比顶端大概下滑了25%；对比裕中西里比最好时跌20%、亦庄核心跌了35%，阳光上东这个幅度还可以

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隅东序的价格有点调整：17号楼15层的127平，现在单价六万六，虎哥手里有最新特价房数据。

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顺义青雲国樾在75平面积段做实现了两个卫生间；其营销总坦言其实不太想做两个卫生间，觉得花钱多成本高，好在青雲国樾不太在乎；北清润府就没这么干，因为卫生间投入多成本高不赚钱，说明开发商对价格和利润很敏感。

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青雲国樾位置在花梨坎地铁站西边，虎哥前天刚去看过；户型从70多平到120多平，设计思路被星寰时光、星寰时代、北清润府等采纳，卖得也好

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虎哥9月4号小作文就写了：最多两三个月大家就会看到第四代新房有明显体感涨价；涨价方式不是昨天卖八万今天卖九万，而是取消折扣、取消特价房、折扣从八八折收到九零折，一点一点往上涨。

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虎哥当天两个项目都去了，还组织两个项目的营销负责人互相见了面（本有合作关系）；给预算六七百万、想在昌平买房的人做这两个产品的具体对比。

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香语问的115平米62,000多单价是楼房楼号的单价，不是均价；璟序的均价还是没有敢超过"瑞文里"（转写音），别把概念混淆了。

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对'买了龙樾璟序88平会不会跌很严重'，虎哥不敢给它背书，觉得龙樾璟序是有危险的；最怕的是旁边的长安悦玺跟学府里

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在我看来龙樾璟序的产品我是不太看得上的，包括它的位置也不太看得上；但它能卖成市场现在的表现，确实有点东西。主要优点就一个：这种得房率的房子，在未来相当长的一段时间，在石景山就没有了。

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弹幕问龙樾璟序可以买吗，虎哥回答反正觉得差点意思，对这个盘不太感冒。

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龙樾璟序在虎哥看来是比较一般的项目，但大家的预期是以后这么高得房率、这么好交付标准的房子两年以内找不着了，需求还在，就被挤压到这个市场里。

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之前很多直播间朋友问过龙樾璟序，我对它的评价不是很高，但是人家真的是卖得不错。

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城南的人说买房不过长安街北边别考虑，城北的人说南边别惦记，因为他就熟那一片；买房毕竟三公里一里地，买房不出北京城是一个道理。

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亦庄、顺义、大兴、昌平都没有顶尖书包，丝毫不影响卖爆。凡是直播间里习惯性打出'书包'二字的，无一例外都是过于高估学校对房价的影响。

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观众说住得舒服那就是好房，虎哥反驳：这么说没有用，住得舒服没有客观标准，谁难受谁知道。

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有观众称分析北京房价未来三年内涨幅达70%，虎哥反问：为什么是70%而不是60%或80%？你得有点说法，得自己证明。

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0058地块还没出生，还在挂牌当中，没有开发商拿地。

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0702卖得这么快，原因是大家普遍预期而且这个预期很靠谱：海淀没房了，海淀在一千万到一千五百万这一段的产品没了。

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回应弹幕"6038开盘也会卖得比较好吗"，明确回答肯定会。

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符合七七法的项目，第一条件是之前卖得比较贵，既然之前卖得贵，很显然就不是第四代好房子。

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一个小区70%房源已售罄（前面业主10万/平买的），你现在能7万进场，前面70%的人就是你的安全垫。但七折有三个先决条件：开发商得承认当年犯错、没有金融机构接手、位置还得不错。京西的长安悦玺（网签7万8、现在5万2级）、学府里、长安源境都符合。而云镜类好房子卖了不到一半、只打九折，永远等不到七折——不可能等到完美再出手。

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以100套房卖90套、前90套均价10万/平为例，市场下滑后剩余房源若降到7万、8万，前面有90个人垫背，买得踏实；放宽条件即一个新房小区已卖掉70%房源、问价给打七折，前面70%的人10万买你7万买，就是抄底良机。

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现房销售新政下旁边的万象明筑没有卖动，虎哥判断原因是定价不合适。

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上个周末北京好多项目开盘不错，亦庄国贤府、胡应天（音，具体楼盘名待核实）其实都不错，龙樾璟序也挺好的。

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北=海开宸海澐颂（海淀上地，备案均价约10.8-12.26万/㎡）、西=北京城建龙樾璟序（石景山，约5.8-6万）、南=亦庄国贤府（瀛海）、东=招商蛇口湖映天青（通州九棵树）。四个盘距离很远没有竞争关系，且共性明显：第四代住宅+有轨道+城市配套成熟+无硬伤。

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上周末开盘最不好的就是东坝的金茂满昱，开盘后没发海报、没报成绩单；虎哥类比孩子考完试敢报名次的就是考得好的，不敢回答成绩的就是完蛋，所有开盘黑不提白不提的必然卖得不灵。

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回应弹幕：世纪城很难稳得住，世纪城不太行。

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有人问城关东关那边新出的地块的影响，虎哥直接判断：东关新地块绝对不会影响观塘府。

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东坝3号线和12号线通了、北京中学搞定了，但河道修缮、第四使馆区、第二三里屯等都还得很长时间，意味着不断修不断建；东坝已发展很长时间还要再发展很长时间，所以虎哥不太推荐东坝。

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房子好不好就看成交量，这周有个盘开盘开得稀碎，那就完了就别追了；东坝这个板块基本上就不要考虑了。

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东坝曾有非常高梦想——建第二三里屯、第四使馆区，2012年（14年前）就准备建第四使馆区，但截至2026年9月，第一个入驻东坝第四使馆区的国家还没有，一个都没有。

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森宇文华在东坝，虎哥明确表示不太建议，并愿意了解具体情况后详聊（东坝板块本身被他看空）。

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