每周五在微信群写小作文（上周五讲市场新政+828制度对市场的影响）；留资路径：视频号扫屏幕二维码进群，抖音点屏幕下小风车→弹出对话框→点立即预约→留下11位联系方式（平台保护隐私），小红书点下面卡片。

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雁熙台快涨价了，不用太久。开发商本来就不是愿意打折卖房的开发商，又赶上828新政出来，如果全北京有一波开始涨价，它绝对是率先的那一波。

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二手房想涨价是周边一圈成交价都涨了；新房涨价是旁边一圈土地涨了。房价上涨取决于地价上涨——前两年北京房价下降就是因为地价先降。

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房山的第四代值得买吗？房山第四代有两个：一个是和知筑铂瑞，还有一个是还没亮相的电建华曦府——我觉得不错。

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大兴招商星辰揽月怎么看？产品偏保守，位置很不错——招商这几年做得还是不错的，所以会稍微收着点干。

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未来一两年新房减少对二手房没有影响——二手房价格和新房价格在未来一两年内不同步，等到两年以后再说。

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北京所有的新盘都有两个名字：一个是在住建委备案的正式名字（比如青云家园），一个是推广名（青云国樾）——就像我身份证写的是曾伏虎，但我在抖音、视频号、小红书上叫虎哥、京房虎哥、虎哥聊京房，这是我的推广名，一个意思。

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昌平国贤府：据我听说17号线支线好像要启动，对昌平国贤府是很好的利好。青云上府（北七家）也很好，它的操盘负责人之前就在胡应天清当领导。

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昌平两个性价比盘：①0055地块（朱辛庄地铁站西边两三百米），案名星环时光，10月下旬开盘，预计单价5.8万左右；②北清润府（8号线平西府站向北1.5公里），均价4.8万左右，它西边自己的老盘北清熙悦湾卖6万出头，价格相当美好。严格说1.5公里不算有地铁但可接受。

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昌平未来科学城的房子可以买吗？可以，就是中建方程国贤府，这就可以。

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凌云颂我不建议。住昌平城南邵这边，能买建发观堂府绝不碰另外几个——大盘、稳，位置交通配套都好，对面就是白浮泉公园，公园里可能还有新地，那个地只要一出大概率也被建发拿走；观堂府可是建发拿过全北京销冠的盘。

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星耀未来卖了多少套？我说的是网签套数：总共930套房，现在网签了350套，确实不多，卖得也不是很好。

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最近这两年是北京自打98年住房制度改革（房改）之后，产品变化最大的两年——得房率上来了、阳台进来了，这些都是以前不敢想象的，产品突飞猛进。

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望京从2023年11月开始跌，跌了三年多、跌得好惨；所以中介说望京新城涨一涨，我还是觉得有道理的。

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朱辛庄、东小口、国贤府PARK推荐哪个？我推荐东小口。国贤府PARK还是有一点点风险——歇甲湾到底什么时候发展起来，这一点差点意思。

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我9月4号在微信群小作文里写了判断：最多两三个月，北京第四代住宅新房就会看到有明显体感的涨价——不是某个项目某个户型，是明显体感。逻辑：现房制度下市场供应收缩，房子卖一套少一套，以现在的成交流速不用太久就没房了，开发商一定比你先知道没房——那不涨价等什么？现房销售制度使得市场上至少一年半没有新增供应。供需定价就两条：需求不变供给下降一定涨价，供给不变需求下降一定降价。10月8号之前开发商还绷得住劲，不会有价格调整，10月之后开始。

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孩子结婚750万预算：海淀橡树湾二手550万 vs 新房750万，选后者——第一能买新的还是买新的，第二橡树湾最近跌得也很麻，跟孙河差不多。

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深圳第四代住宅特点能不能分享一下？不能。我们不是专门干这件事的、不是开发商——北京的第四代住宅做出来了我们就去研究，没做出来就拉倒。深圳的天气能做的东西咱北京做得了吗？所以我把有限的时间花在研究北京的市场、产品、买房人、卖房人上。

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王四营当年开盘卖7万1，现在基本卖5万1，跌得挺惨；但最近卖得不错，算找到自己合适的价格段了。朝阳壹号还剩将近300套；中绿东岳府剩80套，价格已调到5万出头，8月成交了十几套，卖得还可以。

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现房（转现房房源）一定涨价，因为市场供应收缩了——金茂满耀都快卖没了就是例证。

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现房销售制度下新买法：交定金（5万-20万）锁房号→签正式合同、可网签→银行大头按揭放款等到竣工备案之后才放，贷款利息也等到竣工备案后才付。银行不放款是为保证市场安全稳定、把买房人大头的钱攥在手里，是制度层面对购房人的保护。开发商等北京细则，估计推出时间不会太晚。

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北京今年现房销售制度会造成一个短期的重要变化：现房销售会严重抑制供给——这是理解后面涨价预判的底层逻辑。

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电建的龙樾九尘（门头沟别墅）怎么样？那叫做三亿起（案名变更前不叫这个），以前是别家弄的，电建过来亲自接手、亲自操盘，改了两回名。龙樾九尘产品不错。

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中海、华润、建发、城建这样的大开发商手里有动辄上千亿的银行授信（相当于大信用卡）；钱进监管账户锁死后，可以凭缴款记录做保函对敲，从银行再低息借出同样一笔钱。这个机制跟普通人没关系，普通人只需要知道一件事：你的风险降低了很多，只能买现房。

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石景山600万预算：推荐两个，一个是长安悦玺（石景山衙门口，京源中学对面），位置在我看来比龙樾璟序还好，因为衙门口板块比较成熟，不像龙樾璟序城市界面不好；另一个是长安源境，在永定河边，也可以。讲保值逻辑时以长安悦玺为例：总共907套房卖了700套，网签均价78168块5毛8，你未来邻居是7万多到8万的价格；现在去新购单价5万出点头，很可以。

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石景山看房是等（刘江府）还是考虑玉华玖章？当然考虑玉华玖章——你等那个盘你得等它三年。

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什么叫第四代住宅？住建部明确在全国范围内推进的更环保更绿色更先进的建筑形式：得房率更高、有阳台、有公共空间、有架空层。对老百姓最摸得着的是得房率：现在北京将近100%，过去才70%多（比如中绿东岳府得房率才71%）——过去花100平的钱买70平的房，现在花100平的钱买100平的房，相当于便宜了30%。这就是第四代出来第三代打不过的原因。

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很多人对过去有幻想，觉得过去的东西好，这个想法是错的——时代是往前突飞猛进的。就说隔音：五年之前没听说过四玻两腔的玻璃，二十多年前没听说过双层玻璃，这都是时代进步造成的。第四代住宅各方面都在往前走，至少不会往后退。

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晓月和风一直卖得不错，是绿城在北京拿的项目。北京卖得好的，南方开发商过来做的东西相对都不错——越秀、建发、绿城产品做得精细，让一直没吃细粮的北京人有点羡慕。

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二环内的老破小涨价吗？不会的——老破小全北京都会跌，毫无逆转的可能。

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荣耀三七和花语璟云120平怎么选？当然花语璟云——花语璟云可是第四代住宅，荣耀三七不是，差远了，这俩选择很坚定。

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西红门（未来云筑）超过5万5就不合适了吗？正常水平的房子（五层六层的），我认为它整体均价不应该超过5万5；挑到次顶层卖5万7也可以。改善+孩子上初中5.6-6万预算可以考虑未来云筑，北京四中校区在这边。

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现在北京买啥房子最接近躺赢，四个条件：①第四代住宅新盘（北京已有六七十个，本周末就有7个开盘，得房率95%+架空层风雨连廊）；②有轨道交通（北京地铁已900公里，没地铁没流动性）；③市场检验卖得好（周末看房排队、热度高）；④周边有待供应土地（开发商等着卖地、会把地价往上拱）。

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海淀宝山：有轨道+第四代好房子+卖得好（海开栖海澖网签率已接近75%）+周边还有地（去年整理出5块地，头两块已出让，接下来还要拍3块）——妥妥的四条件全沾。

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亦庄国贤府：地块名1401-1，这个周末就要开盘，1401-1意味着后面有1401-22等地等着拍。西红门：中建壹品6038地块在19号线南沿西红门东站站口，有地铁热度极高、第四代好房子，后面还有6037/6040等地块。

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嘉棠雅序四环一里位置没得说，第四代新房开盘不到两月去化一半，把旁边的璟瑜/璟橒都压得卖不动；花香二号地三号地今年可能就要拍卖，地块一出就涨。

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19号线南沿我的判断是早了2031年、晚了2032年左右通车；17号线支线、M101、R4推动得不错，F6就没推动。对19号线、17号线、M101、M102、22号、R4等任何轨道有疑问，私信我，我都有非常清楚的研究报告，免费发。

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运河玖院接下来只有大户型没有小的了；北熙区三期森屿文华是好房子但卖得不好——卖得不好地价就不容易涨，不符合躺赢逻辑。

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密云、平谷、怀柔、延庆这四个远郊区，我去都没去过，谈不上了解——这四个地方的问题您别问我了，您请高明。专业边界感：不懂就说不懂。

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胡应天清（通州九棵树）属于被炒起来的那波，收筹300多组开盘肯定火，价格预计5.78万左右；它的楼面地价比旁边的九樾满河（中海，已售罄）贵了7千多，九樾满河性价比更高——年初买了九樾满河的都赚了。飞机噪音不是大问题。操盘手是原绿城的朱总。

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金句：亲戚朋友找你征询买房卖房意见，我强烈建议别说话——因为亲戚朋友是要处一辈子的；像我这样的专业人士不陪您过一辈子，我把知道的事实信息和我做出的推理判断告诉您、给您做参考，这是我的任务。给人出主意，赚了还则罢了，赔了呢？闹掰了以后怎么处？

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金句：说真话是世界上最容易的事，说假话很困难——说一句假话后面要不断不断地圆。不骗人很简单，骗人太难，所以我不骗人，就讲真实的数据。

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金茂满耀离五环路近怎么办？临五环路的全改成四玻两腔——四层玻璃中间两个空腔（充氮气）挡噪音，全这么干。过两天东坝开盘。

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青岳府可以买吗？不能。它在昌平的百善镇，就是著名的阿苏卫那边，边上还有飞机场——别碰。

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顺义龙湖御湖镜跟璞瑅润府都卖完了吗？御湖镜是没了（卖完了），人家龙湖都去卖澄湖悦府了；璞瑅润府还有非常零星的。

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昌平凌云颂不是第四代住宅且离地铁1公里以上；青年万叙在15号线奉伯站，绝对好。刚需买房人不要全北京四处挑花眼，工作半径决定选择范围；没有固定工作的话地铁是刚需、最稳定。

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单位在黄村、400万预算、考虑四号线沿线：可以往上看看新宫那边（森屿系新盘），也可以就在黄村看朗月和风——朗月和风毕竟是第四代住宅，得房率什么的比新宫要强一点，也是可以考虑的选项。

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龙樾璟序交通差点意思：坐1号线得从远洋山水穿过去小两公里，自己的11号线二期得等五六七年。价格上我的感觉（01:09 首提，02:30 收尾再强调）：见6就不能卖/不能买——5万5以下闭眼买，5.5万左右可以，6万以上绝对别碰。它不会像嘉棠雅叙那样卖得火爆，肯定不会。

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龙樾璟序这个周末开盘，石景山地缘客户不错（本地看房的人多），但从全北京范围讲竞争力算比较一般。

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市场已经到底——被刺根本原因是开发商低价拿地。如果开发商不能低价拿地就不会出现被刺。现在旁边有地，很可能是托举，不是被刺。

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