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北京今年最保值的四个地方（四个条件：第四代住宅新房+轨道+市场热度交易量好+后面有土地供应托举）：①海淀宝山，俩盘海开系；②丰台花香嘉棠雅叙，99平不到700万还买得着；③大兴西红门东，19号线南沿地铁口+旁边北京四中，已入住上万户，后面还有6037、6040地块；④亦庄国贤府1401-1，本周末开盘，8号线首发站瀛海站旁二三百米，旁边1401-2地块马上上市。国贤府PARK不算：歇甲湾板块不确定性大，像五年前的西红门东（成长起来就成了），也可能像孙河一样没成长起来，风险程度高一点。

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2026-09-15 · 直播观点

保利朝观天珺最近非常火：离地铁最近+价格从8万多调到7万多

朝观天珺最近非常火：离地铁最近（站出来就是），产品会所大门状态也好，比较支持；一开始定价定得高（8万多），现在好多了（7万多）。

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2026-09-15 · 直播观点

全国数据与北京不可比：北京是特殊存在

全国上半年二手房成交上升10%是全国的事，北京跟外地不能直接比——全中国的大领导、大医院、名牌大学大量集中在北京，资源太丰富；外地烂尾楼情况还很严重，北京住宅烂尾楼基本没有。

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2026-09-15 · 直播观点

全款买房将获大折扣=两年10%回报的对冲逻辑

开发商会按付款条件阶梯定价：1000万的房全款交可能退100万（相当于9折）=两年拿到10%回报，相当于对冲；交10%/20%/30%对应不同折扣档。所有开发商都在研究这件事，因为营销团队第一KPI就是回款；828出来所有开发商都晕，一定会用利益诱惑引导多交定金。

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2026-09-15 · 直播观点

北七家国研府看好：17号线支线看涨

北七家国研府怎么样？这个看好，因为17号线支线现在看起来是看涨的。

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2026-09-15 · 直播观点

北京土地供应不多+市场已分层竞争

今年北京的土地供应不能说多，甚至比往年低；市场竞争也不激烈，因为已经严重分层：第四代住宅跟第四代住宅PK，第三代住宅跟第三代住宅PK，根本不在一个层面上竞争。

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2026-09-15 · 直播观点

北京城建玺院降价了：王总接盘后有起色，价格给得比较到位

城建玺院降价了怎么样能买吗？玺院不错、正经不错，这次价格调整真是挺狠的。现在负责人王总在公司很受重视很被信任，玺院归他管了之后还是有起色，价格也给得比较到位了。

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2026-09-15 · 直播观点

北京润府1300套卖1100多套，不涨价就不错了

北京润府卖了两年多一直是（亦庄台湖这边）的销售冠军，总共1300套房卖了1100多套。问它溢价高不高？1100多个房东不都是傻子，我不认为它有什么溢价；现在就剩100多套，你要是他们家领导，凭什么降价？不涨价就不错了，基本不能降价了。

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2026-09-15 · 直播观点

北京隅西颂可以买：价格给力、金隅拿地便宜

北京隅西颂可以买吗？可以——现在的价格挺给力的，它拿地便宜（金隅当时拿的地拿得很便宜），可以买。

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2026-09-15 · 直播观点

十八里店推荐北京隅东序：朝阳外可能要涨价，没对手了

十八里店房子能买吗？能，我推荐北京隅东序——朝阳外可能要涨价，隅东序的价格现在也比较美丽。十八里店这两个产品（隅东序和另一个）还是有竞争力的，因为没对手了；朝阳和煦上市的时候大家都没见过它的产品，确实碾压，但现在隅东序推出来，它就没了。我明天还约了十八里店的营销负责人谈事，有兴趣可以约我。

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2026-09-15 · 直播观点

双桥真不保值：历史上就比较乱比较落后

双桥地区二手房可以吗？双桥可真不保值——虽然归朝阳管，但历史上属于比较乱、比较落后的地方，历经各种拆迁改造改进了不少，但还是有颇多的不理想。

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2026-09-15 · 直播观点

台湖板块竞争力不强但宜居，适合本地需求

台湖板块整体竞争力不强，没有出明星楼盘，但居住密度已经比较高、资源密度高，相对宜居，适合本地需求（比如京东上班）。

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2026-09-15 · 直播观点

嘉棠璟樾价格判断：5.5-6万之间，过6万别碰

嘉棠璟樾什么价位？我的诊断是5万5到6万之间，过6万就别碰——之前有人说他家太高，这个我基本同意。

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2026-09-15 · 直播观点

嘉棠雅叙不到7万：开盘网签300套/总共500多套

嘉棠雅叙的价位：7万不到一点。它一开盘就网签了300套，总共才500多套房——三四环新房我推荐嘉棠雅叙，我认为它几乎就是个躺赢项目；南边如果纯投资我觉得都可以。

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2026-09-15 · 直播观点

四环内带露天阳台：只能等保利太平桥和北京云喜

四环内选带露天阳台的：如果就这么执着的话，恐怕可以等丽泽——比如北京云喜，虽然什么时候开盘、什么价格都不知道；符合带露天阳台要求的大概就这俩：保利的太平桥和北京云喜。

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2026-09-15 · 直播观点

回龙观紫金新干线4万5可以挑

紫金新干线（回龙观）最火的时候卖6万2，现在4万多能买到；2002年左右楼龄，4万5以内能挑到楼层、品相还不错的房子，我觉得可以。

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2026-09-15 · 直播观点

国誉燕园太偏，只有极少数人有道理买

国誉燕园（昌平）不是谁都能买的，我认为只有极少数人有道理买——它太偏了，在西北六环那个角（六环里）。比如在北大原来吉利校区那边上班的，那可以。

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2026-09-15 · 直播观点

国贤府PARK有一点小风险：新板块规划落地压力大

国贤府PARK卖得很好，但风险比其他几个大：所在的西店湾是先规划后发展的新板块，规划落地压力比宝山、花香都大，稍微有点犹豫。

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2026-09-15 · 直播观点

国贸附近投资与东四环四居：都推懋源系（转写雁云台）

国贸附近投资类房子买哪个：懋源系（转写『贸源燕云台』），国贸往南、北宫大西门地铁站出来就是，是可以肉眼直接看到国贸的最好的选择。东四环以内四居的房子有吗？有，刚才说的那个（同一个盘）绝对好。

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2026-09-15 · 直播观点

国风美唐二期换朱辛庄小三居：必要性不大

国风美唐二期换朱辛庄小三居有没有必要？我觉得必要性不是特别大——国风美唐还行，最狠的时候也快7万了，位置挺好。你要是真不够住了是可以换（那就是刚需）；如果只是纯保值角度，看着朱辛庄0055星环时光那么高的得房率有点眼红，这个可能就不必要。

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2026-09-15 · 直播观点

大兴朗月和风（绿城晓月和风后续）产品一般不建议

朗月和风开盘情况比较一般，想延续绿城晓月和风有点难，大兴现在基本只有西红门东还热；建议看星光城二手或等招商星辰揽月。

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2026-09-15 · 直播观点

大兴能卖的地就在西红门，市场反馈也在西红门东

大兴是不是西红门板块自由发展？对，很清楚，一点毛病都没有：全大兴能卖的地就在西红门——每个行政区都想多卖地多拿财政资金，但市场有积极反馈的，真正对大兴有积极反馈的就是西红门，尤其是西红门东。

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2026-09-15 · 直播观点

孙河二手还在往下走，抛盘压力巨大不建议

孙河二手现在还往下走，没见到明显止跌迹象，不建议买；孙河抛盘压力巨大。孙河在建山姆会员店是好消息，但改变不了基本面。孙河到现在一个第四代住宅都没有、没地铁，是跌得惨的地方。

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2026-09-15 · 直播观点

学区房不把牢：第四代+地铁+卖得好+待供地才最保值

学区房是很可能会加，但学区本身要变迁、学区的政策老变，所以学区房是不把牢的。在我看北京哪把牢？第四代住宅的新盘、有地铁的、卖得好的，这种地方把牢——再加上如果未来有更好的土地供应，那才是最保值的机会。买房保值增值怎么买卖？挑对了就能保值；学区房是眼下增加流动性，你要长期持有可就不一定了。

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2026-09-15 · 直播观点

宋庄没地铁，很长时间内可能都没有

为什么不看好宋庄？因为宋庄没有地铁，就这一件事——而且我认为宋庄很长时间内可能都没有地铁，这没办法。

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2026-09-15 · 直播观点

实名自我介绍：曾伏虎，前京东/搜狐副总裁

自我介绍：我是实名主播，我姓曾，曾国藩的曾，名字是曾伏虎；做短视频直播之前我是京东的副总裁，再之前是搜狐的副总裁，在北京房产圈干了二三十年。买房卖房有任何犹豫没想清楚的都可以找我，问题大的私信我。

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2026-09-15 · 直播观点

家园类产品科普：回迁房保障房统称，保值能力差

家园类是什么意思？就是各种回迁房、保障房这类——通常物业也比较差、户型也比较差、装修质量也比较一般，甚至还有不交物业费的、人车混杂的；产品质量差一点，保值能力显然跟次新房有比较大的差距。

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2026-09-15 · 直播观点

崇文门二手可以看国瑞城

崇文门有可以买的小区吗？有，国瑞城。

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2026-09-15 · 直播观点

帅府京彩世界偏但宋庄本地需求没问题，招商的更好些

帅府京彩世界（通州）偏吗？偏。招商的（天青系新盘）好些吗？好些。帅府京彩世界和北投和璟都在宋庄，本地需求没有问题，本地需求挺好的。

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2026-09-15 · 直播观点

年初年报预判验证：2026关键词『磨底』+上半年看新房下半年看二手

我今年年初手写的年报里对2026年楼市判断写得清清楚楚，红色写了两句话：第一句，2026年的关键词只有一个——磨底，就是在底部摩擦（房子现在正在底部震荡）；第二句，2026年还有一条更清晰的时间线——上半年看新房、下半年看二手。你看现在市场是不是这么回事：上半年新房多火，下半年二手开始调整（8月二手环比-0.1%）。年报里楼盘信息现在看过时了，但我对今年市场预期的判断可是一点没变。

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2026-09-15 · 直播观点

建外SOHO 70年产权也不可以：全中国SOHO保值能力都差

建外SOHO东区70年产权的可以入手吗？不可以——建外SOHO有70年的也有50年的，混杂在一起，小区环境谈不上恶劣但也得说嘈杂；全中国的SOHO保值能力都差，我觉得不太行。

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2026-09-15 · 直播观点

开场前答疑：单价4万买房的问题集中回应

开场前答疑：朝观天郡单价4万一平不可能（只能买车位）；西直门没好房子（火车站位置）；想4万买房可以去天津市中心。

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