房子卖不掉怎么办：有个扎心的话——没有卖不出去的东西，只有卖不出去的价格，房子更是这样。

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现在北京买房就沿着轨道买新房：轨道代表需求、代表流通性；新房跟二手房产品差距太大，几乎相当于2000年的房子跟80年代没电梯板楼的差别，是明显的代际差。

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600万在海淀：新房肯定够不着了，二手可选的很多；二手房源流动性大，私信我帮您详细找找。

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海淀的鱼海云送（上地0702街区项目）正式宣布：交全款打86折，交15%首付只有95折；这背后有更深层次的原因，跟大家讲清楚。

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北五环外离奥森方向不远、预算500万买新房还是二手：毫不犹豫盯两个，一是农业海绪（还有一栋楼没卖，估计要涨价），二是建发的关洗。

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润府157跟中环悦府选哪个：选中环悦府；在润府（通州）买大户型偏离了市场主需求，中环悦府在丰台（大红门一带）区域主需求比较合适。

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温榆河公园那个房子（望京国誉府）最近价格应该会有些调整，可以关注。

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银海（瀛海）太远了：您住昌平那确实远，8号线两头；但对亦庄人民丰台人民就不远，区域很成熟——周边当年盖了一堆保障房、中海环宇坊开业两年，在火箭大街（一片商业航天产业，对标SpaceX）工作的人也不远。

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燕云台跟云玺分析：一个跟东北一个跟西北、一个三环外一个二环外，差的好远；云玺到现在只披露价格段（130、150），燕云台披露的比较清楚；如果您想投资，都看清楚了再办，我劝你耐心一点，等看到更多数据更多产品再说，不着急。

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燕云台怎么样：很好，你等着吧，不用太久涨价；如果说北京有一些房子在十一之后第一波涨价，一定会有燕云台——它是个民营开发商，对价格极其敏感，有涨价的机会绝不会放过；不一定直接涨价，可能先收折扣：以前88折现在先收成89折，再收成90折。

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王四营的中绿东岳府、长江一号（朝阳壹号？）和十八里店的朝阳外、宇东旭，以及北神树北京润府都能够得上怎么选：直接下结论，买宇东旭（北京隅东序）。

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现在你有860万，能找到6%的投资回报率吗？不容易；关键这是有抵押的——房子跟那摆着呢，开发商借6%你借不借？所以现在买房是一种理财方式。

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现房政策来了要不要等等买现房：你等什么呢；盯正经大牌可信开发商（保利、建发等）在北京交出来的产品是不差的，要对北京高看一眼；但现在更大的问题是价格问题——0702全款86折跟首付95折每平差出几千块钱、1000万的房子差出90万，这就不是看缝好不好台面合不合适的 小问题了。

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监管账户里钱一点都不动，但凭监管账户的流水和账户证明，开发商可以拿资金证明到授信银行多借出一笔款（保函），这是合法的、银行授信所允许的，很多开发商都这么操作。

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现在这个时点买刚出的楼盘，唯一的风险就是像0702这样给你个理财机会你没全款享受不了不开心；但跟之前比，你乐死了。

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金九银十阶段北京全城推第四代住宅且如火如荼；未来一段时间开发商不敢拿地，现有第四代住宅几乎成绝唱；之前在微信群就讲过：最多两三个月大家就能感受到有体感的涨价，这是供应结构重大变化造成的。

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如果等，等绿城四道桥不如现在就看长安华西府，更现实一些。

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绿城四道桥开盘时间：早着呢，项目比较慢，开发商要重新算分账；能不能封顶就能卖是大问题，还在等北京出细则、看什么时候能收回钱来，对开发商来讲这比什么都重要。

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置换的要先抓紧了，各种情况都要抓紧；别管别人谁要倒霉谁不行了，每个人都对自己负责，把事想明白，成年人自己管自己。

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回答观众：美国加息降息对北京楼市影响基本为零，美联储决策可预期、影响会提前释放，如天气预报提前消化突发影响；不用关心国外的事，关心咱们自己的事。

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胡应天清价格：6万1，还会给你点折扣，您可能是比较好的楼层。

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胡应天清小户型太多、不想改善成中间那种：观众已有清晰想法，按你想的去来，胡应天清不太适合你，800万预算放它身上富裕太多。

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西红门400以内能下来的新房吗：元启没了，万象茗筑的小户型也没有。

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西红门东援助（元著）怎么样：产品很好、位置很好、发展潜力很好；唯一的缺点是19号线南延要等——我写过一份报告，我的预期是2031年到2032年之间19号线南延实现通车。

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跃个庄02地块会流拍吗：很有危险，相当危险，我觉得有可能——现在开发商心里没底，北京的细则到现在都没出来，虽然我们大概其都已经知道细则大致会是什么样了，所以大家心里没有什么底。

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砍价不是挑对方毛病：第一个维度是我决定买不买——手里有不买这个买那个的选择权时谈判权最高，一旦开始挑毛病说明你已放弃选择权；第二个是互惠工具——确定买后用付款条件好、签约快换再便宜三五万；第三个谈感情谈关系卖惨，是微调，能拿一年物业费、两万停车券；没熟关系可以找虎哥帮忙。

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在北京买任何区域的新房，跟着虎哥买都有京东提供的礼包，还能帮忙找项目营销总挑好楼层好价格；全北京所有售楼处营销总的门都敲得开。

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观众买了路劲御合府：路劲还是有良心的开发商，香港开发商老板姓单，哥哥单伟豹弟弟单伟彪，在大陆做房地产赚了不少钱，人挺好，现在基本退出大陆了。

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凭什么说某个地能躺赢？四个条件：一是第四代住宅新盘（好产品高得房率）；二是有轨道（有需求有人买）；三是有良好的市场表现（真金白银的网签套数）；四是周边有代供应的新土地（房子升值靠旁边新地块升值兑现）。符合四条的板块躺赢。

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不能替开发商做主，但我的回答倾向于yes；只有个别真不在乎回款只在乎销售套数的开发商可能不给。

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通州500万有推荐楼盘吗：通州均价大概五六万，所以500万不管胡应天清还是荣誉（音）其实都够得着。

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800万只在通州的话得考虑运河玖院，150平还有，但800万又不太够，有点上下够不着。

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通州800万能看胡应天清，价格会在6万左右，800万说实话有点多、有点超。

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酒仙桥附近两居二手房大概多少钱：没多少钱，那边二手没有什么好房子，可能也就四五万一平。

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金茂满耀多少钱值得买：其实就是五万多、六万多的水平，他现在憋着卖七万五，我觉得有点贵。

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金融最忌讳骗，业务必须真实合法清晰纯粹就能帮你放大；比如兜里只有100万也能买300万的房——挣到300万时人已经40岁，难道22到40岁就只配住小破房吗？金融让你早一点买到合适的房子、早结婚早生孩子，社会就能加速。

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七七法则典型：石景山衙门口的长安悦玺，建发跟融创2021年上市、产品很好、已现房，总共900多套卖掉654套，网签均价7万8，你现在进去5万2——七折还拐弯；得房率肯定比不过现在的第四代，但架不住比前面业主省大七折。

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隅西颂怎么样：不错，就是比嘉棠雅序略逊。

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顺义人和三兄弟以后什么趋势：横盘；公园都会、公园合育基本上就那样了，现在的价格也就3万块钱左右。

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风和三号院没什么好说的：一个项目经过三轮暴击的不多——第一次输给中海寰宇未来（一对一PK大败）、第二次输给隅西颂（人家拿地便宜位置又好）、第三次输给嘉棠雅序（四环里价格比你便宜产品又好还是第四代），现在基本躺平不弄了。

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鱼海云送在上地上地，上地小学学区、产品好，还控总价有99平三居大概1000万，所以很多海淀宝妈想买；8月28号出政策推进现房销售后开发商本周末开盘：15%首付95折，全款86折——1000万的房子差出八九十万去，同样买房同样七房（产权），凑不齐首付的人心里极其不平衡。

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龙樾海序和北清润府怎么选：没什么怎么选的，龙樾海序现在买不着就选北清润府；两个价格不在一个档次——北清润府4万78，龙樾海序5万5。

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另一个例子：东小口的龙樾海序，旁边东小口二号地建发（和月秀）过去拿，拿地贵了四千块钱；地价上涨推动前期房价上涨，买过九树满河、龙樾海序的都躺赢了。

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现阶段828之前拿地的项目，之后大概率可以不等竣工备案就预售——预计大概率是的，但北京细则还没出。

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828政策出来后，海淀1000万左右的房子全海淀北挨个数过来只有七八百套了，但需求不少，佳华天郡134平就显得抢手，上周卖了8套（佳华宝丽的人亲口说的）。

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最近北京市场变化很大，尤其828政策出来后市场热度明显起来了，尤其是新房；今天新出的阅读报告显示8月二手价格比7月只有一点点回调。这个礼拜很关键，好多个新盘马上开盘（亦庄国贤府、建发观堂青、金茂、西红门等），最大量成交就在这礼拜开始。

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今天早上国家统计局出数：8月北京二手房价格环比（比7月）下降0.1%，是今年连续涨5个月之后首次掉头向下——而且这还是在8月7日新政（减少一年限购）的前提下。虽然跌幅很小，但说明北京房价距离真正企稳还有一段路要走；也有个别小区还在涨，不都是下降的。9月网签量、交易量、挂牌状态目前都还不错。

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一合公馆（地铁一合庄站口）现在主要小户型卖得很好、基本没了，只能买大户型；居住168平，交通位置好，可以谈谈价。

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东小口6万是不是太贵了？一个昌平（的地），它卖不到6万，你放心。

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买东小口（海绪系盘）还是等002？只能等002——那个盘为了涨价连17号楼都不卖房了，憋着涨价呢，买的没有卖的精。我早就在群里说即将看到肉眼可见的有体感的涨价，这个盘就很典型。

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