回应弹幕在回龙观工作选东小口还是朱辛庄，直接倾向朱辛庄。

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针对望京工作500万预算的新盘咨询，虎哥给出两个方向：往西昌平（适合自驾）、往东朝阳，另有更便宜的顺义可选。

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这是虎哥前一阵研究的成果；长安悦玺和学府里都符合七七法则，对在石景山与丰台交界处上班的人非常合适。

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前两天大兴区长（区领导）公开表示一定要保证19号线，区里会不遗余力地推进。

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回应本地改善人群关于朗越和风是否值得购、价格高不高的提问，明确回答价格高、不太妥当。

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亦庄国贤府旁边也没有好书包，并不影响它发展；顺义、大兴也没有好书包，并不影响卖得火，昌平也没有好书包。

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9月4日周小作文判断'最多两三个月就能看到肉眼可见的涨价'，现在迹象已经出现。到年底新房'肯定涨'——但不是普涨，是好房子涨；那种'北京房价三年涨70%'的拍脑袋数字不靠谱。

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孙河早期进入的开发商全都亏，整体财务亏损就没有发展动力；商业没起来（山姆是后来凑的）、学校不满意、北京为数不多的烂尾在孙河出现、交通就一个远 孙河站。二手房跌得惨但还没跌到家——价格下滑中'还有底'。

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北京为数不多的烂尾现象在孙河出现，北京院子二期没人了；孙河的学校大家不满意、没产业、医疗基本不沾；当年在孙和做的起初的设计都不成功。

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孙河二手跌得挺惨，所有业主心情情绪都不佳；新盘有一个叫傲云的，也赔得烂七八糟。

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最早第一波进入孙河做开发的开发商，当时卖的价格都比现在贵；整体上孙河财务亏损，没有人在孙河赚着钱，这个地方就没有动力了，情绪都变差了。

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最近正好研究了孙河，包括二手都不建议，很不建议。

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上地板块两年以内没有新供地，1000-1500万段的海淀产品断供，这是0702卖得快的根本原因。宸海澐颂719套一次性取证、9月中下旬开盘，网传整盘拟售均价约12.26万/㎡（区间10.78-14.12万），纯书包房属性，old money抢筹。

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举例：3月份听他的把密云房子卖了的粉丝现在甭提多高兴，东城房子还没卖的甭提多焦虑；不要以为你的房子很特殊，你的房子基本上不特殊。

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本来孙河设计时就没想建山姆，当时设计的商业地块开发商跑了——是通州起家的石榴集团，公司出问题、大股东跟二股东干起来了；后来正好山姆进北京问朝阳哪有地儿，才弄到孙河。

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岳各庄2号地不拍了、退市了，从货架上拿下来了；土地本来放在市场上拿下来不卖，不是卖地的不想卖，是原来想买地的人不买了。

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往东看朝阳，最典型的是崔各庄的晓月和风，价格极其美丽：原来卖8万的时候不敢想，现在5万多，一下子就不一样了。

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确实有市场传闻说今年四季度有可能做利率的下调、公积金贷款下调，但虎哥觉得希望比较低，并为此专门发过小视频分析。

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回应弹幕问广渠路的新盘，虎哥只给一句话：好好看野云台，就这一句话。

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开发商拿地是拿政府手里的地，拿地之前一场买卖都是提前沟通交流商量好的，例如提前谈好楼面地价2.6万、要求配学校、商场、轨道等条件。

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今年年中出现开发商抢地局面，因为开发商最清楚房价上涨靠追涨杀地——前面卖得好就跟上；北京市场上好房子这边火一个，那边一出地就人抢。国贤府旁边那块地别看是现房、别看不好分辨，还是会抢。

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最近几天大卖的两极分化比较严重：最贵的一千多万，0702就有1350万的；便宜的像北清润府小户型70多平，卖的也不错，刚需和纯投资的两级分化比较严重。

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在直播间不自觉习惯打出"书包"二字的人，无一例外都是过于高估教育学校的价值。

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往顺义方向也有便宜的，例如青雲博悦，500万你能买很好的，能买到93平的。

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你的房子涨没涨，不看通胀不看政策，就看隔壁同户型成交价。邻居卖150万你就涨了，邻居95万割肉卖你就是降了。所以选筹要选'邻居有机会涨价'的地方。

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今年的市场情况是开发商和政府最喜欢的价格状况——稳稳的在底部摩擦中。

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招商玺现在6万出头，只比龙樾璟序（卖6万不到）贵不了几块钱，但这俩位置完全不一样：招商玺周边有学校、医疗、产业配套，当然招商玺值得。

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跟开发商砍价，你光让他站你角度让利不叫换位思考；双方各自放弃一部分利益、形成交易，才叫换位思考。买房谈价同理——你总得给对方一个降价的理由。

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刚过去的周末北京东南西北都有卖得很好的项目：东边通州湖云天青、西边石景山龙樾璟序、北边海淀栖海澐颂、南边国贤府。

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把板块的历史分别讲清楚，引用马未都"历史没有真相，只残存一个道理"，把道理讲明白就知道现在应该进行什么样的操作。

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东关在昌平老城区，过了白浮泉公园的西头；从朱辛庄一路向北再拐弯向西、过了河才到，太远了。

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昌平东关和南邵虽只隔两站地铁，但一个是北京（核心通勤圈）一个不是；在北京（如海淀）上班的人不会去东关买房，去东关买房的一定都是昌平区政府附近那帮人。

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500万在昌平基本能买到很好的房子，昌平是全北京北边得房率产品最好的地方，例如北清润府、星寰时代、国贤府；但从昌平到望京公共交通得打个大弯不方便，适合自己开车的人。

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未来城做完了星寰时代之后信心一下子就来了，这不现在开始做星寰时光了。星寰时代从产品到得房率表现带动了开发节奏。

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回应弹幕问星寰时代怎么样，虎哥答'不错'，称其是今年上半年引领北京整体楼市发展的项目，就在17号线的北段。

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星寰时代现在网签了一半多了，接近百分之六十，但是还有房。

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观众问星辰和煦值得买吗，虎哥答：不值得买，没了。

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赚钱不是因为大赢了开发商，而是因为你走对了大的方向、板块看对了、走着跟时间一致的方向才有可能赚钱；耍小聪明没有用，因为开发商比你聪明，进售楼处八个摄像头盯着你。

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虎哥称最近北京市场变化相当快、相当剧烈，最主要的一条就是现房销售政策出来之后，把过去二三十年中国房地产的整个逻辑全颠覆了，买房、换房、卖房的人都应关注后续市场的根本性变化。

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十八里店的朝阳港是人和货物的吞吐（物流）产业，物流是比较基础的现代服务业，不像第四使馆区要说服各个国家难度大；朝阳港把物流、税务、海关的事解决了，相对容易得多，所以落地很快、落地水准非常高。

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未来云筑旁边有6037、6040新地块，项目就在地铁19号线南沿的位置；后文回应质疑时再次强调必须火。

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北边的是瑜海澐颂（在上地），西边的是龙樾璟序（在石景山），南边的是北京国贤府（在亦庄瀛海），东边的是湖映天青（在通州），互相之间距离很远，没有人同时认真关心俩，每一个项目都没有竞争对手。

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0055项目位于朱辛庄，明天样板间做好，是朱辛庄在新政出来之前最后一拍地，基本上前期产品都没法跟它比，0055自己跟自己比都进步一大块，比今年年初在17号线（昌平线）最北头上市的星寰时代已经进步很多。

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未来城·星寰时代（17号线北段未来科学城）是今年上半年引领北京楼市的项目，网签近60%还有房。同门朱辛庄0055地块案名'星寰时光'：朱辛庄首个四代宅、322户、楼面价2.4万（比隔壁中海未来之境低0.7万）、8号线+昌平线朱辛庄站300米，9月底样板间、10月中下旬开盘——自己跟自己比都进步一大块。

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第一得承认当年犯错了，而且没有金融机构接手，而且位置还得不错，好多条件。

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河西限竞房已亮相，华锦已经可以正常成交，没有更坏的问题，当年担心限竞房冲击市场，现在看起来问题不大。

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0702确实卖得不错，有钱当然是可以买，但前提是得一千万以上资金。

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瀛海已经七八年、小十年没有新盘入市，国樾天颂产品吊打周边一圈，得房率到100%是当地没见过的，已被市场证明卖爆。

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更细的原因比如产品、周边产业发展、学校：0702瑜海澐颂学校当然很牛，国贤府的学校相对就差一点，每个项目还是有些不同。

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今年上半年开盘的中海玖树满和，旁边的湖映天青卖得这么好都有点出人意料，湖映天青的市场表现就证明了买玖树满和就买对了、买涨了。

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