因为开发商很长时间卖房拿不到钱、资金成本变高，所以全款折扣大：栖海澐颂交25%首付价格是95.5折，交全款给86折，提前给开发商交全款相当于拿到一个约6%的理财。

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现房销售制度下新房供应断档预期强烈，'你今天不买明天没有'不是情绪是事实。几百套房子看起来不少，但真到你想要的好楼层好楼栋次顶层，你不买就没有——宸海澐颂一千多万照样被抢。

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整个市场弥漫着今天不买明天没有，这是客观事实不是情绪；现房销售政策使市场卖一套少一套，下一个供应不知道是哪辈子；瑜海澐颂别看一千多万，好多人觉得谁买呀，实际就是没有，很紧俏。

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现房销售这件事让大家觉得市场上的新房可能短时间内急剧减少供应量，尤其是好位置好房源没了，所以抢不抢可能没了；你看国贤府卖得多快，0702卖得多快。

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现房销售不是'看得见摸得着'这么简单，也不是'以后不用提前交贷款'那么简单，因为整个业务模式全变了，开发商的想法、逻辑全变了，包括开发商拿地方式都变了。

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8月28日现房销售新政落地，不只是'眼见为实再交贷款'这么简单：开发商模式、拿地逻辑全变了。当天北京即有丰台岳各庄DC-L02（起始70亿，原定9/29拍）、昌平小沙河（8.36亿，原定9/30拍）两宗宅地暂停挂牌，官方口径是结合三部委《关于完善商品住房销售制度的通知》进一步优化出让条件——本质是原有出让条件在新政下算不过账了。

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珠江骏景在大红门，现在已经4万多了，分北区、中区、南区，是个挺大的盘，各区之间、楼层楼栋位置差别挺大，无法直接给行或不行的结论。

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龙湖系新盘在生命科学园玩命降价，把邻居（国瑞熙诚类项目）害得很惨、整个板块流动性变差。同预算在北清润府、国瑞系、龙湖系三者里选，选北清润府。北清润府目前剩130-160㎡改善户型，轨道差一点、略有赌性。

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北京库存最多的三个区：朝阳第一、丰台第二、石景山第三。石景山很长时间没有地块可拍，存量要慢慢消化——这也是龙樾璟序稀缺的背景。同区的首钢·璟瑞长安（首钢园西侧）建议认真看。

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回应弹幕提问'石景山的璟瑞长安能买吗'，虎哥答'不错，景瑞（璟瑞）长安是不错的'，位置就在石景山首钢园西边。

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第四代住宅主要讲得房率、南向阳台、北向设备平台、风雨连廊、架空层、会所、园林绿化等等，讲的是全套的新式居住环境，典型表现是得房率在90%以上。

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第四代住宅=得房率90%以上的典型表现+南向阳台+北向设备平台+风雨连廊+架空层+会所+园林等全套新式居住环境。好房子不等于第四代——有的项目不是四代但符合好房子标准（拓展、共享邻里空间都有）。

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想追涨还想买老破小的，边儿待着去，一点戏都没有，因为现在北京买房人就认第四代住宅。

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没有轨道说出大天去也没戏；比如通州有些项目没轨道，要我说没戏，别看今天炒得挺热，过两天完蛋。

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回应苹果园地块会不会比'日文里'贵：可能性是存在的，他位置比得好。

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西北旺很长时间就是没有地了，所以对之前问璟瑞长安的人建议认认真真看。

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回应弹幕西红门038是否值得入，回答可以、很踏实，并重申全北京最适合入手的四个躺赢板块里就有6038。

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未来城就是西红门6038地块，快开盘了，预计开盘即爆。

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西边没有新开的盘，西边就没有像龙樾璟序这种新政之后冒出来的盘，眼瞅着就能卖一套少一套，所以龙樾璟序开盘卖了很多。

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有观众说跑赢通胀就是涨，虎哥明确否定：要想跑赢通胀，现在啥也别干，因为现在还通缩呢。

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你也着急我也着急，你也知道明天没有了；掏出上千万总得挑个好的，不要一层二层、不要背阴临路的；看起来小区房子不少，但真到你买的那套你未必抢得着，一着急几百套就卖没了。

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回应刚进直播间的观众问四块地是哪些，逐一列出海淀宝山、丰台花乡、亦庄、大兴西红门东。

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颐瑞福的开发商（新城国际）很业余，之前没干过开发、后面也没干，产品不行；精彩世界符合好房子标准、有敞开阳台，整个团队是金帝的人带运营，完全不一样。

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虎哥反问式点评：金茂满昱开盘价格为啥定那么高？有性价比吗？没有，所以买的不好。

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四个热销盘里单门有一个略微有点硬伤的，就是金茂满昱，它的交通确实差点，噪音问题确实有点让人担心。

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市场传四季度降存量房贷利率——专门问过银行界高管：降息压缩银行利润空间、刺激效果又不彰显，政策制定者很纠结，所以今年一直没降。小道消息代表的是情绪不是事实，中国不会有部门提前告诉你政策。

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青雲国樾的开发商中铁建与上面的关系非常铁，昨天专门去见过项目负责人，妥妥的能够；因为全顺义都这么看，踏踏实实买就没有问题。

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顺义后沙峪青雲国樾（15号线花梨坎站，新国展北一站），此前争议的防火挑檐问题已经笃定解决，昨天专门去项目见了开发商负责人确认。二期马上推，500万预算可以买到93平。

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虎哥昨天专门去了青雲国樾，找了项目副总聊，关于防火挑檐这件事很笃定、一点问题都没有；项目在15号线花梨坎站（新国展再往北一站）的西北，还有房，二期马上推。

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龙樾海序在廖公庄站不远，是第四代产品，旁边还有三块空余土地，看看今年下半年最晚明年上半年就该上市了，旁边还有中建海宸元境。

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有人问龙樾璟序边上的长安悦玺、学府里、长安源境怎么样，虎哥觉得都值得高看一眼，因为他觉得龙樾璟序其实不是太行。

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回应弹幕问龙樾璟序能不能录、会不会破发、几年内会不会亏很多：会有可能，因为这房子位置很一般。

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栖海澐颂为什么卖那么好还那么贵——海淀周边没地且供不上来；龙樾璟序位置那么差为什么还卖得好——也没了；湖云天青旁边也没地了，且等着呢，都是同一个原因。

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便宜不便宜不敢说，但确实是两年以内就他一个；所以龙樾璟序有很多毛病，这个伤那个病很多，但就是稀缺。

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龙樾璟序没有地铁，所以我不推荐；固然成交相对比较多，但是憋出来的，我对它不那么看好。

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龙樾璟序是四代居但挨着莲石路，周边环境不是很好；我觉得龙樾璟序的优势不是很明显，所以在我直播间都没太怎么推过，交通还是比较差。

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龙樾璟序位置有硬伤（临莲石路噪音、现有轨道差，11号线吴家村站还在规划），成交也有短板，但它是西边两年内唯一的第四代新盘——'卖一套少一套'的稀缺性撑起了它的去化。68-118㎡、得房率95%+、总价394万起。

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龙湖观萃卖得很好，但因为玩了命的降价，害得国誉星城卖得很不好、流动性也不太好，整个板块（生命科学园）基本上废了。

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有人问未来之境跟朱辛庄0055怎么选。我觉得0055可能会偏贵，0055贵出来那些钱能不能抵得上，是你需要自己算的账——因为未来之境它也是个第四代住宅。

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有人问171中开学了没有。没有，明年9月份招生。这个项目的人跟我是铁哥们，具体上学这件事上，你可以找我。

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关于19号线南延，你想知道就得知道它卡在哪了、进展到哪了、下一个关键节点是什么、建设速度什么样、为什么一定要做。我上上周专门做了一个很长的报告，群里和私信找我要都行。

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有人问300万能不能买丰台科技园附近什么样的房子。这个预算在这个位置只能买二手，而且没什么太好的选择，预算和内容量要匹配才行。

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有人想拿300多万投资买个一居室，我明确告诉你：不要，投资不要买一居室。一居室的流动性极差，投资是要讲退出的，这点没想好就别下手。

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有人问400万在北边有没有推荐。简单说还是北清润府，这个价位段在北边能落地的实体房源本来就不多。

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400万预算还有没有？有，北京国贤府的77平。今天我不知道卖完了没有，我估计应该没卖完，但是楼层可能就差点了。这个价位段在瀛海地铁边上，还是可以考虑的。

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有人说什么都想要。400万左右这个预算，你就得相应舍弃一些你不那么关注的点：交通你不关注，可以选择北清润府；升值保值你更关注，也可以选择北清润府，这就是取舍。

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有人问400万能买哪。400万你现在还能找到北京七十多平、七十五到八十平的房子，大概买到单价五万出头的水平。当年你拿400万买玖树满和是最好的选择，那已经过去了。

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有人问500万以内通州有盘吗，有，而且很多。预算500万以内的话，北投和璟、招商朝棠揽阅这些都在射程里，通州这个价位段的选择空间比大家想的大得多。

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有人在北三环上班，问选保利建工嘉华天珺还是中海未来之境。嘉华天珺7万多，未来之境5万多。但凡你在7万多和5万多中间选择，大概率最后都选那个便宜的去了。选就选了，不要有心理负担。

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像石景山这么大面积的城市更新改造，如果只有一个开发商、或者主力上一个开发商掌握50%以上的开发权，是有点风险的。后来别的开发商也都进来了，反倒中海就不是全部了。

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